國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮造成我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格居高不下,，貸款買房已經(jīng)成為很多普通家庭的必然選擇,。但是房產(chǎn)雖然是家的象征，卻不能保證家的圓滿,。夫妻貸款買房之后因?yàn)槌林氐倪€貸壓力或者其他原因離婚的情況很多,。這時(shí)候，貸款還沒有還完的房產(chǎn),，離婚的雙方應(yīng)當(dāng)如何分割呢,？

夫妻雙方婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的（包括貸款）房屋，應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),，離婚時(shí),，一般均等分割。

如果當(dāng)事人是在全部?jī)斶€銀行的貸款之后提起離婚訴訟,，此種法律關(guān)系較簡(jiǎn)單,，一般平均分割房產(chǎn)。但在房屋價(jià)格飛漲的今天,，夫妻雙方具備一次性全額繳納購房款實(shí)力的畢竟還是少數(shù),，大多數(shù)都是采取商業(yè)按揭貸款的方式購買房屋。商業(yè)按揭貸款大要經(jīng)歷繳納首付,，銀行支付開發(fā)商剩余房款,，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，業(yè)主償還全部貸款之后從銀行手里取得產(chǎn)權(quán)證等步驟,。

實(shí)踐中大多數(shù)案例出現(xiàn)在繳納首付款,，按揭貸款之后,，尚未全部?jī)斶€貸款之后的環(huán)節(jié)。因?yàn)闃I(yè)主還應(yīng)當(dāng)償還銀行的貸款,，在償還貸款之前,，盡管已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)證書，但是業(yè)主并不實(shí)際掌握房產(chǎn)證,，該房產(chǎn)證被抵押在銀行手里,。也就是說，該房產(chǎn)還存在抵押權(quán),。分割按揭財(cái)產(chǎn)時(shí)候存在首付款,、已經(jīng)償還貸款、尚未償還貸款,、房屋實(shí)際升值等四個(gè)組成部分,。實(shí)際上房屋的合同價(jià)值就是已經(jīng)支付房款與剩余貸款本息的總和。

對(duì)于分割按揭房產(chǎn),，因?yàn)檫€存在繼續(xù)償還銀行銀行貸款的問題,，因此不能簡(jiǎn)單的分割房屋合同價(jià)值。房屋的實(shí)際價(jià)值（合同價(jià)值與房屋升值之和）減去尚未償還的銀行貸款后的剩余價(jià)值才是雙方的分配對(duì)象,。由其中的一方取得房產(chǎn),，繼續(xù)向銀行償還貸款本金,、利息,，同時(shí)向另一方支付房屋價(jià)值的一半。

如果房屋的實(shí)際價(jià)值低于首付款,、已經(jīng)償還貸款,、還應(yīng)繼續(xù)償還貸款之總和的（實(shí)踐中極少出現(xiàn)），則應(yīng)當(dāng)由其中一方取得房產(chǎn),，繼續(xù)向銀行償還貸款本金,、利息，同時(shí)另一方向其支付房屋價(jià)值差額部分的一半,。

一方婚前按揭購房并取得房產(chǎn)證,，婚后償還貸款期間離婚的，婚前取得房產(chǎn)證書,，就意味著取得了房屋的所有權(quán),。離婚時(shí)房產(chǎn)直接歸屬于其中一方，但是這并不影響夫妻關(guān)系存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)增長(zhǎng)部分作為共同財(cái)產(chǎn)分割,。房屋所有權(quán)與房屋價(jià)值并不完等同,。由于婚后償還貸款因素以及房屋升值因素的介入，就房屋的價(jià)值而言,，離婚時(shí)候的房產(chǎn)價(jià)格（房屋實(shí)際價(jià)值減去尚未償還貸款后的差額）絕對(duì)大于結(jié)婚時(shí)候的價(jià)格（房屋的實(shí)際價(jià)值減去結(jié)婚時(shí)候尚未償還的貸款差額）,。此種情況下,，兩種價(jià)格之間的差額部分是否構(gòu)成夫妻雙方該南通共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況來選擇,。

如果能夠證明償還貸款的資金全部是由購房一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付的,，那么該房產(chǎn)屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，直接歸屬其本人,，除非是雙方書面約定該房產(chǎn)作為雙方的共同財(cái)產(chǎn),。

如果不能證明償還貸款的資金全部是由購房一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付的，則應(yīng)當(dāng)視為夫妻雙方共同償還的按揭貸款,。不論是雙方償還貸款的資金來源,、或者是雙方償還貸款的份額，均不影響夫妻雙方共同償還貸款的性質(zhì),。此種情況下房產(chǎn)歸簽訂購房合同的一方所有,，但是房屋兩種價(jià)格差額部分作為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)分配。

對(duì)于房屋的所有權(quán)問題,，因我國(guó)法律規(guī)定,，不動(dòng)產(chǎn)的取得是以登記為標(biāo)志的，因此判決房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),，關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)看房屋產(chǎn)權(quán)證如何取得,。但因房產(chǎn)證的取得的時(shí)間是不確定的，并受多種買受人以外因素的影響,，如果僅僅機(jī)械地按照房屋產(chǎn)權(quán)證書取得的時(shí)間作為劃分按揭房屋屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)或婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn),，則可能出現(xiàn)對(duì)一方顯失公平的情況。對(duì)于一方婚前首付按揭貸款所購買的房產(chǎn),，因其在婚前已經(jīng)通過銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部購房款,，買賣房屋的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢，婚后獲得房產(chǎn)的物權(quán)只是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化,，故離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)將按揭房屋認(rèn)定為這一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)相對(duì)比較公平,。