為了方便孩子上學(xué),，承租人李先生續(xù)租了出租人秦先生的房屋,，但孩子沒(méi)能如愿入學(xué),，李先生便要求解除房屋租賃合同，二人發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)訴至法院,。無(wú)論是便于子女上學(xué),，亦或是便于就近工作，租房成為許多人的不二之選,，但是在房屋租賃過(guò)程中,，違約現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，一旦發(fā)生違約,，無(wú)論是對(duì)于出租者來(lái)說(shuō),，還是對(duì)于租賃者來(lái)說(shuō)，都將會(huì)對(duì)其正常的生活活動(dòng)造成損失,。

租房入學(xué)沒(méi)能如愿 男子退房后被判違約

李先生承租了秦先生的房屋,，租約到期后，為方便孩子上學(xué),，李先生選擇續(xù)租,。但因?yàn)楹⒆記](méi)有如愿入學(xué)，李先生便要求解除房屋租賃合同,，并將秦先生起訴到法院,，秦先生反訴要求李先生支付違約金等費(fèi)用。一審判決李先生支付秦先生違約金等2萬(wàn)元,，秦先生返還李先生剩余押金3萬(wàn)余元,。二人均不服上訴到北京一中院。近日,，北京一中院經(jīng)審理二審維持原判,。

2015年7月，秦先生與李先生簽訂了房屋租賃合同,，約定李先生承租秦先生位于海淀區(qū)的一處房屋,，租期一年，后秦先生將房屋交付給李先生使用,。2016年5月26日,，雙方簽訂第二份房屋租賃合同，約定李先生仍然承租該房屋居住,，租期6年,，李先生向秦先生交納了押金。

之后,，因?yàn)檎猩~已滿,，李先生的孩子沒(méi)能被公立學(xué)校錄取，后經(jīng)區(qū)教委調(diào)劑獲得私立學(xué)校入學(xué)資格,。李先生提出提前退租,。對(duì)此,，秦先生則表示一切應(yīng)按照新合同執(zhí)行，舊合同已廢止了,。

后李先生將秦先生起訴到法院,，要求解除合同、退還押金并賠償利息損失,。秦先生則反訴要求李先生支付違約金、租金,、水電氣費(fèi)并賠償利息損失,。

一審法院認(rèn)為，新合同簽訂時(shí)舊合同實(shí)際已解除,，李先生提前退租是違反合同約定,，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。秦先生收回房屋的時(shí)候,，雙方租賃合同已于當(dāng)日解除,。李先生應(yīng)按新合同約定補(bǔ)交截至當(dāng)日的租金并支付所欠水費(fèi)、氣費(fèi),。雙方?jīng)]有將入學(xué)登記相關(guān)事宜進(jìn)行書(shū)面約定,，但秦先生確實(shí)協(xié)助李先生以房屋為孩子辦理入學(xué)登記。現(xiàn)在沒(méi)有證據(jù)表明房屋對(duì)應(yīng)的入學(xué)名額被李先生使用,。法院因此判決李先生支付秦先生租金,、水費(fèi)、氣費(fèi)及違約金共計(jì)2萬(wàn)余元,，秦先生返還李先生剩余押金3萬(wàn)余元,。

兩人均不服判決，上訴到北京一中院,。李先生認(rèn)為第二份合同約定的違約責(zé)任是格式條款,，應(yīng)為無(wú)效，請(qǐng)求法院改判自己無(wú)須支付違約金2萬(wàn)元,。秦先生則請(qǐng)求法院改判李先生應(yīng)付租金800元,、違約金5萬(wàn)元，不應(yīng)退還押金,，李先生應(yīng)再支付違約金4400元,。

北京一中院經(jīng)審理認(rèn)為，李先生應(yīng)當(dāng)對(duì)提前退租的行為承擔(dān)違約責(zé)任,，一審判決中認(rèn)定的2萬(wàn)元違約金已經(jīng)兼顧了補(bǔ)償性和懲罰性,。此外，雙方既已同意解除房屋租賃關(guān)系,，就應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際退房時(shí)間結(jié)算租金,。秦先生主張李先生應(yīng)依據(jù)合同約定按月支付租金,，不符合法律的規(guī)定。

最終,，一中院經(jīng)過(guò)審理維持了一審判決,。（記者：李鐵柱 摘自：北青網(wǎng)）

房屋租賃合同的違約與舉證

根據(jù)我國(guó)合同法的相關(guān)規(guī)定，一般來(lái)說(shuō)合同違約金上限是不超過(guò)實(shí)際損失的30%,。但是如果過(guò)高或者過(guò)低是可以請(qǐng)求法院給予減少或者增加的,。法律、法規(guī)對(duì)違約金未作具體規(guī)定,，完全允許當(dāng)事人約定的違約金,；法律、法規(guī)雖規(guī)定了違約金的數(shù)額,、比率或幅度,，但是又允許當(dāng)事人自行協(xié)商，或規(guī)定當(dāng)事人的約定優(yōu)于法定的違約金,。

當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的,，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加,；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少,，違約金是當(dāng)事人雙方在訂約時(shí)對(duì)一方違約后可能造成的損失的一種預(yù)先估算,，與違約后守約方的實(shí)際損失不可能完全相符，故此可交由法官自由裁量,。

如果雙方因租賃發(fā)生糾紛無(wú)法協(xié)商解決的,，雙方當(dāng)事人往往會(huì)選擇通過(guò)司法途徑進(jìn)行解決，而在訴訟中,，證據(jù)作為自己的主張權(quán)利的有利保障,，只有通過(guò)較為真實(shí)可靠的證據(jù)，才有可能得到法院的支持,。房屋租賃糾紛訴訟涉及到的相關(guān)證據(jù)主要涉及到以下幾個(gè)方面,。

首先，證明當(dāng)事人主體適格,，即如果當(dāng)事人一方為自然人的,，應(yīng)提交身份證明資料，如身份證或戶口本等,；當(dāng)事人為法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的,，應(yīng)提交主體登記資料；法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的名稱(chēng)在訟爭(zhēng)法律事實(shí)發(fā)生后有變更的，應(yīng)提交變更登記的資料,。

其次,，證明房屋租賃合同履行情況，要證明出租人是否已將房屋交付承租人使用及交付時(shí)房屋狀況的證據(jù),；承租人履行合同情況的證據(jù),，如交付定金、租金,、管理費(fèi),、水電費(fèi)等費(fèi)用的發(fā)票或收據(jù)等；當(dāng)事人要求對(duì)租賃房屋內(nèi)的裝修資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估鑒定的,，應(yīng)在《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》規(guī)定的期限內(nèi)向法庭提出申請(qǐng),。

第三，證明房屋租賃法律關(guān)系成立,，證明房屋有合法產(chǎn)權(quán)來(lái)源的證據(jù)；房屋租賃合同,；如果屬于房屋轉(zhuǎn)租的,，應(yīng)提交轉(zhuǎn)租關(guān)系合法的證據(jù)。

租房時(shí)應(yīng)該如何規(guī)避違約風(fēng)險(xiǎn)

房屋租賃過(guò)程中,，租房者在簽訂時(shí)一定要看清楚合同上面所規(guī)定的條款,，明確租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)如租賃用途、租賃期限,、修繕責(zé)任,、變更與解除合同、簽訂轉(zhuǎn)租,、違約責(zé)任等條款,，租賃雙方要協(xié)商一致，以免在日后租房過(guò)程中產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí),。

其次,，租賃雙方達(dá)成協(xié)議，除了簽署正規(guī)的《房屋租賃合同》之外,，對(duì)于房屋內(nèi)的設(shè)備,、租賃期間的水、電,、煤,、氣、有線電視,、電話等相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算與承擔(dān)也要詳細(xì)寫(xiě)清楚并且作為其合同附件收好,，以免給自己帶來(lái)不必要的麻煩。

第三，在租房時(shí),，租房者很難遇到與原房屋業(yè)主簽署合同,。因此，當(dāng)租房者承租房屋遇到“二房東”時(shí),，應(yīng)當(dāng)查看“二房東”在其租賃期間是否有權(quán)利將此房屋轉(zhuǎn)租并讓其出示租賃合同以及提供該房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明,，以免引起法律糾紛。

法律通過(guò)違約金的規(guī)定,，意在保障合同能夠順利的履行,，同時(shí)也避免了因違約，而給合同相對(duì)人造成的損失,，即使發(fā)生違約事件后,，也能夠使得當(dāng)事人迅速確定自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的具體責(zé)任。尤其是在較大城市工作的人來(lái)說(shuō),，出租者往往利用租賃人急迫解決住宿問(wèn)題的心里,，就采取各種欺壓手段，一旦發(fā)生違約事項(xiàng),，要敢于拿起法律武器維護(hù)自己的利益,。