• 【發(fā)布單位】作者：白陽 羅沙 王子銘 孫少龍
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• 【發(fā)布日期】2019-04-22 17:54:58
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• 【文件來源】來源：新華網(wǎng)
• 【所屬類別】立法追蹤

-業(yè)委會成立難,、公共維修金使用難,、業(yè)主維權難——民法典物權編草案有關規(guī)定能否解決業(yè)主“三難”,？-

業(yè)主委員會選舉頻頻“難產(chǎn)”、公共維修資金躺在賬上“睡大覺”,、物業(yè)不作為業(yè)主卻投訴無門——近年來，關于業(yè)主權益的糾紛在各地多有發(fā)生,，業(yè)主“三難”被廣泛“吐槽”,。日前提交全國人大常委會審議的民法典物權編草案二審稿,，針對相關問題作出規(guī)定,，引發(fā)不少期待和關注,。



 業(yè)委會成立難？——明確政府,、居委會應給予指導協(xié)助



 “我們小區(qū)業(yè)主委員會從籌備到選舉出來，用了將近一年時間！”家住南京市建鄴區(qū)某小區(qū)的朱先生告訴記者,，他所在的小區(qū)在選舉業(yè)主委員會時,，多次發(fā)生物業(yè)公司阻撓業(yè)主開會、阻攔業(yè)主大會發(fā)放選票等事件,，還有業(yè)主受到社會閑散人員的威脅,。



 記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管近年來各地紛紛出臺物業(yè)管理辦法,，鼓勵住宅小區(qū)成立業(yè)委會,，但由于業(yè)主對政策不熟悉、業(yè)主與物業(yè)公司有矛盾等原因,，許多小區(qū)的業(yè)委會遭遇“難產(chǎn)”甚至“流產(chǎn)”,。



 對此，民法典物權編草案二審稿規(guī)定,，地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助,。



 中國人民大學法學院教授楊立新表示,，居委會是群眾自治性組織，具有特別法人資格,，上接政府下靠居民。二審稿增加了居委會在設立業(yè)主大會和選舉業(yè)委會中的職能,，有利于業(yè)主保護自己的權利,。



 “在基層實踐中,，沒有業(yè)主大會和業(yè)委會,，業(yè)主就像一盤散沙。聘請物業(yè)公司,、處理和居委會的關系，以及保護業(yè)主的權益,，都很難展開?！比珖舜蟪Ｎ瘯瘑T殷一璀在分組審議草案時呼吁,，除了加強政府指導，還應給設立業(yè)主大會和業(yè)委會提供更多法律支撐,。



 公共維修金使用難,？——降低使用門檻增加使用情形



 家住湖北省武漢市南湖某小區(qū)的胡先生，幾年前發(fā)現(xiàn)自家住宅樓內(nèi)部公共墻面嚴重滲水,，墻面大面積脫落,。他多次向物業(yè)反映,，希望能夠用公共維修金進行維修,，但遲遲未見維修工作啟動,。



 這并非個例。近年來,，隨著許多建筑逐漸進入“中年維修期”和“老年危房期”,，公共維修金亟待使用,。但因申請手續(xù)繁瑣，收繳上來的維修金往往處于“沉睡”狀態(tài),。



 民法典物權編草案一審時,，曾對此作出規(guī)定,，籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金,，應當經(jīng)參加表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參加表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意,。



 草案二審稿中,，兩個“四分之三”改為了“半數(shù)”。二審稿同時增加規(guī)定,，緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用維修資金。



 中國人民大學法學院教授王利明表示,，此前的規(guī)定要求較高,，實踐中易造成業(yè)主開會難、議事難,、表決難等問題,，給居民的日常生活帶來極大不便。草案二審稿將通過這一事項的表決要求從面積和人數(shù)的“四分之三”降至“半數(shù)”,，有利于讓公共維修金不再“沉睡”,。



 全國人大常委會委員田紅旗說，關于緊急情況下申請使用維修資金的規(guī)定還有待進一步完善,?！熬o急情況下，物業(yè)服務企業(yè),、業(yè)主都應有權申請使用維修資金,；業(yè)主大會、業(yè)主委員會有召集程序的要求,，在時間來不及的情況或不履行職責或無人管理的情形,，應賦予相關業(yè)主申請權利?！?


 業(yè)主維權難,？——賦予相關部門管理義務明確權利救濟渠道



 北京市民袁大爺幾年前購買了東四環(huán)某高檔小區(qū)的商品房，可小區(qū)的管理卻讓他很鬧心：“小區(qū)看上去很臟,，有一些私搭亂建也沒人管,，找物業(yè)投訴也不搭理?！?


 草案二審稿對此作出規(guī)定,，在建筑區(qū)劃內(nèi)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建,、侵占通道等的行為人拒不履行相關義務的,，有關當事人可以向有關行政主管部門投訴，有關行政主管部門應當依法處理,。



 北京理工大學法學院民法典研究中心主任孟強說，草案二審稿的這處修改,，為解決小區(qū)違規(guī)現(xiàn)象引發(fā)的糾紛提供了法律依據(jù),。



 “物業(yè)作為服務企業(yè)難以對違規(guī)業(yè)主進行有效約束,，但根據(jù)草案二審稿，當涉事業(yè)主拒不履行相關義務的,，其他業(yè)主可以向管理部門投訴,，且這些部門必須依法解決，這就對小區(qū)生活中常見糾紛指明了解決的途徑和渠道,，并賦予相關部門一定的義務去積極履行職責?！泵蠌娬f,。



 全國人大常委會委員劉海星認為，保障業(yè)主權利,，還需加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督,。



 “實踐中，一些小區(qū)業(yè)主大會,、業(yè)主委員會建設不規(guī)范,、履職不到位，甚至由少數(shù)人掌控,，侵害小區(qū)業(yè)主權益,。”劉海星建議,，在法律中增加有關部門對業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常運作進行監(jiān)督的規(guī)定,。若業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益，受侵害的業(yè)主除請求人民法院予以撤銷外,，也應增加向有關部門或居委會投訴的渠道,。