近年來(lái),，隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，因買賣房屋而衍生的締約過(guò)失責(zé)任案件也成為房屋買賣糾紛中的主要部分,。在該類糾紛中原告方普遍提出較寬的損害賠償范圍,，主張的賠償數(shù)金包含了直接損失、間接損失,、固有利益,，以及非財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的精神損害撫慰金等，但法院對(duì)于間接損失,、可期待利益等往往很難認(rèn)定,，判決結(jié)果與原告訴訟請(qǐng)求數(shù)額也有差距。所以,，為了更有針對(duì)性地維護(hù)自身合法權(quán)益,，我們需要明確締約過(guò)失的責(zé)任賠償范圍問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō),，因締約過(guò)失造成的損失主要有固有利益和信賴?yán)鎯煞矫?，締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍也基于此得以確定。

一,、如何認(rèn)定締約過(guò)失責(zé)任

認(rèn)定締約過(guò)失責(zé)任,，應(yīng)從以下四個(gè)方面的來(lái)看：

第一、締約的一方必須有損害的事實(shí)

由于締約一方有損失的事實(shí),，致另一方造成經(jīng)濟(jì)損失,，即應(yīng)該承擔(dān)締約責(zé)任,。換言之，沒有損失,，即無(wú)須承擔(dān)責(zé)任,。造成責(zé)任一般指財(cái)產(chǎn)損失，也有人身?yè)p害：

財(cái)產(chǎn)損失,，即由本人占有,、使用、支配的財(cái)產(chǎn)因締約—方違約而減少,、滅失,。人身?yè)p害，即身體和精神方面,。雖然身體和精神方面的損害不易被認(rèn)定,，但確實(shí)在現(xiàn)實(shí)生活中是非常重要的。由于精神上遭受損害,，易影響身體健康,，也可能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失。

第二,、締約過(guò)失行為與經(jīng)濟(jì)損失之間有因果關(guān)系

締約一方當(dāng)事人的損失與締約的另—方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)行為必然有關(guān)系,。反之，則不承擔(dān)責(zé)任,。在認(rèn)定締約過(guò)失責(zé)任時(shí),，必須確認(rèn)損害事實(shí)，分清損害是否實(shí)際發(fā)生,，是否合理,。分清主要責(zé)任與次要責(zé)任、直接責(zé)任與間接責(zé)任,。司法實(shí)踐中應(yīng)對(duì)損害方可得的利益也予以考慮,，以減少受害方的損失。

第三,、締約人有過(guò)錯(cuò)

該過(guò)錯(cuò)行為分為主觀方面和客觀方面,。主觀方面表現(xiàn)為締約一方存在惡意行為，而客觀方面則表現(xiàn)為締約一方非因本人原因但已造成締約另一方的損失,。在締約過(guò)程中,，無(wú)論是由于一方原因或另一方原因，或第三方的原因,，締約方均應(yīng)為防止損失擴(kuò)大,，減少損失而努力，將損失減少在最小的范圍之內(nèi),。由于締約雙方的過(guò)錯(cuò),，均造成對(duì)方的損失,，則在締約責(zé)任中適用過(guò)失相抵原則。

第四,、締約方的違法性

從締約過(guò)失責(zé)任的含義可以看出,，如果一方或雙方存在過(guò)意或過(guò)失地違反締約責(zé)任中的任何一項(xiàng)義務(wù),，未盡到互相通知,、保護(hù)、保密,、注意等義務(wù),，或存在惡意磋商、欺詐,、脅迫等過(guò)錯(cuò)行為的,，也即只要有締約過(guò)錯(cuò)行為，那么就要承擔(dān)締約責(zé)任,。因此,，締約人的違法行為是構(gòu)成締約過(guò)失責(zé)任的必要條件。

二,、固有利益賠償范圍

因締約過(guò)失造成的損失主要有固有利益和信賴?yán)鎯煞矫?，固有利益的賠償范圍如下：

第一、固有利益由加害人全額賠償

固有利益是合同法和侵權(quán)法共同保護(hù)的對(duì)象,，它與正在締結(jié)的合同本身無(wú)關(guān),，它是相對(duì)獨(dú)立的。固有利益若受到侵害,，即使合同成立并得到履行也無(wú)法恢復(fù),，因而必須通過(guò)締約過(guò)失責(zé)任來(lái)予以救濟(jì)。固有利益的損害在締約過(guò)失責(zé)任中主要是于締約之際未盡保護(hù)義務(wù)而致相對(duì)方人身權(quán),、財(cái)產(chǎn)權(quán)的損害,，應(yīng)由加害人承擔(dān)全額賠償責(zé)任，不存在是否以履行利益為最高限額問(wèn)題,。

第二,、固有利益賠償范圍

固有利益賠償范圍主要指賠償身體、健康,、生命喪失等的損害或損失,。基本內(nèi)容一般應(yīng)包括：醫(yī)療費(fèi),、誤工費(fèi),、護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi),、住宿費(fèi),、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)和必要的營(yíng)養(yǎng)費(fèi)等的賠償,。此外致殘的還應(yīng)包括殘疾人生活補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)、殘疾用具費(fèi)損失,、被扶養(yǎng)人扶養(yǎng)來(lái)源喪失的損失等賠償,，致死的還應(yīng)包括喪葬費(fèi)的損失，死者生前扶養(yǎng)的人扶養(yǎng)來(lái)源喪失的損失等賠償,。

第三,、固有利益是否包括精神利益

固有利益不應(yīng)包括精神利益， 因?yàn)樵诰喖s過(guò)失責(zé)任中,，精神損害賠償難以確定,，法律亦無(wú)明文規(guī)定，且締約過(guò)失責(zé)任的本質(zhì)是對(duì)信賴?yán)娴谋Ｗo(hù),，倘若締約過(guò)失責(zé)任包括了精神損害賠償,，無(wú)疑過(guò)分?jǐn)U大了適用范圍，加重了過(guò)錯(cuò)方的責(zé)任,，不利于交易的進(jìn)行,。故就固有利益損失中的人身?yè)p失而言，不應(yīng)包括精神損害賠償,，而限于對(duì)身體健康造成的損害賠償,。

三、信賴?yán)娴馁r償范圍

信賴?yán)娴膿p失包括直接損失和間接損失：

第一,、直接損失

直接損失主要包括：

1,、締約費(fèi)用，如為了訂約而赴實(shí)地考察所支付的合理費(fèi)用,；

2,、準(zhǔn)備履約和實(shí)際履約所支付的費(fèi)用，如運(yùn)送標(biāo)的物至購(gòu)買方所支付的合理費(fèi)用,；

3,、因締約過(guò)失導(dǎo)致合同無(wú)效、被變更或被撤銷所造成的實(shí)際損失,；

4,、因身體受到傷害所支付的醫(yī)療費(fèi)等合同費(fèi)用；

5,、因支出締約費(fèi)用或準(zhǔn)備履約和實(shí)際履行支出費(fèi)用所失去的利息等,。

第二、間接損失

間接損失主要包括：

1,、因信賴合同有效成立而放棄的獲利機(jī)會(huì)損失,，亦即喪失與第三人簽訂合同機(jī)會(huì)所蒙受的損失；

2、利潤(rùn)損失,，即無(wú)過(guò)錯(cuò)方在現(xiàn)有條件下從事正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所獲得的利潤(rùn)損失,；

3、因身體受到傷害而減少的誤工收入,；

4,、其他可得利益損失。

此外,，信賴?yán)娴馁r償范圍有更為具體的限制,，即賠償?shù)纳舷薏坏贸^(guò)締約非過(guò)錯(cuò)方在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見的因合同不成立或被撤銷可能給對(duì)方造成的損失，同時(shí)也不能超過(guò)合同成立及履行后所能獲得的利益,。

最后,，在有些特定場(chǎng)合下，由于傳統(tǒng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任并不能解決日常生活中出現(xiàn)的所有紛繁復(fù)雜的糾紛,，因此，在受害人無(wú)法援用違約或侵權(quán)責(zé)任來(lái)維護(hù)自己合法利益之時(shí),，締約過(guò)失責(zé)任能更好地保護(hù)受害人的合法權(quán)益,、維護(hù)商品交易的健康發(fā)展、彌補(bǔ)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的缺陷,。由此可知,，作為以誠(chéng)實(shí)信用為基礎(chǔ)的締約過(guò)失責(zé)任制度，它主要作用在于彌補(bǔ)締約過(guò)程中,，一方或雙方當(dāng)事人違背彼此之間產(chǎn)生的信賴關(guān)系時(shí)受到的利益損失,，并不包含精神損害賠償?shù)让黠@超出賠償范圍的利益損失。