買賣不破租賃原則,，是指依據(jù)《合同法》第229條和《民通意見(jiàn)》119條規(guī)定,，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人,，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響,，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。即在租賃合同有效期間,，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權(quán)發(fā)生變更的,，租賃合同對(duì)新所有權(quán)人仍然有效,，新所有權(quán)人不履行租賃義務(wù)時(shí),，承租人得以租賃權(quán)對(duì)抗新所有權(quán)人，買受人不能要求承租人返還租賃物,。買賣不破租賃原則作為處理物權(quán)與債權(quán)關(guān)系的一個(gè)例外,，在調(diào)整市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序和人民的社會(huì)生活秩序中發(fā)揮了重要作用，其存在有其重要意義和法律價(jià)值,。

但在涉房產(chǎn)案件執(zhí)行中,，發(fā)現(xiàn)部分被執(zhí)行人借“買賣不破租賃”原則對(duì)抗執(zhí)行的現(xiàn)象，造成欲購(gòu)房者望而卻步,，法院的拍賣無(wú)人竟買,。嚴(yán)重?cái)_亂了經(jīng)濟(jì)秩序，也損害了買受人,、承租人的合法利益,。表現(xiàn)為：一是“善意第三人”以人民法院的查封、扣押,、凍結(jié)沒(méi)有公示,，要求法院確認(rèn)轉(zhuǎn)移物權(quán)效力，“善意第三人”身份真假難辨,；二是被執(zhí)行人惡意簽訂租賃合同對(duì)抗執(zhí)行,。在執(zhí)行立案后，部分被執(zhí)行人用未抵押的房產(chǎn)與他人簽訂租賃合同,，且大多為十年以上長(zhǎng)期租賃合同,，合同租金一次性交清。不論是考慮到租賃合同的租金已經(jīng)大致等同于拍賣標(biāo)的的價(jià)值,，以無(wú)益拍賣為由撤銷對(duì)該房產(chǎn)的拍賣處置,，或繼續(xù)拍賣，但在拍賣公告中必須載明買受人欲購(gòu)買房產(chǎn)必須容忍已設(shè)定的租賃權(quán),，直至十年,、二十年方得行使使用、轉(zhuǎn)讓的權(quán)利,，都會(huì)造成拍賣房產(chǎn)變現(xiàn)困難,，人民法院執(zhí)行陷入困境；二是被執(zhí)行人與親朋好友等通過(guò)倒簽合同的方式,，使賃合同形成于案件發(fā)生前或申請(qǐng)人申請(qǐng)人申請(qǐng)執(zhí)行前,，在執(zhí)行過(guò)程中，承租人“人間蒸發(fā)”,，執(zhí)行法院告知承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)花費(fèi)不少精力,，拖延法院執(zhí)行兌現(xiàn)時(shí)間。

為切實(shí)保護(hù)勝訴當(dāng)事人的合法權(quán)益,，樹立法院執(zhí)行公信力,，既讓買賣不破租賃原則得以更好的發(fā)揮功能,，又切實(shí)保護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益。筆者特提出以下理論求解：

1,、實(shí)行嚴(yán)格的不動(dòng)產(chǎn)租賃合同登記備案制度,。根據(jù)物權(quán)公示原則，在新的城市房屋租賃管理辦法中規(guī)定,，簽訂,、變更、終止租賃期為六個(gè)月以上的合同,，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市,、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案，未經(jīng)登記的,，不得對(duì)抗第三人,。同時(shí)房地產(chǎn)管理部門一要簡(jiǎn)化登記程序，租賃合同當(dāng)事人只需提供有效的身份證明,、產(chǎn)權(quán)證明以及租賃合同即可,；二是應(yīng)當(dāng)暢通信息查詢機(jī)制，將不動(dòng)產(chǎn)的登記信息公示于眾,，保障承租人的知情權(quán),。應(yīng)當(dāng)允許窗口查詢、官方網(wǎng)站公示與查詢,；三是參照抵押,、轉(zhuǎn)移等物權(quán)變動(dòng)登記的操作形式，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書上他項(xiàng)權(quán)利欄目簡(jiǎn)要記載租賃合同主要信息,，如承租人身份情況,、租賃期限、租賃用途等,。這樣與合同法第五十二條第一款第（五）項(xiàng)違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效相配套實(shí)施，從源頭上阻截被執(zhí)行人圖謀規(guī)避法律之空間,，也利于提前防范虛假租賃合同的出現(xiàn),。

2、對(duì)法院的查封公示作出明確的形式,、內(nèi)容,，讓執(zhí)行法官更好操作?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》 (法釋[2004]15號(hào))第二十六條規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押,、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn),、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人,。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押,、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的,，人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封,、扣押,、凍結(jié)沒(méi)有公示的，其效力不得對(duì)抗善意第三人,?！睆囊陨弦?guī)定可以看出對(duì)于法院查封的房產(chǎn)沒(méi)有公示，善意第三人在房產(chǎn)上設(shè)定租賃權(quán)的,，仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則,，但法院的公示形式、時(shí)間,、范圍法律都沒(méi)有給出明確規(guī)定,，執(zhí)行人員不便操作。根據(jù)《執(zhí)行規(guī)定》第41條第2款的規(guī)定,，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的查封,，于必要時(shí)可采取加貼封條和張貼公告的方法實(shí)施。加貼封條或張貼公告有利于將不動(dòng)產(chǎn)查封的事實(shí)對(duì)外予以公示,，使社會(huì)公眾周知,，但封條和公告極易損壞、脫落,，一旦封條或公告因自然原因脫落,，或當(dāng)事人、案外人故意將其損毀的,，不動(dòng)產(chǎn)查封的事實(shí)將無(wú)以表征,。且僅通過(guò)加貼封條或張貼公告的方式進(jìn)行公示與《物權(quán)法》所規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)的公示方式不相協(xié)調(diào)，筆者認(rèn)為,，查封公示在原有加貼封條和張貼公告的方法外,，還應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記部門進(jìn)行查封備案和反饋房產(chǎn)所在社區(qū)、村民委員會(huì),，由社區(qū),、村民委員會(huì)進(jìn)行公示方式動(dòng)態(tài)管理，以便其他國(guó)家機(jī)關(guān)、組織,、個(gè)人進(jìn)行查閱,、知曉。

3,、加大虛假合同租賃人的打擊力度,，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十三條規(guī)定：“被執(zhí)行人與他人惡意串通，通過(guò)訴訟,、仲裁,、調(diào)解等方式逃避履行法律文書確定的義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款,、拘留;構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任?！北粓?zhí)行人與虛假合同租賃人通過(guò)租賃合同阻礙執(zhí)行與訴訟,、仲裁、調(diào)解等方式不具有同一性,，法條第一百一十三條中雖然有訴訟,、仲裁、調(diào)解等字眼,，其中的“等”應(yīng)當(dāng)為“等內(nèi)等”,，只有與訴訟、仲裁,、調(diào)解等相同方式逃避執(zhí)行的,，才能進(jìn)行根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留,。正是因?yàn)閷?duì)虛假合同租賃人打擊缺乏法律支撐,，又加上被執(zhí)行人與合同租賃人是親朋好友等存在利害關(guān)系，申請(qǐng)人預(yù)證明虛假合同租賃取證困難,，才造成該類案件成漫延之勢(shì),。把虛假合同租賃人納入法律追究的范疇。對(duì)被執(zhí)行人與其他人惡意串通,，創(chuàng)造條件對(duì)接 “買賣不破租賃”的原則進(jìn)行虛假合同租賃,，阻礙執(zhí)行，逃避履行法律文書確定的義務(wù)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定虛假合同租賃人與被執(zhí)行人共同妨礙法院執(zhí)行,，根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留;構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,，使虛假合同租賃人受到應(yīng)有的懲罰,，不讓其利用“買賣不破租賃”這一“尚方寶劍”來(lái)“行兇作惡”。