國內房地產市場的繁榮造成我國的商品房價格居高不下，貸款買房已經成為很多普通家庭的必然選擇,。但是房產雖然是家的象征,，卻不能保證家的圓滿。夫妻貸款買房之后因為沉重的還貸壓力或者其他原因離婚的情況很多,。這時候,，貸款還沒有還完的房產，離婚的雙方應當如何分割呢,？

夫妻雙方婚后用共同財產購買的（包括貸款）房屋,，應屬于夫妻共同財產，離婚時,，一般均等分割,。

如果當事人是在全部償還銀行的貸款之后提起離婚訴訟，此種法律關系較簡單,，一般平均分割房產,。但在房屋價格飛漲的今天，夫妻雙方具備一次性全額繳納購房款實力的畢竟還是少數(shù),，大多數(shù)都是采取商業(yè)按揭貸款的方式購買房屋,。商業(yè)按揭貸款大要經歷繳納首付，銀行支付開發(fā)商剩余房款,，辦理房屋產權證書,，業(yè)主償還全部貸款之后從銀行手里取得產權證等步驟。

實踐中大多數(shù)案例出現(xiàn)在繳納首付款,，按揭貸款之后,，尚未全部償還貸款之后的環(huán)節(jié)。因為業(yè)主還應當償還銀行的貸款,，在償還貸款之前,，盡管已經辦理了房屋所有權證書,，但是業(yè)主并不實際掌握房產證，該房產證被抵押在銀行手里,。也就是說,，該房產還存在抵押權。分割按揭財產時候存在首付款,、已經償還貸款,、尚未償還貸款、房屋實際升值等四個組成部分,。實際上房屋的合同價值就是已經支付房款與剩余貸款本息的總和,。

對于分割按揭房產，因為還存在繼續(xù)償還銀行銀行貸款的問題,，因此不能簡單的分割房屋合同價值,。房屋的實際價值（合同價值與房屋升值之和）減去尚未償還的銀行貸款后的剩余價值才是雙方的分配對象。由其中的一方取得房產,，繼續(xù)向銀行償還貸款本金,、利息，同時向另一方支付房屋價值的一半,。

如果房屋的實際價值低于首付款,、已經償還貸款、還應繼續(xù)償還貸款之總和的（實踐中極少出現(xiàn)）,，則應當由其中一方取得房產,，繼續(xù)向銀行償還貸款本金、利息,，同時另一方向其支付房屋價值差額部分的一半,。

一方婚前按揭購房并取得房產證，婚后償還貸款期間離婚的,，婚前取得房產證書,，就意味著取得了房屋的所有權。離婚時房產直接歸屬于其中一方,，但是這并不影響夫妻關系存續(xù)期間的財產增長部分作為共同財產分割,。房屋所有權與房屋價值并不完等同。由于婚后償還貸款因素以及房屋升值因素的介入,，就房屋的價值而言,，離婚時候的房產價格（房屋實際價值減去尚未償還貸款后的差額）絕對大于結婚時候的價格（房屋的實際價值減去結婚時候尚未償還的貸款差額）。此種情況下,，兩種價格之間的差額部分是否構成夫妻雙方該南通共同財產,，應當區(qū)分不同情況來選擇。

如果能夠證明償還貸款的資金全部是由購房一方的婚前個人財產支付的,，那么該房產屬于一方的個人財產,，直接歸屬其本人,，除非是雙方書面約定該房產作為雙方的共同財產。

如果不能證明償還貸款的資金全部是由購房一方的婚前個人財產支付的,，則應當視為夫妻雙方共同償還的按揭貸款,。不論是雙方償還貸款的資金來源,、或者是雙方償還貸款的份額,，均不影響夫妻雙方共同償還貸款的性質。此種情況下房產歸簽訂購房合同的一方所有,，但是房屋兩種價格差額部分作為夫妻雙方共同財產分配,。

對于房屋的所有權問題，因我國法律規(guī)定,，不動產的取得是以登記為標志的,，因此判決房屋是否屬于夫妻共同財產，關鍵應當看房屋產權證如何取得,。但因房產證的取得的時間是不確定的,，并受多種買受人以外因素的影響，如果僅僅機械地按照房屋產權證書取得的時間作為劃分按揭房屋屬于婚前個人財產或婚后夫妻共同財產的標準,，則可能出現(xiàn)對一方顯失公平的情況,。對于一方婚前首付按揭貸款所購買的房產，因其在婚前已經通過銀行貸款的方式向房地產公司支付了全部購房款,，買賣房屋的合同義務已經履行完畢,，婚后獲得房產的物權只是財產權利的自然轉化，故離婚分割財產時將按揭房屋認定為這一方的個人財產相對比較公平,。