房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)的法律途徑有：出讓,、劃撥、轉(zhuǎn)讓,。

一,、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)

1,、內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為,。

2、出讓方式：招標,、拍賣,、掛牌、協(xié)議,。

3,、年限：土地使用權(quán)出讓最高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年,，教育,、科技、文化,、衛(wèi)生,、體育用地五十年，商業(yè),、旅游,、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年,。

(一)以招標拍賣掛牌方式出讓土地使用權(quán)

招標拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)范圍：

(1)供應(yīng)商業(yè),、旅游、娛樂,、工業(yè)用地和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地,；

(2)其他土地供地計劃公布后一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；

(3)劃撥土地使用權(quán)改變用用途,，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī),、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回土地使用權(quán),，實行招標拍賣掛牌出讓的；

(4)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，《國有土地劃撥決定書》或法律,、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回土地使用權(quán),，實行招標拍賣掛牌出讓的,；

(5)出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律,、法規(guī),、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回土地使用權(quán),，實行招標拍賣掛牌出讓的；

(6)法律,、法規(guī),、行政規(guī)定明確應(yīng)當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

(二)以協(xié)議方式取得國有土地使用權(quán)

(1)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)范圍

出讓國有土地使用權(quán),，除依照法律,、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓,，方可采取協(xié)議方式,，主要包括以下情況：

a、供應(yīng)商業(yè),、旅游,、娛樂和商品住宅、工業(yè)用地等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地,，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的,；

b、原劃撥,、承租土地使用權(quán)申請辦理協(xié)議出讓,，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式,，但《國有土地計劃決定書》,、《國有土地租賃合同》、法律,、法規(guī),、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；

c,、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓,，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式,，但《國有土地劃撥決定書》,、法律、法規(guī),、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外,；

d、出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期,，經(jīng)審查準予續(xù)期的,，可以采用協(xié)議方式。

(2)禁止性規(guī)定

a、以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價,。

b,、協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當繳納的有關(guān)稅費之和,，有基準地價的地區(qū),，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。低于最低價時國有土地使用權(quán)不得出讓,。

二,、以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)

1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)劃撥,，是指縣級以上人民政府依法批準,，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為,。即劃撥土地使用權(quán)不需要使用者出錢購買土地使用權(quán)，而是經(jīng)國家批準其無償?shù)?、無年限限制的使用國有土地,。但取得劃撥土地使用權(quán)的使用者依法應(yīng)當繳納土地使用稅。

2,、年限：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,，沒有使用期限的限制,。雖然 無償取得劃撥土地使用權(quán)沒有年限限制，但因土地使用者遷移,、解散,、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的,，國家應(yīng)當無償收回劃撥土地使用權(quán),，并可依法出讓。因城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求,，也可以對劃撥土地使用權(quán)無償收回,，并可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)的,，其地上建筑物和其他附著物歸國家所有，但應(yīng)根據(jù)實際情況給予適當補償,。

3,、以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的情形：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條的規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的,，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：(1)國家機關(guān)用地和軍事用地,；(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；(3)國家重點扶持的能源,、交通,、水利等項目用地；(4)法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地,。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)主管部門登記,、核實,，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證。

4,、轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押的限制性規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押，但符合法定條件的也可以轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押：即土地使用者為公司、企業(yè),、其他組織和個人,，領(lǐng)有土地使用權(quán)證，地上建筑物有合法產(chǎn)權(quán)證明,，經(jīng)當?shù)卣鷾势涑鲎尣⒀a交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押所獲收益抵交出讓金,。未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的,，沒收其非法收入,，并根據(jù)其情節(jié)處以相應(yīng)罰款。

三,、以轉(zhuǎn)讓方式取得國有土地使用權(quán)

1,、內(nèi)涵：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，即土地使用者將土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物,、其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為,。原擁有土地使用權(quán)的一方稱為轉(zhuǎn)讓人，接受土地使用權(quán)的一方稱為受讓人。

2,、轉(zhuǎn)讓方式：包括出售,、交換和贈與等。

3,、禁止性規(guī)定：未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā),、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓,。

4,、年限：土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限,。

5,、“房地一并轉(zhuǎn)移”：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓,。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人,，享有該建筑物,、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)時,，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物,、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外,。

6、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的,，市,、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時,，市,、縣人民政府可以采取必要的措施。

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