在東莞購買二手房的黃先生在與房主簽訂合同并交付定金后，房主因售價過低于次日反悔不賣,，法院經(jīng)審理裁定房主退還定金并承擔(dān)違約責(zé)任,。在日常生活中，因二手房買賣引發(fā)的違約糾紛時有發(fā)生,，作為買賣雙方應(yīng)明確自己的責(zé)任與義務(wù),，尤其是在簽訂協(xié)議時，切實保證每一項主要義務(wù)與責(zé)任的對應(yīng),，從而避免因違約給自己帶來的不利因素,。

簽定二手房買賣合同隔天就反悔 房主被判賠5萬元違約金

在東莞購買二手房的黃先生與房主簽訂合同,、交付定金后，房主因房屋售價過低一夜間“翻臉不認(rèn)”,，反悔不賣了,。雙方協(xié)商無果，黃先生無奈之下將房主夫婦告上法庭,。法院經(jīng)審理判令,，房主夫婦兩人退還黃先生已支付的定金2萬元及支付違約金5萬元。

簽合同第二天房東反悔了

2016年3月,，現(xiàn)居?xùn)|莞市長安鎮(zhèn)的四川人溫女士將登記在她丈夫張先生名下位于東莞市長安鎮(zhèn)某花園的一處房產(chǎn)在某房地產(chǎn)中介公司掛盤轉(zhuǎn)讓,。看中該房產(chǎn)的黃先生通過親戚與溫女士商談房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格,。2016年3月25日,，雙方經(jīng)過談判，最終確定轉(zhuǎn)讓價格為98萬元,，并通過房地產(chǎn)中介公司簽訂了《二手房買賣合同》,。當(dāng)天，黃先生按約定將2萬元定金付給溫女士,。

但是,，黃先生沒有想到的是，交完定金的第二天,，溫女士以雙方簽訂的《二手房買賣合同》沒有她丈夫簽名為由,，不同意出售該房產(chǎn)，并主張該合同無效,。事后,，黃先生多次與張先生夫婦協(xié)商無果。2016年4月8日,，黃先生致函張先生夫婦,，要求支付相關(guān)違約金，但張先生夫婦均不予理睬,。

無奈之下,，黃先生向東莞市第二人民法院提起訴訟，請求確認(rèn)《二手房買賣合同》于2016年4月8日解除,，要求張先生夫婦退還定金2萬元及支付違約金20萬余元等,。

房主稱不知妻子要賣房

2016年7月25日，法院對此案進(jìn)行公開開庭審理,。張先生辯稱,，不知道妻子將他的房產(chǎn)放盤，更不知道她已經(jīng)跟黃先生簽訂買賣合同及收取了定金,。張先生認(rèn)為其作為房屋的權(quán)屬人,，自己未在買賣合同上簽名,，他妻子無權(quán)獨自處理案涉房屋，因此主張合同不成立,。

但黃先生稱,，溫女士在簽訂房屋買賣合同前已數(shù)次致電她的丈夫，張先生明明知道房屋出售之事,，如今,，他們覺得售價過低，反悔了就單方毀約,，使他延誤了購買房產(chǎn)的時機,，應(yīng)當(dāng)按照約定,，支付總樓價20%的違約金,。對此，黃先生提交了微信記錄,、錄音光盤及錄音文字版予以證明,，溫女士確認(rèn)了微信記錄的真實性。

法院：賣方退回定金并賠違約金

法院經(jīng)審理查明,，溫女士在簽訂房屋買賣合同前確實數(shù)次致電丈夫,，且在簽署房屋買賣合同時，還向中介公司提交了結(jié)婚證復(fù)印件及房屋的房產(chǎn)證原件,。故溫女士在房屋買賣合同上簽名,，黃先生有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示。

法院考慮到黃先生僅向溫女士支付了2萬元定金,，且張先生夫婦兩人在簽署合同第二天即表示不會履行合同,，給黃先生造成的損失不大。法院結(jié)合合同的履行情況,、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等因素,，最終將違約金調(diào)整為5萬元。

2016年10月19日,，市第二法院對此案作出了一審判決,，確認(rèn)雙方簽訂的《二手房買賣合同》已解除，判令張先生夫婦退還黃先生已支付的定金2萬元,，支付違約金5萬元,，并駁回黃先生的其他訴求。雙方收到判決書后,，均不服,，遂向東莞市中級人民法院提起上訴。中級法院經(jīng)審理,，駁回了雙方上訴,，維持原判,。（摘自東莞時間網(wǎng)）

二手房買賣中的違約責(zé)任

在二手房買賣中，買賣雙方一般為普通自然人,，由于法律知識的欠缺,，使得許多人并沒有認(rèn)識到合同的效力，因此,，在買房賣房中就會出現(xiàn)很多違約現(xiàn)象,，而一旦違約勢必承擔(dān)相應(yīng)的違約賠償責(zé)任，無論對于違約方還是守約方來說,，都會產(chǎn)生相應(yīng)的損失,。

首先，在二手房買賣合同簽訂后,，賣家通過各種渠道了解到,，房價日益上漲，以至于賣家承諾愿意承擔(dān)合同約定的違約金,，從而來解除合同,，在這個情況下，能否解除合同,，要看買家的意思表示了,，買家若愿意接受賣方提出的請求，皆大歡喜,。然而,，在實踐中，即使買家拿到賣家的違約金后,，也不足以在市場上買到同樣的一套房屋,。即便訴至法院，法院經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實困難的,，一般會判決雙方繼續(xù)履行合同,，但合同另有解約定金等約定或因不可抗力導(dǎo)致不能履行合同的除外。

二手房買賣合同簽訂后,，賣方未依約交付房屋的,，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。未約定逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)方式,，買方主張按逾期交付使用期間有關(guān)部門公布或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn),，結(jié)合本地區(qū)房屋租賃現(xiàn)狀和涉案房屋具體位置，來確定逾期交付違約金或賠償損失的,，人民法院會予以支持,；還應(yīng)注意的是，對于善意受讓人來說,，若賣房者并無房屋的處分權(quán),，擅自將他人房屋轉(zhuǎn)讓給第三人,，但是第三人以合理價格善意受讓該房屋并辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的，在該情況下,，房屋買賣合同有效,。

其次，在二手房買賣過程中,，買方有時也會出現(xiàn)違約情形,，此時，因買方違約而承擔(dān)責(zé)任的情形有以下幾項：即二手房買受人逾期付款,，合同中已約定逾期付款違約金計算標(biāo)準(zhǔn)的,，按合同約定處理。合同中既未約定計算標(biāo)準(zhǔn),，又未約定相應(yīng)損失賠償?shù)?，?yīng)按中國人民銀行規(guī)定的銀行同期貸款率計算損失。違約造成的損失超過上述計算標(biāo)準(zhǔn)計算的數(shù)額,，當(dāng)事人對超出部分的損失可要求違約方承擔(dān),。

在二手房買賣合同簽訂后，買方不履行合同付款義務(wù)或履行付款義務(wù)不符合約定,，又無合理抗辯理由的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補救措施或賠償損失等違約責(zé)任,；　　二手房買賣合同當(dāng)事人對付款和交房約定有先后履行順序，先履行一方未履行的,，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求,。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕對方相應(yīng)的履行要求,。

二手房買賣合同中應(yīng)明確的法律點

對于二手房買賣,，首先應(yīng)明確雙方的責(zé)任，尤其是對于違約責(zé)任的約定,，無論是作為買方還是作為賣方,，要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，從而保障二手房買賣合同的順利履行,。尤其是對于合同中約定的主要義務(wù),，應(yīng)有相應(yīng)的責(zé)任來一一對應(yīng)；違約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金,，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失,，但以不超過總房款的20％為宜，因為違約金被認(rèn)為過高時法院會依法調(diào)低,，反而又處于不確定狀態(tài),。

其次是合同中涉及到雙方義務(wù)履行時限時,，應(yīng)盡量采取簡單易定明確的日期，避免使用某日之前,，某日之后等表達(dá)方式,；作為買方還需注意賣方基本信息的真實性，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人,；搞清楚產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實際面積是否有不符之處,；一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性,。

規(guī)范有序的房屋交易需要每個人來維護(hù),，隨著二手房的交易的增多，因二手房交易引發(fā)的糾紛數(shù)量也不斷上漲,；無論是賣方還是買方,，在交易過程中遭遇不法侵害時，若雙方無法達(dá)成一致,，要敢于通過法律的途徑解決糾紛,；在交易中，雙方應(yīng)該堅持誠實信用原則,，這不僅僅是道德的基本要求,，同時還是做人的基本要求。