開發(fā)企業(yè)成本核算辦法

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第一章 總則
第一條 為了加強企業(yè)的成本,、費用核算，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算方法,，根據(jù)《企業(yè)財務通則》,、《企業(yè)會計準則》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》，結合本企業(yè)實際情況及管理要求,，特制定本辦法,。
第二條 本辦法適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)和單位。

第二章 成本核算的對象及要求
第三條 成本核算對象一般應在開工之前確定,，一經(jīng)確定就不得任意改變,，更不能互相混淆、串戶,。成本核算對象應結合工程地點,、用途、結構,、裝修,、層高及施工隊伍等因素，分別做以下處理：
1．一般的開發(fā)項目以每一獨立編制設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發(fā)工程項目為成本核算對象,。
2．同一開發(fā)地點,，結構類型相同的群體開發(fā)項目開竣工時間相近，同一施工隊伍施工,，可以合并為一個成本核算對象,。
3．對于個別規(guī)模較大、工期較長的項目,，可以結合經(jīng)濟責任制的需要,，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。
第四條 各成本項目的預算成本（計劃成本）和實際成本的核算范圍,，計算口徑必須一致,。
第五條 成本核算應根據(jù)計算期內(nèi)已完工程實際消耗和實際價格，按照“權責發(fā)生制”的原則,，分別進行成本核算,，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實,、準確及時,。按照“收益與費用配比”的原則，正確使用“待攤費用”和“預提費用”科目,。

第三章 成本項目和開支范圍
第六條 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定,，開發(fā)產(chǎn)品的成本項目分為：
1．土地征用及拆遷補償費；
2．前期工程費,；
3．建筑安裝工程費,；
4．基礎設施費,；
5．公共配套設施費；
6．開發(fā)間接費（開發(fā)企業(yè)沒有二級管理機構則無此項目）,。
第七條 成本開支范圍
1．土地征用及拆遷補償費,；
（l）土地征用費：土地、育苗,、集體財產(chǎn),、私人財產(chǎn)、平整農(nóng)田補償費,、新菜田基金,。
（2）耕地占用稅。
（3）勞動力安置費：安置勞動力單位補貼款,、超轉(zhuǎn)人員安置費等,。
（4）地上地下物拆遷補償費：指私產(chǎn)評估、搬家費,、拆遷費,、伐樹費、單位拆遷費,、清理費,、安置動遷用戶支出，筑物回收的殘值沖減此成本費用,。
2．前期工程費
地上地下市政管線拆改費。拆遷舊建
（l）規(guī)劃設計勘測費：居住區(qū)總體規(guī)劃,、設計項目可行性研究,、環(huán)境評估、水文,、地質(zhì)勘察,、測繪等費用。
（2）三通一平：為達到施工要求而發(fā)生修建道路,，通水通電及伴隨的破路,、占地、維護,、看管線,、場地填土、平整費用,。
（3）前期不可預見的其他費用,。
3．建筑安裝工程費：列人建筑安裝工程施工圖預算項目的各種建筑工程費及設備費。
4．公共配套設施費：列人建筑安裝工程施工圖預算項目內(nèi)的,，在開發(fā)區(qū)內(nèi)構成獨立的非營業(yè)性建筑項目,。如居委會,、派出所、托兒所,、消防,、鍋爐房、公廁,；另外還有郵局,、中小學、文化站,、門診所,、衛(wèi)生站等。
5．基礎設施費：開發(fā)區(qū)內(nèi)各種基礎設施有開發(fā)區(qū)紅線內(nèi)道路及附屬設施,；供水管線,、高壓水泵房、環(huán)衛(wèi)設施,。
6．開發(fā)間接費：指企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用,。包括開發(fā)人員的工資、獎金,、福利費（按工資總額14％提取計入）,、折舊費、修理費,、辦公費,、勞動保護費、差旅交通費,、周轉(zhuǎn)房攤銷,、低值易耗品攤銷、咨詢費,、訴訟費,、物資消耗、技術開發(fā)費,、其他費用等,。
第八條下列開支不得列入成本
1．為購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出,。
2．對外投資支出,。
3．沒收的財物依附的滯納金、罰款,、違約金,、賠償金及企業(yè)贊助、捐贈等支出,。
4．應在應付福利費中列支的費用,。
5．應在期間費用開支的費用,。
6．國家法律、法規(guī)規(guī)定以外的各種支出,，國家規(guī)定不得列人成本,、費用的其他支出。