• 【發(fā)布單位】最高人民法院
• 【發(fā)布文號】[1988]民他字第55號
• 【發(fā)布日期】1988-12-29
• 【生效日期】1988-12-29
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】國家法律法規(guī)

最高人民法院關于買賣房屋的民事行為未完成買賣關系沒有成立的批復

最高人民法院關于買賣房屋的民事行為未完成買賣關系沒有成立的批復
 
（1988年12月29日＜1988＞民他字第55號）
福建省高級人民法院：

 你院閩法民申字（1988）第10號關于黃雙與黃子鑾房屋買賣申訴案的請示報告收悉,。經(jīng)研究認為,，本案雙方當事人約定以收取定金的方式和限期四個月作為成交房屋買賣的條件，但期限到來后,，買方既未交付房價款,，也未對訟爭房屋實際進行管理、使用,；賣方要求退還買方定金,，只因買方不同意而未果。這些情況說明,，買賣房屋的民事行為并未完成,，雙方當事人之間的房屋買賣關系也就沒有成立。據(jù)此,，建議你院依審判監(jiān)督程序處理,，并做好當事人的工作。處理時以判決形式結案為宜,。

 此復



附： 福建省高級人民法院請示報告



最高人民法院：

 我院復查的黃雙與黃子鑾等房屋買賣糾紛申訴案,，經(jīng)院審判委員會研究，有兩種不同處理意見：（一）,、同意合議庭意見,，雙方當事人房屋買賣無效，泉州市中院再審判決基本正確,，駁回申訴,。（二）、由于訴訟時標的物已不存在,，法院不應受理,，故應撤銷原判，發(fā)回重審,。由于我省人大常委會領導認為該案涉及港胞,、僑胞的利益，又有一定影響,，要求我院慎重處理,，我院審判委員會的研究意見也不一致，故決定請示你院,，請函示,。

 附：案情報告5份。

 關于黃雙與黃子鑾,、黃永咐房屋買賣申訴案的案情報告

 申訴人：黃雙,，女，76歲，住香港九龍土瓜灣漸江街27號寶德大廈14／ＦＢ－9,。

 委托代理人：林超然（系黃雙之女婿）,，晉江縣人，56歲,，泉州市鯉城區(qū)鯉中街道辦事處干部,，住泉州市鯉城區(qū)紅梅新村28號樓301房。

 雙方當事人：黃子鑾,，男,，87歲，泉州市人,，住泉州市鎮(zhèn)撫巷58號,。

 雙方當事人：黃水咐，男,，72歲,，泉州市人，退休教師,，住泉州市鯉城區(qū)鎮(zhèn)撫巷49號,。

 案由：房屋買賣



一、案情介紹

 申請人黃雙之女杜雪玉（即林超然之妻）,，1971年間以黃雙的名義與黃永咐,、黃子鑾、黃子銜協(xié)商買房,，該房屋位于泉州市民主街后巷3號,，為小三間張房屋，雙方商定的房價為2100元整,。1972年元月2日,，杜雪玉付給黃永咐、黃子鑾,、黃子銜定金400元,，同時黃水咐等3人出一“收定金字據(jù)”交杜雪玉，該字據(jù)內(nèi)容如下：“立收定金字人黃子銜,、黃子鑾,、黃永咐3人有承先祖遺下產(chǎn)業(yè)一座，坐落本市民主街后巷門牌3號小三間張厝壹幢（內(nèi)有6間,，后廚房1間,、另房間巷1條，曠地1塊）,，厝有破損,，今三柱共同協(xié)商同意出讓與黃阿雙同志，面議價款人民幣2100元，即日先收來定金人民幣400元,，限期4個月將厝搬空,，行字找清,，該業(yè)送交買方收管為業(yè)，特立收定金字壹紙為憑,。立出賣收定金字人黃子銜,、黃子鑾、黃永咐,，見證人李志堅,。”同年元月31日,，黃永咐個人向杜雪玉借款200元,，立有借據(jù)。

 由于當時該房屋尚出租他人,，租戶在約定4個月內(nèi)不肯搬遷,，雙方便未再“行字找清”。訴訟后,，黃永咐,、黃子鑾稱：在此期間他們得知政府規(guī)定私房不得買賣，便要求將收取的定金退還,，不再賣房,，但杜雪玉不同意。杜雪玉對此則稱：當時一再催促對方盡快采取措施以履行約定,。杜在1974年12月5日街道調解時承認黃子鑾一方要求退還定金二次,，其中一次是1972年底（詳見原泉州市法院＜79＞泉法民字099號卷宗Ｐ95），黃雙在1978年8月3日不服原泉州法院（77）泉法民字第019號裁定的上訴狀中,，亦承認黃子鑾于1973年間曾出面與她們商量退定金之事,，只是她未予答應。

 1973年,，黃永咐等一方在未告知黃雙的情況下,，又欲將該房屋賣給許謀德。許原是晉江地委組織部干部,，他稱有辦法讓租戶遷走,，故黃永咐等人便與其商定同樣以2100元價賣給許，由許翻建,。但黃,、許雙方既未立約亦未付款。1974年10月，黃永咐,、黃子鑾,、許謀德雇工將該房屋的中廳及后廳拆掉，欲逼走租戶,，當晚租戶也將他們租住的西邊房全都拆掉并連夜運走木料,。此后，由于杜雪玉,、林超然出來干預,，許便再未介入。以上這些情況系許謀德后來在學習班中交待及來拆房屋的工頭邱開寅出具的證明所反映,。許謀德在交待材料中還說：黃永咐,、黃子鑾在與其商量買賣房屋之前還曾與一公安局干部商量賣房事宜，也因租戶不肯遷走未商妥,。對上述這些情節(jié),，黃永咐，黃子鑾從未承認過,，他們的說法是：在與杜雪玉商定的4個月期限滿后,，由于租戶不肯搬遷，許謀德有幫助他們以房屋危險破漏為名拆掉,，以便讓黃子鑾之女黃自然建房,。他們只拆掉廳堂，出租的房屋是被租戶拆掉,，木料亦被租戶運走,，他們從未把房屋賣給許謀德。

 房屋被拆掉后杜雪玉,、林超然以買主身份出面干預,，并在該宅地上挖基，雙方發(fā)生糾紛,，街道便進行調解,，要求他們在未作處理前，雙方均不得動工基建,。拖至1976年,，杜雪玉、林超然又開始動工基建（據(jù)杜,、林自稱,，至76年11月11日止，已砌起房墻至一層窗臺處,，內(nèi)有一個人）,，后被黃子鑾一方雇人撬倒,。對此，黃子鑾,、黃永咐始終未承認是他們干的事,，但我們在復查該案中調查了黃子鑾之女黃自然，她承認是他們雇人去干的,。

 由于街道無法調解當事人雙方的糾紛,，1976年底，杜雪玉,、林超然以黃雙名義向法院起訴,。原泉州市法院以杜雪玉為原告,，黃子鑾,、黃永咐為被告，于1978年7月28日以（77）泉法民字第019號裁定書認為“黃子鑾一方非法將房屋出賣給黃雙和許謀德,。造成一業(yè)賣二主,，并與許謀德合謀強行拆房迫走租戶是極其錯誤的，原被告私自買賣房屋,，違章建筑也是錯誤的”,，根據(jù)泉州市革委會1968年12月23日“關于加強城市房地產(chǎn)管理工作”和1972年1月20日“關于加強城市建設管理的通告規(guī)定”裁定：“一、被告與原告及許謀德私自買賣房屋是非法的,，本院不予承認,；二、被告應退還給原告買賣房屋定金四百元及黃永咐向原告借去的二百元也應退還,?！倍叛┯癫环枚ǎ渣S雙名義提出上訴,，原晉江中院認為：“原審簡單裁定買賣無效,，未追究黃子鑾等一方一業(yè)賣二主的欺騙行為顯屬不妥，對黃雙的合法權益保護不夠,，且用裁定不當,，”以一審法院“采用裁定不合該文書用途”為由“發(fā)回重審?！币粚彿ㄔ褐貙彆r更換黃雙為原告,，經(jīng)重審認為：“黃子鑾等將訟爭屋賣給黃雙收取了定金，并立了買賣合約,，雙方買賣關系已成立,，應予維護。黃子鑾等在合約期限屆滿無法交付房屋時,，又擅自將房屋轉賣黃自然,、許謀德,，強行拆掉屋蓋逼走租戶欲行起蓋等行為是錯誤的，應予批評教育,，被訴掉房屋建筑材料造成的損失黃子鑾一方應適當予以賠償,。”據(jù)此重審判決：“（1）雙方的買賣關系有效,，但應向有關部門補辦手續(xù),，（2）黃子鑾等一方應賠償黃雙的損失500元。一審判決后黃子鑾等一方上訴,，原晉江中院維持原判,。判決后，黃雙即根據(jù)二審判決,，向一審法院交付了尚需付的1000元買房款（已扣除黃子鑾應賠的500元,，該款現(xiàn)仍在一審法院。）然后向房管局領取了產(chǎn)權證,。黃子鑾等一方以僅收取黃雙的400元定金,，且未定買賣合約，買賣關系未成立為由提出申訴,。中院終審判決后,，黃雙由于欲建房屋，與四鄰因房墻權界屬有爭議,，中院便直接受理并進行調解,，爾后以與前一判決同一案號制作調解書。

 中院在復查黃子鑾等人申訴中,，先后三次就雙方買賣關系是否有效請示我院,，對此，我們均答復該房屋買賣無效,，據(jù)此泉州中院再審判決：1．撤銷原一,、二審判決，2．雙方房屋買賣無效,，黃子鑾一方應退還黃雙定金及利息956元8角,，黃永咐向杜雪玉借款200元亦應退還杜雪玉。再審判決后,，黃雙向本院提出申訴,，其主要申訴理由：1．收取定金時所立合約就是買賣合約，2．他們實際管理使用了房屋,，又沒有其他違法行為,，政府發(fā)給了產(chǎn)權證，3．再審如此判決,，給其造成巨大損失,，據(jù)黃雙代理人林超然報來損失數(shù)字為120150．75元,。



二、需說明的問題：（略）



三,、對該案的復查意見：

 1．該案雙方當事人爭議的焦點是房屋買賣是否有效的問題,，其他的爭議均是由此而產(chǎn)生的。根據(jù)該案雙方當事人在進行房屋買賣過程中所為來看,，不能確認他們之間的買賣已成交,，房屋買賣關系已成立。主要是因以下3點：雙方當事人1972年元月所立的收取定金字據(jù)從其內(nèi)容,，形式來看,，不能認為就是買賣房屋的合同；黃雙僅是交付400元的定金,，既未交付大部分的買房款,，也未實際對房屋行使權利，而且在過了當事人約定期限后,，黃子鑾等一方曾提出退還定金,，只是因黃雙一方不肯而沒有結果；在該糾紛發(fā)生前,，雙方當事人本要買賣的這一標的物－－房屋就被業(yè)主方拆掉，買賣的標的物已不復存在,。繼續(xù)進行房屋買賣不僅已沒有實際意義,，而且也沒有可能了?？傊?，由于雙方當事人之間的買賣行為并沒有完成，雖然雙方確有進行買賣房屋的意向,，但是房屋買賣是要式法律行為,，既使根據(jù)最高法院《關于執(zhí)行民事政策若干意見》第56條規(guī)定，對買賣手續(xù)不完善的,，買賣雙方也必須在立有契約,、買方已交付房款，并實際使用和管理了房屋,，又沒有其他違法行為的情況才能認為買賣關系有效,。所以再審判決買賣無效是對的。

 雙方當事人在這一糾紛中均有過錯,。黃子鑾等人在與黃雙商定買賣房屋并收取定金后,，翻悔不賣，且在未告知黃雙的情況下又與他人協(xié)商賣房事宜是不對的,。黃雙一方在買賣行為未完成,，買賣關系未成立,，對方要求退還定金不再進行買賣，且標的物已滅失的情況下,，強行在對方的宅地上違章建房,，也是錯誤的，因此,，黃子鑾等人應當如數(shù)退還定金及歷年利息,，但是否應雙倍返還定金沒有把握。黃雙要求黃子鑾一方賠償被他們撬倒的房墻,，阻止建房所造成建筑材料毀壞,、流失的損失，以及當時買賣訟爭屋與現(xiàn)在如果再買同樣面積,、質量房屋差價等損失,，黃子鑾一方也應予以賠償。但問題在于黃雙建房一是侵權,，二是違章建筑,，因此而造成的損失是否有權要求對方賠償？另外,，把過去的房屋價格與現(xiàn)在的價格來比較,，將這之間的差價作為損失要求賠償是否妥當？畢竟當時買賣未成立,。



四,、合議意見

 雙方當事人買賣行為未完成，買賣關系不成立,，再審判決雙方買賣無效是正確的,，申訴人要求賠償?shù)睦碛刹怀闪ⅲ挥璨杉{,。駁回申訴,，維持中院再審判決。