• 【發(fā)布單位】建設(shè)部
• 【發(fā)布文號】建設(shè)部令第56號
• 【發(fā)布日期】1997-05-09
• 【生效日期】1997-06-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】國家法律法規(guī)

中華人民共和國建設(shè)部令

 中華人民共和國建設(shè)部令
 
（第56號）

 《
城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》已于1997年4月27日經(jīng)第四次部常務(wù)會議通過,，現(xiàn)予發(fā)布，自1997年6月1日起施行,。



 部長 侯捷

 1997年5月9日




城市房地產(chǎn)抵押管理辦法




 第一章 總則





 第一條 為了加強房地產(chǎn)抵押管理,，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)抵押當事人的合法權(quán)益,，根據(jù)《
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,、《
中華人民共和國擔保法》，制定本辦法,。



 第二條 凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)抵押活動的,，應(yīng)當遵守本辦法。

 地上無房屋（包括建筑物,、構(gòu)筑物及在建工程）的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的,，不適用本辦法。



 第三條 本辦法所稱房地產(chǎn)抵押,，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為,。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償,。

 本辦法所稱抵押人,，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔保的公民,、法人或者其他組織,。

 本辦法所稱抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔保的公民,、法人或者其他組織,。

 本辦法所稱預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后,，由貸款銀行代其支付其余的購房款,，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

 本辦法所稱在建工程抵押,，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為,。



 第四條 以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的,，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押。



 第五條 房地產(chǎn)抵押,，應(yīng)當遵循自愿,、互利、公平和誠實信用的原則,。

 依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押,，受國家法律保護。



 第六條 國家實行房地產(chǎn)抵押登記制度,。



 第七條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市房地產(chǎn)抵押管理工作,。

 省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作,。

 直轄市,、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負責管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押管理工作,。




 第二章 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定





 第八條 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

 （一）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn),；

 （二）用于教育、醫(yī)療,、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn),；

 （三）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

 （四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn),；

 （五）被依法查封,、扣押,、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

 （六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn),。



 第九條 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的,，抵押人應(yīng)當將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人。

 抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值,。

 房地產(chǎn)抵押后,，該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押,，但不得超出余額部分,。



 第十條 以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn),。但抵押當事人另有約定的除外,。



 第十一條 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押,。



 第十二條 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的,，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。



 第十三條 國有企業(yè),、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的,，應(yīng)當符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。



 第十四條 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過,，并報其上級主管機關(guān)備案。



 第十五條 以中外合資企業(yè),、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外,。



 第十六條 以有限責任公司,、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過,，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外,。



 第十七條 有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限,。



 第十八條 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的,，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。



 第十九條 以共有的房地產(chǎn)抵押的,，抵押人應(yīng)當事先征得其他共有人的書面同意,。



 第二十條 預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證,。



 第二十一條 以已出租的房地產(chǎn)抵押的,，抵押人應(yīng)當將租憑情況告知抵押權(quán)人,，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效,。



 第二十二條 設(shè)定房地產(chǎn)抵押時,，抵押房地產(chǎn)的價值可以由抵押當事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定,。

 法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外,。



 第二十三條 抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的,，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔,。抵押房地產(chǎn)投保的,，抵押人應(yīng)當將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間,，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?


 第二十四條 企業(yè),、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效,。其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔,。

 抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時,，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當繼續(xù)履行原抵押合同,。




 第三章 房地產(chǎn)抵押合同的訂立





 第二十五條 房地產(chǎn)抵押、抵押當事人應(yīng)當簽訂書面抵押合同,。



 第二十六條 房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當載明下列主要內(nèi)容：

 （一）抵押人,、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住所,；

 （二）主債權(quán)的種類,、數(shù)額；

 （三）抵押房地產(chǎn)的處所,、名稱,、狀況、建筑面積,、用地面積以及四至等,；

 （四）抵押房地產(chǎn)的價值；

 （五）抵押房地產(chǎn)的占用管理人,、占用管理方式,、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任,；

 （六）抵押期限,；

 （七）抵押權(quán)滅失的條件,；

 （八）違約責任；

 （九）爭議解決方式,；

 （十）抵押合同訂立的時間與地點,；

 （十一）雙方約定的其他事項。



 第二十七條 以預(yù)購商品房貸款抵押的,，須提交生效的預(yù)購房屋合同,。



 第二十八條 以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當載明以下內(nèi)容：

 （一）《國有土地使用權(quán)證》,、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號,；

 （二）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當于土地使用權(quán)出讓金的款額；

 （三）已投入在建工程的工程款,；

 （四）施工進度及工程竣工日期,；

 （五）已完成的工作量和工程量。



 第二十九條 抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險的,，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租,、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當事人應(yīng)當在抵押合同中載明,。




 第四章 房地產(chǎn)抵押登記





 第三十條 房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi),，抵押當事人應(yīng)當?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。



 第三十一條 房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效,。



 第三十二條 辦理房地產(chǎn)抵押登記,，應(yīng)當向登記機關(guān)交驗下列文件：

 （一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明。

 （二）抵押登記申請書,；

 （三）抵押合同,；

 （四）《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》,，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明,；

 （五）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；

 （六）可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料,；

 （七）登記機關(guān)認為必要的其他文件,。



 第三十三條 登記機關(guān)應(yīng)當對申請人的申請進行審核。凡權(quán)屬清楚,、證明材料齊全的,，應(yīng)當在受理登記之日起十五日內(nèi)作出是否準予登記的書面答復(fù)。



 第三十四條 以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的,，登記機關(guān)應(yīng)當在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后,，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》。

 以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的,，登記機關(guān)應(yīng)當在抵押合同上作記載,。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應(yīng)當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后,，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記,。



 第三十五條 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，抵押當事人應(yīng)當在變更或者終止之日起十五日內(nèi),，到原登記機關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記,。

 因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的,，抵押當事人應(yīng)當自處分行為生效之日起三十日內(nèi),，到縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記,。




 第五章 抵押房地產(chǎn)的占用與管理





 第三十六條 已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理,。

 抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當維護抵押房地產(chǎn)的安全與完好,。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況,。



 第三十七條 抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓,。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,，并辦理抵押權(quán)變更登記,。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當告知抵押人,。

 經(jīng)抵押權(quán)人同意,，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。

 抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款,，應(yīng)當向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán),。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有,，不足部分由債務(wù)人清償,。



 第三十八條 因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的,，抵押人應(yīng)當及時書面通知抵押權(quán)人,；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù),，解除抵押合同,。



 第三十九條 抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當及時將情況告知抵押權(quán)人,，并應(yīng)當采取措施防止損失的擴大,。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價值不足以作為履行債務(wù)的擔保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足,，或者直接向保險公司行使求償權(quán),。

 抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少無過錯的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔保,。抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分,，仍作為債務(wù)的擔保。




 第六章 抵押房地產(chǎn)的處分





 第四十條 有下列情況之一的,，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：

 （一）債務(wù)履行期滿,，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的,；

 （二）抵押人死亡,、或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人,、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的,；

 （三）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；

 （四）抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定,，擅自處分抵押房地產(chǎn)的,；

 （五）抵押合同約定的其他情況。



 第四十一條 有本辦法第四十條規(guī)定情況之一的,，經(jīng)抵押當事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn),。協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟,。



 第四十二條 抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時,，應(yīng)當事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的,，還應(yīng)當同時書面通知共有人或承租人,；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán),。



 第四十三條 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)時,，以抵押登記的先后順序受償。



 第四十四條 處分抵押房地產(chǎn)時,，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同處分,，但對處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償,。



 第四十五條 以劃撥方法取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進行處分時,，應(yīng)當從處分所得的價款中繳納相當于應(yīng)當繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后,，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

 法律,、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定,。



 第四十六條 抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的處分，因下列情況而中止：

 （一）抵押權(quán)人請求中止的,；

 （二）抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務(wù),，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

 （三）發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭議的,；

 （四）訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn),；

 （五）其他應(yīng)當中止的情況。



 第四十七條 處分抵押房地產(chǎn)所得金額,，依下列順序分配：

 （一）支付處分抵押房地產(chǎn)的費用,；

 （二）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；

 （三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金,；

 （四）賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害,；

 （五）剩余金額交還抵押人。

 處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金,、賠償金時,，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。




 第七章 法律責任





 第四十八條 抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有,、產(chǎn)權(quán)爭議或者被查封、扣押等情況的,，抵押人應(yīng)當承擔由此產(chǎn)生的法律責任,。



 第四十九條 抵押人擅自以出售、出租,、交換,、贈與或者以其他方式處理或者處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無效,；造成第三人損失的,，由抵押人予以賠償。



 第五十條 抵押當事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產(chǎn)發(fā)生爭議的,，可以協(xié)商解決,；協(xié)商不成的，抵押當事人可以根據(jù)雙方達成的仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁,；沒有仲裁協(xié)議的,，也可以直接向人民法院提起訴訟。



 第五十一條 因國家建設(shè)需要,，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍時,，抵押人違反前述第三十八條的規(guī)定，不依法清理債務(wù)，也不重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)的,，抵押權(quán)人有權(quán)向拆遷主管部門申請保留追償債務(wù)權(quán)利,，并可以向人民法院提起訴訟。經(jīng)拆遷主管部門批準,，拆遷人應(yīng)當暫緩向抵押人發(fā)放拆遷補償費或者拆遷安置房地產(chǎn)權(quán)登記證件,，直至法院作出判決為止。

 拆遷期限屆滿,，若法院尚未作出判決,，經(jīng)縣級以上房屋拆遷主管部門批準，拆遷人可以依法實施拆遷,，并辦理證據(jù)保全,。



 第五十二條 登記機關(guān)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán),，或者利用職務(wù)上的便利,，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益的,，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任,。




 第八章 附則



 第五十三條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上進行房地產(chǎn)抵押活動的,，參照本辦法執(zhí)行。



 第五十四條 本辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責解釋,。



 第五十五條 本辦法自1997年6月1日起施行,。