開發(fā)企業(yè)成本核算辦法

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第一章 總則
第一條 為了加強企業(yè)的成本、費用核算,，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算方法，根據(jù)《企業(yè)財務(wù)通則》,、《企業(yè)會計準則》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》,，結(jié)合本企業(yè)實際情況及管理要求，特制定本辦法,。
第二條 本辦法適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)和單位,。

第二章 成本核算的對象及要求
第三條 成本核算對象一般應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不得任意改變,，更不能互相混淆,、串戶。成本核算對象應(yīng)結(jié)合工程地點,、用途,、結(jié)構(gòu)、裝修,、層高及施工隊伍等因素,，分別做以下處理：
1．一般的開發(fā)項目以每一獨立編制設(shè)計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發(fā)工程項目為成本核算對象。
2．同一開發(fā)地點,，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目開竣工時間相近,，同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象,。
3．對于個別規(guī)模較大、工期較長的項目,，可以結(jié)合經(jīng)濟責任制的需要,，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象,。
第四條 各成本項目的預算成本（計劃成本）和實際成本的核算范圍，計算口徑必須一致,。
第五條 成本核算應(yīng)根據(jù)計算期內(nèi)已完工程實際消耗和實際價格,，按照“權(quán)責發(fā)生制”的原則，分別進行成本核算,，做到手續(xù)完備,、內(nèi)容真實、準確及時,。按照“收益與費用配比”的原則,，正確使用“待攤費用”和“預提費用”科目。

第三章 成本項目和開支范圍
第六條 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定,，開發(fā)產(chǎn)品的成本項目分為：
1．土地征用及拆遷補償費,；
2．前期工程費；
3．建筑安裝工程費,；
4．基礎(chǔ)設(shè)施費,；
5．公共配套設(shè)施費；
6．開發(fā)間接費（開發(fā)企業(yè)沒有二級管理機構(gòu)則無此項目）,。
第七條 成本開支范圍
1．土地征用及拆遷補償費,；
（l）土地征用費：土地、育苗,、集體財產(chǎn),、私人財產(chǎn)、平整農(nóng)田補償費,、新菜田基金,。
（2）耕地占用稅。
（3）勞動力安置費：安置勞動力單位補貼款,、超轉(zhuǎn)人員安置費等,。
（4）地上地下物拆遷補償費：指私產(chǎn)評估、搬家費,、拆遷費,、伐樹費、單位拆遷費,、清理費,、安置動遷用戶支出，筑物回收的殘值沖減此成本費用,。
2．前期工程費
地上地下市政管線拆改費,。拆遷舊建
（l）規(guī)劃設(shè)計勘測費：居住區(qū)總體規(guī)劃、設(shè)計項目可行性研究,、環(huán)境評估,、水文,、地質(zhì)勘察,、測繪等費用,。
（2）三通一平：為達到施工要求而發(fā)生修建道路,，通水通電及伴隨的破路、占地,、維護,、看管線、場地填土,、平整費用,。
（3）前期不可預見的其他費用。
3．建筑安裝工程費：列人建筑安裝工程施工圖預算項目的各種建筑工程費及設(shè)備費,。
4．公共配套設(shè)施費：列人建筑安裝工程施工圖預算項目內(nèi)的,，在開發(fā)區(qū)內(nèi)構(gòu)成獨立的非營業(yè)性建筑項目。如居委會,、派出所,、托兒所、消防,、鍋爐房,、公廁；另外還有郵局,、中小學,、文化站、門診所,、衛(wèi)生站等,。
5．基礎(chǔ)設(shè)施費：開發(fā)區(qū)內(nèi)各種基礎(chǔ)設(shè)施有開發(fā)區(qū)紅線內(nèi)道路及附屬設(shè)施；供水管線,、高壓水泵房,、環(huán)衛(wèi)設(shè)施。
6．開發(fā)間接費：指企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用,。包括開發(fā)人員的工資,、獎金、福利費（按工資總額14％提取計入）,、折舊費,、修理費、辦公費,、勞動保護費,、差旅交通費、周轉(zhuǎn)房攤銷、低值易耗品攤銷,、咨詢費,、訴訟費、物資消耗,、技術(shù)開發(fā)費、其他費用等,。
第八條下列開支不得列入成本
1．為購置和建造固定資產(chǎn),、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出。
2．對外投資支出,。
3．沒收的財物依附的滯納金,、罰款、違約金,、賠償金及企業(yè)贊助,、捐贈等支出。
4．應(yīng)在應(yīng)付福利費中列支的費用,。
5．應(yīng)在期間費用開支的費用,。
6．國家法律、法規(guī)規(guī)定以外的各種支出,，國家規(guī)定不得列人成本,、費用的其他支出。