土地二級開發(fā)的典型就是房地產開發(fā),，即土地使用者經過開發(fā)建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場,。一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場,。從開發(fā)、建設,、經營,、管理的程序上講，房地產開發(fā)一般可分為五個階段,，即可行性研究和項目決策階段,、建設前期準備階段、建設階段,、銷售階段和交付使用階段,。

一、項目決策階段

房地產項目可行性研究階段

    房地產開發(fā)項目經董事會批準初步立項后,，轉由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究,。

1、可行性研究的內容

    可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化,，減少或避免投資決策的失誤,，提高項目開發(fā)建設的經濟、社會和環(huán)境效益。

可行性研究的主要內容有：

(1)項目概況,；

(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調查及動遷安置,；

(3)市場分析和建設規(guī)模的確定；

(4)規(guī)劃設計影響和環(huán)境保護;

(5)資源供給及資本運作方案,；

(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護,；

(7)項目開發(fā)模式、組織機構,、崗位需求,、管理費用的研究；

(8)開發(fā)建設節(jié)點計劃,；

(9)項目經濟及社會效益分析,；

(10)結論及建議。

2,、可行性研究小組成員知識組成：經濟師,、市場分析專家、房地產專家,、建筑工程專家,、財會師及律師。

3,、可行性研究的工作階段

1）投資機會研究,。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議,，即在一定的地區(qū)和部門內,，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會,。投資機會研究相當粗略,，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的,，就可以進行下一階段的工作,。

2）初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”,。在機會研究的基礎上,，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。

3）詳細可行性研究,，即通常所說的可行性研究,。詳細可行性研究是開發(fā)建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上,、財務上,、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟,。

4）項目的評估和決策?！　?/p>

4,、可行性研究步驟

可行性研究按5個步驟進行：

(1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項；

(2)調查研究,；

(3)方案選擇與優(yōu)化,；

(4)財務評價和經濟評價；

(5)編制可行性研究報告,。

5,、集團公司董事會通過，批準正式立項,，項目進入前期開發(fā)階段,。

二、前期準備階段

1,、 獲取土地使用權,。

開發(fā)商獲取土地使用權的主要方式

1）通過行政劃撥方式取得；

2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權,；

3）轉讓取得；

4）出讓方式取得（招標,、拍賣,、協(xié)議出讓三種方式）；

5）聯(lián)合開發(fā)并報有關主管部門立項,、審批后取得,；

6）通過司法裁決取得；

7）通過兼并,、收購等股權重組方式取得,。

2、征地拆遷,，申辦并取得《房屋拆遷許可證》,。

拆遷的主要內容包括：

(1)房屋拆建，如危舊房改造,；

(2)城市功能,、用地布局和空間結構的調整，如居住區(qū),、商業(yè)區(qū),、車站、生活服務設施等公共建筑的建設和改造,；

(3)環(huán)境治理,，如擴展綠地,、治理污染工程等。因此,，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設項目進行的,，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié),，處于建設項目的前期工作階段,。

3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料：

1）填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份,；

2）建設項目批準文件,；

3）建設用地規(guī)劃許可證；

4）國有土地使用權批準文件（建設用地批準書或劃撥決定書）

5）拆遷代辦單位和評估機構資料,。

6）拆遷安置計劃和方案,；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數(shù),、性質,、用途等基本情況；拆遷方式,；拆遷期限,；還建方式及還建期限；產權清晰的安置用房證明,；拆遷補償資金來源及預算資金額度,。）

三、 規(guī)劃設計

1,、申辦項目選址定點，取得《建設項目選址意見書》和《建設用地規(guī)劃許可證》,，取得《建設項目選址意見書》的附件：規(guī)劃設計（土地使用）條件

1）建設項目選址申請

2）委托設計單位設計,，送審設計方案。

2,、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建,，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段,。

1）規(guī)劃方案審批階段,，取得《規(guī)劃建筑方案批準意見書》,。

2）施工圖核準階段,，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。

3,、 申辦建設工程紅線定位與驗線,，取得建筑核位紅線圖,。

4、申辦《建設工程規(guī)劃許可通知書》,，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設工程施工至正負零時,，持通知書等相關資料申辦《建設工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費,。

5、建設項目報建登記,，申請招標,，辦理招標投標手續(xù),，確定勘察、設計,、監(jiān)理、施工隊伍,。

6、申辦《施工許可證》

四,、項目銷售階段

1,、申辦《銷售許可證》

商品房預售實行許可證制度。商品房預售許可證一年一換,。未取得《商品房預售許可證》的,，不得進行商品房預售。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售,，應當向城市,、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》,。

2,、商品房銷售及按揭辦理

（1）銷售前期準備工作（可委托銷售代理公司進行）

（2）銷售合同的簽訂。

（3）按揭辦理,。

五,、交付使用階段

1,、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》,。屬成片開發(fā)小區(qū)的,，還應申請綜合驗收,。

2、申辦建設工程規(guī)劃驗收

建設工程竣工驗收后3個月內,，建設單位應向原批準的城市規(guī)劃行政主管部門申報建設工程規(guī)劃驗收,。

3,、進行權屬登記,，取得《商品房權屬證明書》,。

4,、物業(yè)移交

開發(fā)建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務合同,該合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務合同生效時終止,。

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