在二手房交易中,，存在諸多履行過程中的障礙,，影響合同繼續(xù)履行，乃至在某些情況下不得不解除合同,。近日,，海淀法院就審理的部分二手房屋買賣案件進(jìn)行調(diào)研，發(fā)現(xiàn)存在四類“攔路虎”,，致使買賣合同不得不解除,。

“攔路虎”一：抵押

2015年8月，買房人小張與賣房人小劉簽訂《房屋買賣合同》,，約定小張購買小劉所有的位于本市海淀區(qū)的房屋,，交易價(jià)格800萬元。合同簽訂后,，小張如約向小劉支付200萬元首付款,，后小張發(fā)現(xiàn)該房屋已于2015年5月設(shè)立抵押，小劉拒絕解除該抵押,，房屋交易無法繼續(xù)進(jìn)行,，故小張將小劉訴至法院，要求解除雙方的買賣合同,，并要求小劉返還已付款項(xiàng),，并支付違約金。

【法官釋法】抵押是指抵押人和抵押權(quán)人（債權(quán)人）以書面形式定力約定，不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有,，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保,，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣,、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償,。二手房屋交易中，經(jīng)常易出現(xiàn)如下情況：1,、雙方簽訂房屋買賣合同時(shí),，買房人明知該房屋已存在抵押，并約定賣房人限期解除抵押,，但之后賣房人違約不做解押手續(xù),；2、簽訂房屋買賣合同時(shí),，買房人對房屋已有抵押不知情,；3、房屋買賣合同簽訂后,，賣房人在房屋上新設(shè)立抵押,。由于抵押涉及第三方抵押權(quán)人的合法權(quán)益，在有抵押存在的情況下,，買賣合同無法繼續(xù)履行,，雙方只能解除合同。

“攔路虎”二：查封

2016年2月,，買房人小江與賣房人小吳簽訂《房屋買賣合同》,，約定小江購買小吳名下位于海淀區(qū)的房屋一套。合同簽訂后,，小江如約支付購房款,，過戶時(shí)卻被告知該房屋已被外地某法院查封，無法繼續(xù)過戶,。原來,，小吳曾向案外人借款800萬元，后無法償還,，案外人在外地法院起訴小吳,，并申請法院對小吳名下房屋查封，查封期間禁止買賣,、抵押,、過戶等。無奈之下,，小江將小吳訴至法院,，要求解除雙方買賣合同，并要求小吳返還購房款并支付違約金,。

【法官釋法】：此處所說的查封,，主要是指民事訴訟中的財(cái)產(chǎn)保全，是指人民法院在利害關(guān)系人起訴前或者當(dāng)時(shí)起訴后,，為保障將來的生效判決能夠得到執(zhí)行或者避免財(cái)產(chǎn)遭受損失,，對當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)或者爭議的標(biāo)的物，采取限制當(dāng)事人處分的強(qiáng)制措施,。主要存在如下情況：1,、起訴前或者訴訟過程中，一方當(dāng)事人申請采取財(cái)產(chǎn)保全措施,，查封對方名下房產(chǎn),；2、執(zhí)行過程中,，被執(zhí)行人不履行債務(wù),，如其名下有可供執(zhí)行的房產(chǎn)，亦有可能被采取查封措施,。如房產(chǎn)被查封后,，是禁止抵押、過戶的,，故在此情況下房屋買賣合同亦是無法繼續(xù)履行下去的,。

“攔路虎”三：央產(chǎn)房不能辦理上市手續(xù)

2016年8月，買房人小劉與賣房人小張簽訂《房屋買賣合同》,，約定小張將其名下一套央產(chǎn)房售予小劉,。后雙方在履行合同過程中,，因該房屋不符合央產(chǎn)房上市條件,、無法辦理上市手續(xù)，合同無法繼續(xù)履行,，小劉將小張?jiān)V至法院,，要求解除雙方的買賣合同，并要求小張承擔(dān)違約責(zé)任,。

【法官釋法】：所謂央產(chǎn)房,，全稱為“中央在京單位已購公有住房”，一般指的是職工按照房改成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的中央在京單位的安居工程住房和集資合建住房,，該類房屋與一般的商品房不一樣,，在出售方面存在一定政策性限制，如欲出售央產(chǎn)房,，前提是該房屋符合上市條件,、能夠上市,，需辦理已購公房上市登記表，如不符合上市條件,，法院也是不能強(qiáng)行判決雙方繼續(xù)履行合同的,。

“攔路虎”四：購房資格發(fā)生變化

2015年10月，買房人小吳與賣房人小劉簽訂房屋買賣合同,，約定小吳購買小劉名下位于海淀區(qū)的房屋一套,。合同簽訂后，因房價(jià)上漲,，小劉拒絕繼續(xù)將該房屋出售給小吳,。無奈之下，小吳將小劉訴至法院,，要求繼續(xù)履行合同,。案件審理中，經(jīng)法院查實(shí),，因小劉拒絕履行合同,，小吳已于2016年1月重新購房并辦理過戶手續(xù)，現(xiàn)小吳已經(jīng)不具備購房資格,。經(jīng)法院釋明,，小吳變更訴訟請求，要求解除雙方的合同,，并要求小劉承擔(dān)違約責(zé)任,。

【法官釋法】：根據(jù)北京市住房限購政策，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭,、持有本市有效暫住證在本市沒有住房且連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭,，限購1套住房，限購政策出臺以來,，引發(fā)的糾紛也不斷增多,，常見如下情形：簽訂房屋買賣合同時(shí)個(gè)人或者家庭符合購房資格，后在合同履行過程中或者法院訴訟過程中,，該個(gè)人或者家庭又重新購置住房,，或者夫妻為了購房離婚之后又復(fù)婚，不再符合購房條件,，致使現(xiàn)有房屋買賣合同無法繼續(xù)履行,。

【法官提醒】：

二手房交易中存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，在購房時(shí),，應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：

一,、簽訂房屋買賣合同前，嚴(yán)格審查交易房屋是否存在抵押或者查封的情況,，可通過查看房屋所有權(quán)證,、或者向房管部門核實(shí)等途徑進(jìn)行,；同時(shí)，應(yīng)在房屋買賣合同中對于房屋可能存在的抵押或者查封情況,，以及逾期不解除抵押等情況,，書面約定相關(guān)違約責(zé)任；

二,、弄清楚交易房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì),，如為央產(chǎn)房，應(yīng)充分了解該房屋上市條件,，以及核實(shí)清楚該房屋能否上市交易,，可向原產(chǎn)權(quán)單位、相關(guān)央產(chǎn)房交易辦公室等進(jìn)行核實(shí),，并在買賣合同中明確要求賣房人辦理上市手續(xù)的時(shí)間,，以及逾期辦理的違約責(zé)任等。

（作者單位：北京市高級人民法院）