2017年4月11日,，燕保·馬泉營家園公租房項目現(xiàn)場排起長隊,。根據(jù)北京“租房新政”征求意見稿,，京籍集體戶租公租房可以落戶。

符合條件的無房家庭租房,，其子女可享受義務教育,；京籍集體戶租公租房可以落戶……昨日，北京發(fā)布的“租房新政”征求意見稿亮點頗多,。

同時,，新政也帶來不少疑問。租賃住房賦權后,，是否會拉高房租、平抑房價,？是否會出現(xiàn)擇校熱,、更多人往優(yōu)質(zhì)區(qū)域扎堆？在擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的區(qū)域租房,，就可以上名校嗎,？專家表示，新政對平抑房價有一定作用,。另外,，符合條件者租房可享受義務教育，并不意味著就可以讀名校,。

1 租房新政會拉高房租嗎,？

需要看出租房數(shù)量和租房人的比重

征求意見稿提出,，將通過各種方式增加租賃住房的供給，鼓勵機構租賃,。另外,，符合條件的租房者，其適齡子女可在租房所在區(qū)域享受義務教育,。這些措施會不會拉高北京的租房價格,？

中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌分析，實際上,，現(xiàn)在大城市租售價格比并不合理,，租金價格與銷售價格相比，對于用房的人來說,，租房肯定合算,。但對于房屋出租人來說，租金回報率只有1%-2%,，在房價日益高企的發(fā)展過程中,，賣房子回報率要大得多。

所以,，許多開發(fā)商不愿意建租賃類房屋,，只愿意賣房子。在市場經(jīng)濟國家,，租房回報率一般在5%-6%,，這樣比較趨于合理。

此外,，人們寧愿買房子也不租房子的另一個原因是,，租售不同權，買房子以后孩子可以以房確定學籍所在地,，可以辦理社會保障等服務,，但租賃房屋不可以。這種權益不對等,，也造成了租賃價格不合理,。

北京的這個政策出臺以后，明確了一些權益的對等,，這對人才流動,、城鎮(zhèn)化等，都是有利的,。但遠期是否會影響租房價格,，還需要看出租房的數(shù)量和需要租房人的比重，如果租售同權了，很多人去租房了,，租房越來越多,，出租的房子不夠，肯定租金漲價,。沒有人感興趣,，或者政策執(zhí)行不到位，還是要買房,。

2 新政是否會讓房價下跌,？

專家稱對于抑制投機、平抑房價有作用

征求意見稿明確租賃房屋在學區(qū)劃分,、社會事務辦理上也享有與購買的房屋同樣的“權益”,，還加強了租賃市場供給，這是否會讓房價下跌,？

北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長,、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙池秀認為，新政對于抑制投機,、平抑房價,，是有作用的。因為以后通過租房就可以實現(xiàn)孩子上學的問題,，大家就沒必要買房,。供求決定價格，房價就很可能平抑,，房地產(chǎn)市場可以平穩(wěn)健康發(fā)展,。

顧云昌認為，規(guī)范房屋租賃市場,，促進房屋租賃與房屋銷售經(jīng)濟效益平衡是大趨勢,。他認為，規(guī)范租賃市場,，可以通過政策引導增加租賃房源,，推動機構租賃房屋進入市場，實現(xiàn)“人人有所居”,，而不是“人人有其屋”,。

對于各地紛紛跟進“租購并舉”政策是否會對房價產(chǎn)生進一步影響，顧云昌認為,，各地政策實施方面有所不同，還不好通過實施方案判斷市場走向,。不管是房屋銷售還是租賃行情,，其實都將依據(jù)供需關系的變化來變化。從各地出臺的政策可以發(fā)現(xiàn)，在提出“租購并舉”的同時,，也強調(diào)了租賃房源多渠道增加供給,。

3 通過租房能上名校？

并不能保證,，和購買學區(qū)房是倆概念

根據(jù)征求意見稿,，對住房租賃予以一定賦權，符合條件者租房即可入學,。這是否意味著,，未來通過租房，就可以上名校,？

北京市住房保障專家組相關專家舉例說,，比如說以前延慶戶籍家庭，子女可以在延慶上學,；或在西城買了房子,，其子女在西城上學。未來該無房家庭如果在西城租房,，并滿足在西城區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上等條件,，其子女就可以在西城接受義務教育。

不過,，這和購買學區(qū)房是兩個概念,。在西城區(qū)租房上學并不意味著可以上西城名校，只是說可以在西城區(qū)內(nèi)調(diào)配,，這里是“區(qū)”,，而不是“學區(qū)”。另外還要看西城區(qū)的學位情況,，如果學位滿了,，會協(xié)調(diào)到其他學區(qū)，具體辦法由各區(qū)制定,。

4 是否會扎堆教育優(yōu)質(zhì)區(qū),？

各區(qū)根據(jù)承載能力制定政策，不會過度扎堆

符合條件的承租人,，其子女可在租房區(qū)享受義務教育,。這是否會引發(fā)大家紛紛往擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的區(qū)域扎堆呢？

專家表示,，關于符合條件的承租人子女入學的問題,，征求意見稿提出，具體的辦法由各區(qū)人民政府結合實際情況制定,，這里其實就是讓各區(qū)根據(jù)自己的承載能力,，來因地制宜制定更細化的政策。

專家認為，每個區(qū)的住房數(shù)量,、教育資源以及就業(yè)承載能力,，都是有限的。比如說這個區(qū)只能接受一百個人,，如果有一千個人想去那上學,，就有一個有限排序的問題，所以不會出現(xiàn)過度的扎堆情況,。

因此,，各區(qū)可以根據(jù)自身的有限資源，來制定自己的政策,。另外,，政策提出了一些限定條件，包括京籍無房家庭,，需符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案,、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件，這是真正從職住平衡的角度出發(fā)來考慮的,。

5 監(jiān)管平臺有何作用,？

相當于大后臺與各部門聯(lián)網(wǎng)，不對口租房者

征求意見稿提出,，將建立全市統(tǒng)一的住房租賃監(jiān)管平臺,。

專家介紹，這個監(jiān)管平臺,，其實就是一個大后臺,，并不直接對口普通的租房者或者出租者，它是為住房租賃提供備案等政府服務的,。

另外,，這個“大后臺”與各個部門聯(lián)網(wǎng)，監(jiān)管平臺通過連接網(wǎng)絡交易平臺,，為網(wǎng)絡交易平臺提供后臺數(shù)據(jù)支持,，由網(wǎng)絡交易平臺為租賃當事人提供住房租賃信息發(fā)布，住房租賃合同網(wǎng)上簽約,、住房租賃登記備案申請等對外服務,。

為公眾提供住房租賃服務的則是各個網(wǎng)絡交易平臺，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀機構,、住房租賃企業(yè)等,，租賃雙方通過這些對外的平臺達成交易，這些網(wǎng)絡交易平臺則把住房租賃的相關信息傳輸給政府的住房租賃監(jiān)管平臺,，進行登記備案等服務,。

這些網(wǎng)絡交易平臺要達到一定的標準,，符合“大后臺”的要求才能對接政府的“大后臺”，提供服務,。

專家表示，相比以前雜亂的房屋租賃信息發(fā)布和交易平臺相比,，今后在北京必須達到相應標準,，合法合規(guī)的平臺，才能對接政府的后臺,，提供住房租賃服務,。

這對租賃雙方來說都是好消息，登錄這些正規(guī)的網(wǎng)絡交易平臺,，房屋租賃會更加規(guī)范,、安全，監(jiān)管平臺也有利于規(guī)范假房源,、二房東等現(xiàn)象,。另外，住房租賃各方市場主體可以通過網(wǎng)絡交易平臺對其他相關方進行評價,，評價信息可以在監(jiān)管平臺予以記錄和披露,。