開發(fā)企業(yè)成本核算辦法

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第一章 總則
第一條 為了加強(qiáng)企業(yè)的成本,、費(fèi)用核算，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算方法,，根據(jù)《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》,，結(jié)合本企業(yè)實(shí)際情況及管理要求,，特制定本辦法。
第二條 本辦法適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)和單位,。

第二章 成本核算的對(duì)象及要求
第三條 成本核算對(duì)象一般應(yīng)在開工之前確定,，一經(jīng)確定就不得任意改變，更不能互相混淆,、串戶,。成本核算對(duì)象應(yīng)結(jié)合工程地點(diǎn)、用途,、結(jié)構(gòu),、裝修、層高及施工隊(duì)伍等因素,，分別做以下處理：
1．一般的開發(fā)項(xiàng)目以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程項(xiàng)目為成本核算對(duì)象,。
2．同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目開竣工時(shí)間相近,，同一施工隊(duì)伍施工,，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。
3．對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大,、工期較長(zhǎng)的項(xiàng)目,，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對(duì)象,。
第四條 各成本項(xiàng)目的預(yù)算成本（計(jì)劃成本）和實(shí)際成本的核算范圍,，計(jì)算口徑必須一致。
第五條 成本核算應(yīng)根據(jù)計(jì)算期內(nèi)已完工程實(shí)際消耗和實(shí)際價(jià)格,，按照“權(quán)責(zé)發(fā)生制”的原則，分別進(jìn)行成本核算,，做到手續(xù)完備,、內(nèi)容真實(shí)、準(zhǔn)確及時(shí),。按照“收益與費(fèi)用配比”的原則,，正確使用“待攤費(fèi)用”和“預(yù)提費(fèi)用”科目,。

第三章 成本項(xiàng)目和開支范圍
第六條 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本項(xiàng)目分為：
1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),；
2．前期工程費(fèi),；
3．建筑安裝工程費(fèi)；
4．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),；
5．公共配套設(shè)施費(fèi),；
6．開發(fā)間接費(fèi)（開發(fā)企業(yè)沒有二級(jí)管理機(jī)構(gòu)則無此項(xiàng)目）。
第七條 成本開支范圍
1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),；
（l）土地征用費(fèi)：土地,、育苗、集體財(cái)產(chǎn),、私人財(cái)產(chǎn),、平整農(nóng)田補(bǔ)償費(fèi)、新菜田基金,。
（2）耕地占用稅,。
（3）勞動(dòng)力安置費(fèi)：安置勞動(dòng)力單位補(bǔ)貼款、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)等,。
（4）地上地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指私產(chǎn)評(píng)估,、搬家費(fèi)、拆遷費(fèi),、伐樹費(fèi),、單位拆遷費(fèi)、清理費(fèi),、安置動(dòng)遷用戶支出,，筑物回收的殘值沖減此成本費(fèi)用。
2．前期工程費(fèi)
地上地下市政管線拆改費(fèi),。拆遷舊建
（l）規(guī)劃設(shè)計(jì)勘測(cè)費(fèi)：居住區(qū)總體規(guī)劃,、設(shè)計(jì)項(xiàng)目可行性研究、環(huán)境評(píng)估,、水文,、地質(zhì)勘察、測(cè)繪等費(fèi)用,。
（2）三通一平：為達(dá)到施工要求而發(fā)生修建道路,，通水通電及伴隨的破路、占地,、維護(hù),、看管線、場(chǎng)地填土、平整費(fèi)用,。
（3）前期不可預(yù)見的其他費(fèi)用,。
3．建筑安裝工程費(fèi)：列人建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目的各種建筑工程費(fèi)及設(shè)備費(fèi)。
4．公共配套設(shè)施費(fèi)：列人建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)的,，在開發(fā)區(qū)內(nèi)構(gòu)成獨(dú)立的非營業(yè)性建筑項(xiàng)目,。如居委會(huì)、派出所,、托兒所,、消防、鍋爐房,、公廁,；另外還有郵局、中小學(xué),、文化站,、門診所、衛(wèi)生站等,。
5．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：開發(fā)區(qū)內(nèi)各種基礎(chǔ)設(shè)施有開發(fā)區(qū)紅線內(nèi)道路及附屬設(shè)施,；供水管線、高壓水泵房,、環(huán)衛(wèi)設(shè)施,。
6．開發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。包括開發(fā)人員的工資,、獎(jiǎng)金,、福利費(fèi)（按工資總額14％提取計(jì)入）、折舊費(fèi),、修理費(fèi),、辦公費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi),、差旅交通費(fèi),、周轉(zhuǎn)房攤銷、低值易耗品攤銷,、咨詢費(fèi),、訴訟費(fèi)、物資消耗,、技術(shù)開發(fā)費(fèi),、其他費(fèi)用等。
第八條下列開支不得列入成本
1．為購置和建造固定資產(chǎn),、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出,。
2．對(duì)外投資支出。
3．沒收的財(cái)物依附的滯納金,、罰款,、違約金、賠償金及企業(yè)贊助,、捐贈(zèng)等支出,。
4．應(yīng)在應(yīng)付福利費(fèi)中列支的費(fèi)用。
5．應(yīng)在期間費(fèi)用開支的費(fèi)用,。
6．國家法律,、法規(guī)規(guī)定以外的各種支出，國家規(guī)定不得列人成本,、費(fèi)用的其他支出,。