近年來，借名買房的現(xiàn)象越來越多,。原因多種多樣,，主要有三類,，規(guī)避法律政策，如為規(guī)避國(guó)家房貸,、稅收,、登記等相關(guān)法規(guī)政策；借用他人資格享受某種購(gòu)房?jī)?yōu)惠,；轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)以逃避債務(wù),。借名買房是房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的一種行為,。借名買房通常發(fā)生在熟人或者親人之間,，但是現(xiàn)實(shí)生活中還是存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，那么,，借名買房存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？又該如何防范這些法律風(fēng)險(xiǎn)呢,？

一,、借名買房雙方當(dāng)事人面臨的風(fēng)險(xiǎn)

借名買房雙方當(dāng)事人面臨的風(fēng)險(xiǎn)分為出資人面臨的風(fēng)險(xiǎn)與登記權(quán)利人面臨的風(fēng)險(xiǎn)：

第一、出資人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1,、如果借名購(gòu)房后,，登記權(quán)利人反悔，即使當(dāng)事人留有足夠充分的證據(jù)證明借名購(gòu)房事實(shí)存在,，也為其自身帶來許多不必要的麻煩,，更有甚者如無法證明借名購(gòu)房事實(shí)的存在，出資人自身權(quán)利得不到保障,，導(dǎo)致錢房?jī)煽铡?/p>

2,、如果所購(gòu)房屋為保障性住房，出資人實(shí)際上并不符合購(gòu)房條件,，即使登記權(quán)利人認(rèn)可借名購(gòu)房事實(shí),，出資人也不可能取得該房屋的所有權(quán)。

3,、如果登記權(quán)利人擅自出售房屋,，交易相對(duì)方為善意且已經(jīng)辦理變更登記的情況下，出資人不可能要求取消交易拿回房屋,，即使證明了借名購(gòu)房事實(shí)存在,，也只能要求登記權(quán)利人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

4,、如果登記權(quán)利人擅自在該房屋上設(shè)定他權(quán)利如抵押權(quán)等,，在他項(xiàng)權(quán)利人為善意的情況下，出資人如果要求確認(rèn)權(quán)屬,，通常需要滌除他項(xiàng)權(quán)利,，才能獲得他項(xiàng)權(quán)利人的認(rèn)可,，更甚之，如果抵押權(quán)人按照法律規(guī)定和抵押權(quán)登記實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),，勢(shì)必對(duì)出資人自身的權(quán)利造成影響,。

第二、登記權(quán)利人面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1,、如果購(gòu)房需要的是登記權(quán)利人的資格,、條件以享受優(yōu)惠，借名購(gòu)房后登記權(quán)利人通常喪失了再次享受該優(yōu)惠條件的機(jī)會(huì),，如部分城市的首套房?jī)?yōu)惠政策,，抽簽搖號(hào)所取得的序位等。

2,、如果出資人非全款購(gòu)買該房屋,，而是辦理了按揭手續(xù)，在出資人不履行按揭還款義務(wù)的情況下,，實(shí)際上是對(duì)登記權(quán)利人的信用資質(zhì)發(fā)生影響,，甚至銀行直接向登記權(quán)利人要求還款。

3,、如果登記權(quán)利人未償還到期債務(wù),，債權(quán)人向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院在查明被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)時(shí),，將會(huì)把借名購(gòu)房的該房屋視為登記權(quán)利人的財(cái)產(chǎn),，可能會(huì)將之作為被執(zhí)行人生活所必須的財(cái)產(chǎn)予以保留，但執(zhí)行其其他財(cái)產(chǎn),，導(dǎo)致登記權(quán)利人實(shí)際上生活所必須的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行,。

二、如何降低借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)

鑒于借名買房的諸多風(fēng)險(xiǎn),，消費(fèi)者應(yīng)盡量通過正規(guī)方式購(gòu)房,，若不得已需要借名買房時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面,，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低：

第一,、借名買房之前，首先弄清楚欲購(gòu)房屋的性質(zhì),，房屋能否上市交易,，借名購(gòu)買是否違反國(guó)家政策性規(guī)定，防止將來無法取得房屋所有權(quán),。

第二,、簽訂書面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分,，書面協(xié)議中應(yīng)明確雙方的借名買房合同關(guān)系,，可以請(qǐng)第三方見證合同,。

第三、注意保留雙方洽談,、簽訂借名買房協(xié)議時(shí)的證據(jù),，如邀請(qǐng)朋友作見證、進(jìn)行錄音錄像等,。

第四,、注意保存購(gòu)房手續(xù)，付款證明,，如銀行轉(zhuǎn)賬記錄,、收據(jù)收條、還貸記錄等,，購(gòu)房發(fā)票,，房產(chǎn)證書等書面證據(jù)材料。

最后,，借名購(gòu)房的情況下,，出資人與登記權(quán)利人通常關(guān)系較為密切，法院審理的借名購(gòu)房糾紛中甚至多有親屬關(guān)系,，因此雙方基于信任，很多未簽訂書面協(xié)議或者協(xié)議約定并不明確,。但由于借名購(gòu)房本身隱藏著許多不可預(yù)測(cè)的因素,，很容易引起糾紛，除了對(duì)當(dāng)事人本身財(cái)產(chǎn)權(quán)利的損害以外,，亦是對(duì)雙方感情的破壞,。此外，借名買房實(shí)質(zhì)就是利用政策優(yōu)惠規(guī)避法律買房,，但是任何以規(guī)避法律為目的的私下協(xié)議都是不具備法律效應(yīng)的,。所以，與其冒著房財(cái)兩空的風(fēng)險(xiǎn)鋌而走險(xiǎn),，不如選擇其他合法的投資渠道,。