近些年由于房價(jià)的不斷高漲，房屋租賃市場一度呈現(xiàn)繁榮,，而在房屋租賃過程中,，為了能夠減少自己的開支，有一部分會(huì)選擇將已租房屋的另外臥室出租給他人使用,，即我們通常稱之為轉(zhuǎn)租,。房屋轉(zhuǎn)租其實(shí)與一般的租賃房屋差不多，同樣需要我們在轉(zhuǎn)租過程中在某些方面多加注意,。

房屋轉(zhuǎn)租時(shí)應(yīng)注意的問題

依據(jù)我國民事法律的規(guī)定,，房屋的合法轉(zhuǎn)租需滿足以下幾項(xiàng)內(nèi)容：房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同,；轉(zhuǎn)租合同須經(jīng)原出租人書面同意,；轉(zhuǎn)租合同具有附隨性，其約定不能超過原租賃合同規(guī)定的約束條件,。而且,，在轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更,、解除或者終止,，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)地變更,、解除或者終止。而若構(gòu)成合法轉(zhuǎn)租,，原出租人,，轉(zhuǎn)租人以及承租人將產(chǎn)生如下法律責(zé)任。

首先,，原出租人與轉(zhuǎn)租人之間的租賃關(guān)系,，不會(huì)因轉(zhuǎn)租而受影響，他們之間仍發(fā)生原來的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,。還需注意的是次承租人在此期間造成房屋損害的,，轉(zhuǎn)租人應(yīng)向次承租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，即只要發(fā)生了損害事實(shí)并可歸責(zé)于次承租人的,，轉(zhuǎn)租人就應(yīng)負(fù)相應(yīng)的賠償責(zé)任,。并且轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租關(guān)系與一般的租賃關(guān)系并無區(qū)別。還應(yīng)注意的是,，轉(zhuǎn)租人將租賃的房屋轉(zhuǎn)租出去是以租賃權(quán)存在為基礎(chǔ)的,。若租賃權(quán)因合法終止等原因消滅時(shí)，次承租人是不得向原出租人主張權(quán)利的,，此時(shí),，只能向轉(zhuǎn)租人請求賠償。

其次,，此時(shí)就應(yīng)注意,，原出租人與次承租人之間并不存在直接的法律關(guān)系，但是,，次承租人應(yīng)當(dāng)直接向原出租人履行承租人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),，原出租人也可以直接向次承租人行使權(quán)利，在發(fā)生以下情形時(shí),，原出租人可直接向第三人要求償還責(zé)任,。就次承租人而言，負(fù)有保管租賃物的義務(wù),。不盡保管義務(wù)以致租賃物發(fā)生毀損滅失等損害時(shí),，應(yīng)向原出租人負(fù)賠償責(zé)任，而轉(zhuǎn)租人為連帶債務(wù)人,；還應(yīng)注意的是若第三人對租賃物構(gòu)成侵權(quán)行為時(shí),，原出租人可直接向其請求損害賠償，原出租人與轉(zhuǎn)租人為連帶債權(quán)人,。而在租賃關(guān)系終止時(shí),，次承租人對于原出租人負(fù)有返還租賃物的義務(wù)。此時(shí)轉(zhuǎn)租人仍是連帶債務(wù)人,；除經(jīng)特別約定,，次承租人對原出租人是不負(fù)租金支付義務(wù)的,。

在我國民事法律關(guān)系中,，為了能夠充分保障出租人的合法權(quán)益,，對于承租人做出了相應(yīng)的限制，若承租人在房屋租賃期間,，未經(jīng)出租人許可擅自轉(zhuǎn)租房屋的,，出租人將依法享有解除權(quán)，而轉(zhuǎn)租合同的效力也將待定,。依據(jù)我國的合同法以及相關(guān)的法律解釋,，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同,、出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的,，人民法院不予支持,。

房屋轉(zhuǎn)租合同無效的情形

房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議無效將直接影響到次承租人的切身利益，尤其是作為次承租人來說,，面對二手房屋租賃時(shí)更要謹(jǐn)慎,，對于建筑是否違章，建筑物使用期是否已滿以及承租人是否拖欠租金等情況有一個(gè)明確的了解,，否則將產(chǎn)生轉(zhuǎn)租協(xié)議無效的情形,。

首先，依據(jù)我國法律的規(guī)定,，出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑,，與承租人訂立的租賃合同無效，此時(shí)轉(zhuǎn)租合同由于基礎(chǔ)法律關(guān)系的喪失而失去了有效存在的依據(jù),。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。其次,，交付租金是承租人應(yīng)當(dāng)履行的法定義務(wù),，承租人拖欠租金的，出租人有權(quán)解除租賃合同,，房屋轉(zhuǎn)租合同也會(huì)因此而無效,。

作為轉(zhuǎn)租人，在簽訂轉(zhuǎn)房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議時(shí),，對于原房屋租賃協(xié)議的有效期限應(yīng)該有一個(gè)明確的認(rèn)識,，轉(zhuǎn)租合同也只能在原租賃合同的有效期限內(nèi)發(fā)生效力，若轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的,，超過部分的約定屬于無效,，作為次承租人的房屋使用者的權(quán)利將得不到保障,。不過，如果因?yàn)檗D(zhuǎn)租人的原因?qū)е麓纬凶馊说淖赓U權(quán)受到損害的,，次承租人可以根據(jù)轉(zhuǎn)租合同的約定,，要求轉(zhuǎn)租人賠償損失。