生活中,，開(kāi)發(fā)商逾期交房,、逾期過(guò)戶(hù),、一房二賣(mài)等違約行為，屢見(jiàn)不鮮,，而往往開(kāi)發(fā)商違約后,，卻拒絕承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,，遇到這種情況，購(gòu)房者有權(quán)依照相關(guān)法律規(guī)定,，要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議或要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任,。為有效制裁和遏制欺詐違約等嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為,，維護(hù)守約方的合法權(quán)益,，促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立，處理不同的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛,，我們最好采用不同的方法，對(duì)癥下藥,。以下就是關(guān)于關(guān)于如何處理五種房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的法律依據(jù)：

一,、逾期交付房屋糾紛

第一、只要不構(gòu)成不可抗力,，賣(mài)方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第二,、根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定,，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款,，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的,，應(yīng)予支持,，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第三,、法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定,，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月,。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使,；逾期不行使的,，解除權(quán)消滅,。

二、權(quán)屬證書(shū)缺失引發(fā)的糾紛

逾期辦證超過(guò)一定期限,，買(mǎi)房人可以主張解除合同并主張違約金,，實(shí)際損失超過(guò)合同約定的違約金的,，可以按實(shí)際損失來(lái)主張?！耙欢ㄆ谙蕖逼鋵?shí)是屆至合同約定的交房日,，給開(kāi)發(fā)商發(fā)房屋催交通知書(shū),，在其后三個(gè)月合法期限內(nèi)開(kāi)發(fā)商仍不能交房的,，有權(quán)要求解除合同,。

三、一房二賣(mài)糾紛

第一,、由于兩份合同涉及的標(biāo)的為同一房屋,，而開(kāi)發(fā)商已將房屋交付給其中一份合同的相對(duì)人,，該違約行為致使另一份合同的相對(duì)人與開(kāi)發(fā)商之間的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同,，并要求開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息,、賠償損失外,，還可以請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

第二,、結(jié)合懲罰性賠償責(zé)任原則與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的司法實(shí)踐，在相關(guān)司法解釋中明確規(guī)定了,，商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中因出賣(mài)人惡意違約和欺詐,，致使買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋的,，可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形：

1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人,；

2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,，出賣(mài)人又將房屋出賣(mài)給第三人即一房二賣(mài)；

3,、訂立合同時(shí),，出賣(mài)人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)上或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明人

4、在訂立合同時(shí),，出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

5、訂立合同時(shí),，出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí),。

第三、由上述五種情形導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo),、解除時(shí)，買(mǎi)受人除可申請(qǐng)出賣(mài)人返還已付購(gòu)房款及利息,、賠償損失外,，還可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任,。

四、房屋質(zhì)量糾紛

實(shí)踐中,，譬如承重墻,、梁開(kāi)裂；外墻,、外窗,、衛(wèi)生間滲水,；墻面不垂直；大面積的空鼓等情況出現(xiàn),，這實(shí)際上開(kāi)發(fā)商違約的表現(xiàn),。針對(duì)房屋質(zhì)量的問(wèn)題,，具體可以分兩類(lèi)情況處理：

第一、普通的房屋質(zhì)量問(wèn)題,，商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,，開(kāi)發(fā)商有質(zhì)量保修的責(zé)任。第二,、嚴(yán)重的房屋質(zhì)量問(wèn)題，譬如房屋主體質(zhì)量不合格或嚴(yán)重影響居住使用的,，買(mǎi)房人可主張解除合同即解除合同并賠償損失,。

需要注意的是，對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō),，在接收房屋時(shí)一定要查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商提交的工程竣工驗(yàn)收合格書(shū),、工程質(zhì)量保證書(shū)和房屋使用說(shuō)明書(shū)，并對(duì)交付的房屋進(jìn)行驗(yàn)收,。

五、房屋面積誤差糾紛

第一,、買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式,。如合同未作約定的，則按以下原則處理：

1,、面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）的，按實(shí)際面積結(jié)算房屋價(jià)款,；

2,、面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)房人有權(quán)解除合同,。

第二、買(mǎi)房人要求解除合同的,。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)房人提出解除合同之日起30日是內(nèi)將買(mǎi)房人已經(jīng)支付的房屋價(jià)款退還給買(mǎi)房人,，同時(shí)支付已付房款利息。

第三,、買(mǎi)房人不解除合同。

1,、產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí),，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān),，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)房人。

2,、產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí),，面積誤差比絕對(duì)值在含3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)房人的絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

3,、因上述原因的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的,，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議,。

綜上所述,，如果發(fā)生上述五種情形，買(mǎi)受人除了可以要求解除合同外，如果開(kāi)發(fā)商既構(gòu)成根本違約,，又構(gòu)成欺詐情況的,，買(mǎi)受人還可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,，即購(gòu)房者可以要求雙倍的已付購(gòu)房款,、利息和損害賠償金,。面對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中常見(jiàn)的五種糾紛，處于弱勢(shì)地位的買(mǎi)房人為了能順利取得房屋,，往往有意無(wú)意地忽略了法律對(duì)于自己的保護(hù),，從而導(dǎo)致利益嚴(yán)重受損。實(shí)踐證明,，一旦遭遇了房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，最好的方法應(yīng)該是用法律武器積極維權(quán),，爭(zhēng)取自己應(yīng)得的利益,。