房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國(guó)有土地使用權(quán)的法律途徑有：出讓,、劃撥、轉(zhuǎn)讓,。

一,、以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)

1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓,，是指國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

2,、出讓方式：招標(biāo),、拍賣、掛牌,、協(xié)議,。

3、年限：土地使用權(quán)出讓最高年限：居住用地七十年,，工業(yè)用地五十年,，教育、科技,、文化,、衛(wèi)生、體育用地五十年,，商業(yè),、旅游,、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年,。

(一)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地使用權(quán)

招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)范圍：

(1)供應(yīng)商業(yè),、旅游、娛樂,、工業(yè)用地和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地,；

(2)其他土地供地計(jì)劃公布后一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；

(3)劃撥土地使用權(quán)改變用用途,，《國(guó)有土地劃撥決定書》或法律,、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán),，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的,；

(4)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國(guó)有土地劃撥決定書》或法律,、法規(guī),、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的,；

(5)出讓土地使用權(quán)改變用途,，《國(guó)有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī),、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán),，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；

(6)法律,、法規(guī),、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。

(二)以協(xié)議方式取得國(guó)有土地使用權(quán)

(1)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍

出讓國(guó)有土地使用權(quán),，除依照法律,、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo),、拍賣或者掛牌方式出讓,，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：

a,、供應(yīng)商業(yè),、旅游、娛樂和商品住宅,、工業(yè)用地等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地,，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；

b,、原劃撥,、承租土地使用權(quán)申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓,，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式,，但《國(guó)有土地計(jì)劃決定書》,、《國(guó)有土地租賃合同》、法律,、法規(guī),、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；

c,、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓,，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式,，但《國(guó)有土地劃撥決定書》,、法律、法規(guī),、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外,；

d、出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期,，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的,，可以采用協(xié)議方式。

(2)禁止性規(guī)定

a,、以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià),。

b、協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi),、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和,，有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%,。低于最低價(jià)時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)不得出讓,。

二、以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)

1,、內(nèi)涵：土地使用權(quán)劃撥,，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償,、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權(quán)不需要使用者出錢購(gòu)買土地使用權(quán),，而是經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)其無(wú)償?shù)?、無(wú)年限限制的使用國(guó)有土地。但取得劃撥土地使用權(quán)的使用者依法應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅,。

2,、年限：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,，沒有使用期限的限制,。雖然 無(wú)償取得劃撥土地使用權(quán)沒有年限限制，但因土地使用者遷移,、解散,、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的,，國(guó)家應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán),，并可依法出讓。因城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求,，也可以對(duì)劃撥土地使用權(quán)無(wú)償收回,，并可依法出讓。無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)的,，其地上建筑物和其他附著物歸國(guó)家所有,，但應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。

3,、以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的情形：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條的規(guī)定,，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的,，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地,；(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源,、交通,、水利等項(xiàng)目用地；(4)法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地,。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)主管部門登記,、核實(shí),，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證。

4,、轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押的限制性規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押,，但符合法定條件的也可以轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押：即土地使用者為公司、企業(yè),、其他組織和個(gè)人,，領(lǐng)有土地使用權(quán)證，地上建筑物有合法產(chǎn)權(quán)證明,，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)其出讓并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押所獲收益抵交出讓金,。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的,，沒收其非法收入,，并根據(jù)其情節(jié)處以相應(yīng)罰款。

三,、以轉(zhuǎn)讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)

1,、內(nèi)涵：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，即土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物,、其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為,。原擁有土地使用權(quán)的一方稱為轉(zhuǎn)讓人，接受土地使用權(quán)的一方稱為受讓人,。

2,、轉(zhuǎn)讓方式：包括出售、交換和贈(zèng)與等,。

3,、禁止性規(guī)定：未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的,，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓,。

4、年限：土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán),，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限,。

5、“房地一并轉(zhuǎn)移”：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),，其地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。地上建筑物,、其他附著物的所有人或者共有人,，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物,、其他附著物所有權(quán)時(shí),，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物,、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外,。

6、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的,，市,、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí),，市,、縣人民政府可以采取必要的措施。

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