很多人在買房的時(shí)候,，都會(huì)先和開發(fā)商交流,，開發(fā)商負(fù)責(zé)為業(yè)主構(gòu)建新房，業(yè)主負(fù)責(zé)交錢簽合同,，在簽合同之前,，都需要先看房,，不過在此時(shí)看房可能看到的還只是毛坯房,，并沒有呈現(xiàn)出真實(shí)的效果，消費(fèi)者只聽到了開發(fā)商的宣傳感覺合適,，就會(huì)簽了合同,。

大家應(yīng)該都知道，簽過的合同,，就具有了法律效益,，不論哪一方違約，都需要賠償,，業(yè)主違約無非是簽了合同不想要了,，那么，開發(fā)商違約都有哪些情形呢?

開發(fā)商違約。也就是說在后續(xù)履行合同的過程中,，開發(fā)商出現(xiàn)了與合同約定不一致的地方,，因此損害了買房人的合法權(quán)，在一般情況下,，開發(fā)商違約的情形分為以下幾種：

情形一：房產(chǎn)證遲遲辦不下來

如果開發(fā)商逾期辦證,，按合同約定承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，逾期辦證超過一定期限,，買房人可以主張退房,，如果實(shí)際損失已經(jīng)超過合同約定的違約金的，業(yè)主可以按實(shí)際損失來主張,。

超過了交房期限,，業(yè)主催促之后，房產(chǎn)證并未辦理下來的話,，開放商應(yīng)該按照合同約定,，返還買房人已付的房款及產(chǎn)生的活期利息，約定有違約金的,，可以一并賠付,。

按照我國《合同法》中第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持,，但當(dāng)事人另有約定的除外,。

情形二：開發(fā)商虛假宣傳，實(shí)際交房不一致,。

其中說到的不一致包括了房子的地理位置,、面積、基本價(jià)格,、裝修標(biāo)準(zhǔn),、戶型、小區(qū)綠化,、周邊配套,、物業(yè)管理等與當(dāng)初協(xié)商好的實(shí)際不一致。

出現(xiàn)了這種情況,，很多人會(huì)認(rèn)為是虛假宣傳,，但是，實(shí)際上開發(fā)商已經(jīng)構(gòu)成違約,。

在我國《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約,。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。

情形三： 合同約定的房屋質(zhì)量，交房時(shí)并未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)

業(yè)主在與開發(fā)商選房和簽訂合同的時(shí)候,，都會(huì)對房子的面積和質(zhì)量確定下來,。

但是在現(xiàn)實(shí)生活中，像承重墻,、外墻,、外窗、梁開裂;衛(wèi)生間滲水;大面積的空鼓;墻面不垂直等情況,，也是時(shí)有出現(xiàn),，那么，這些情況就都會(huì)屬于開發(fā)商違約的情形,。

如果遇到了房屋質(zhì)量存在問題的情形,，可以分為以下兩種情況來處理：

情況一：房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題屬于普通的房屋質(zhì)量問題，那么,，開發(fā)商就有質(zhì)量保修的責(zé)任,。

情況二：房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題屬于嚴(yán)重的房屋質(zhì)量問題，嚴(yán)重問題,，也就是說影響了業(yè)主正常居住,，墻體質(zhì)量不合格，影響安全等情況,，那么,，業(yè)主就可以要求退房和賠償。

情形四：合同以外的不合理費(fèi)用

在開發(fā)商交房之后,，開發(fā)商表示需要支付合同約定以外的費(fèi)用,，但是又出示不論法律規(guī)定的收據(jù)，比如說手續(xù)費(fèi);產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi);面積補(bǔ)差款;等等在合同中并沒有出現(xiàn)的費(fèi)用,。

出現(xiàn)這些費(fèi)用,，業(yè)主可以拒絕支付,，如果開發(fā)商強(qiáng)行收款的話,，可以采取法律維權(quán)。

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