看中房子后突然被要求每月加價100元才能租,；簽訂合同后準(zhǔn)備搬家時又被告知必須再每月加價100元方能入住，這樣接連被漲價,，租客感覺自己掉入了租房中介公司的“陷阱”中,。實際生活中，租房銷售人員利用租客急迫想租房的心理,，漲100元左右的房租的事情普遍發(fā)生,，但實際上，如果租客與租房公司簽訂合同,，銷售人員的行為是有違《合同法》的,。

女子租房談好的價格屢被漲 公司：新員工記錯價格

接連被微領(lǐng)地創(chuàng)客空間運營管理股份有限公司（以下簡稱“V領(lǐng)地”）銷售人員漲價，剛剛海外留學(xué)回滬的宮小姐第一次租房,，就掉入到了“V領(lǐng)地青年社區(qū)”銷售員的“套路”中,。

談好的價格連續(xù)漲價

宮小姐是山東人，留學(xué)回國后打算在上海實習(xí),，就打算先租間房子。元旦過后,，她在豆瓣上海租房上看到了“V領(lǐng)地”的租房信息,。

租房信息上稱“V領(lǐng)地青年社區(qū)距8號線蘆恒路地鐵口僅500米”，地址位于閔行區(qū)林恒路18號,。戶型是宮小姐想要的loft戶型（loft戶型面積在30-50平方米,，層高在3.6-5.2米左右），帶有獨立衛(wèi)生間,，精裝修,，配有空調(diào)，液晶電視,，床,，衣柜，電腦桌和椅子等,。

心動后,，宮小姐就加了房源發(fā)布者王某的微信，并約了1月3日看房型,?？捶繒r，宮小姐看中了一戶面朝綠樹的房子,，月租2990元,。當(dāng)宮小姐表示自己先租6個月時,，王某聲稱，6個月是短租,，房租要加100塊錢,，因為這間房子要一年起租。宮小姐想,，短租加100塊錢也能理解,。

1月6日，宮小姐以3090的價格與對方簽訂了社區(qū)用房定購合同,，付了500元定金,，收到一張預(yù)定金500元的收據(jù)。

“簽合同那天,，我一再和王某強(qiáng)調(diào),，不能再變卦價錢了，他說不會加了,。我還讓他寫了個承諾書,，他在短信上發(fā)過來了。據(jù)宮小姐提供的短信,，記者看到對方電話號碼顯示為1358585****,，內(nèi)容為“本人承諾，答應(yīng)宮小姐租房條件,，合同期限6個月押二付二,，3090元，C301房間,，違約退500元,。”

然而,，1月7日下午,，宮小姐又收到了王某發(fā)來的微信消息?！八谖⑿胖姓f,，房間申請不下來，需要每個月再加100元,?！?/p>

業(yè)內(nèi)：加價進(jìn)自己腰包

接到投訴后，記者來到位于林恒路上的“V領(lǐng)地”,。附近一名身穿保安制服的人員告訴記者,，該酒店式公寓還是很受年青人的歡迎，來看房的人幾乎幾每都有,?！安贿^也經(jīng)?？梢月犚娍捶康娜烁切﹤€銷售人員吵架，遠(yuǎn)遠(yuǎn)聽到應(yīng)該是關(guān)于租金突然漲價的事情,?！?/p>

隨后，記者來到附近幾家房產(chǎn)中介公司進(jìn)行了解,。對于突然漲價的情況,，某房產(chǎn)中介人員陳先生笑稱：“那有那么多的突然情況，他們就是吃準(zhǔn)了客人想租房的心理,，而且感覺幾十塊不多,，就會提這些要求，很多人最后都會同意,，再加的錢最后都是進(jìn)這些銷售人員自己的口袋,。”

另外一名中介人員丁先生說：“我的一個室友就在做‘V領(lǐng)地’,，經(jīng)常聽到其訴苦,，不臨時漲價，賺不到錢,，租一套房出去賺幾百元回扣,，臨時提個價，賺的相當(dāng)于租了兩套出去,?！?/p>

V領(lǐng)地：不允許臨時加價

“V領(lǐng)地”品牌市場部負(fù)責(zé)人趙小姐向記者介紹，公司確實收到了宮小姐的投訴,，并對情況進(jìn)行了了解?！俺醪降恼{(diào)查結(jié)果是王某把房屋的價格記錯了,，所以才有了增加100元的情況。我們每套房源,，長租和短租的價格也是不一樣,。”

趙小姐同時介紹,，王某是一名新員工,，所以才會出現(xiàn)了類似錯誤。她表示,，公司決不允許銷售人員有臨時加價的行為,，此次事件中，確實是公司員工出錯,。目前,，公司已為宮小姐提供了兩套解決方案,，一是按原簽合同價格可以讓她繼續(xù)入住，第二是退還500元定金,。

律師說法：可主張違約賠償

北京觀韜中茂（上海）律師事務(wù)所葛志浩律師介紹,，合同的成立以雙方真實意思表示為基礎(chǔ)，合法的合同具有穩(wěn)定性,，除非經(jīng)雙方協(xié)商一致之外,，任何一方均應(yīng)遵守其中的各項約定。

根據(jù)宮小姐的描述,，其與上海微領(lǐng)創(chuàng)客空間運營管理股份有限公司簽訂了房屋租賃合同,，合同中也對房屋的租賃價格、租金支付方式等關(guān)鍵要素進(jìn)行了明確的約定,，且該合同最終也得到了“V領(lǐng)地”的認(rèn)可,，那么雙方應(yīng)嚴(yán)格遵照執(zhí)行。雖然銷售人員一再提出各種理由,，要求對租金進(jìn)行上調(diào),，但這些理由只能代表一方意愿，除非得到宮小姐的認(rèn)可并修改合同,，否則該行為不會對任何一方產(chǎn)生法律約束力,。在此情況下，宮小姐擁有兩個選擇,，一是要求繼續(xù)履行合同,，二是選擇解除合同并主張違約賠償。違約賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)既可以參照定金條款,，也可以根據(jù)宮小姐在此期間所承受的實際損失,。（新聞晨報）

違約責(zé)任的認(rèn)定

正如新聞中律師的分析，根據(jù)租客宮小姐的描述,，銷售人員連續(xù)不斷地要求漲房租,，很明顯是未按房屋租賃合同履行，是構(gòu)成違約的,，宮小姐可以主張對方承擔(dān)違約責(zé)任,。

那么，除了宮小姐遇到的這種情況外,，還有哪些行為是可能構(gòu)成違約的呢,？根據(jù)民法通則、合同法的規(guī)定,，以及目前我國的司法實踐,，構(gòu)成違約責(zé)任必須同時具備以下四個條件：

第一，行為,，也就是一方當(dāng)事人必須有不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的行為,，這是構(gòu)成違約責(zé)任的客觀條件,。違約行為只能在特定的關(guān)系中才能產(chǎn)生。違約行為發(fā)生的前提是,，當(dāng)事人之間已經(jīng)存在著合同關(guān)系,。如果合同關(guān)系并不存在（如尚未成立，或已被解除,，或被宣告無效）,，則不發(fā)生違約行為。

第二,，過錯,，即違約一方當(dāng)事人主觀上有過錯，這也是違約責(zé)任的主觀要件,。當(dāng)事人違約可能有各種原因,，如不可抗力、對方違約等,。因這些原因引起違約,，當(dāng)事人不能承擔(dān)違約責(zé)任。只有因違約當(dāng)事人的原因造成違約責(zé)任,。因此,，違約當(dāng)事人要承擔(dān)違約責(zé)任，主觀上必須要有過錯,。而在雙方過錯的情況下,，過錯的大小是其承擔(dān)違約責(zé)任大小的依據(jù)。

第三,，損害事實,，損害事實指當(dāng)事人違約給對方造成了財產(chǎn)上的損害和其他不利的后果。從權(quán)利角度考慮,，只要有違約行為,，合同債權(quán)人的權(quán)利就無法實現(xiàn)或不能全部實現(xiàn)，其損失即已發(fā)生,。在違約人支付違約金的情況下，不必考慮對方當(dāng)事人是否真的受到損害及損害的大??；而在需要支付賠償金的情況下，則必須考慮當(dāng)事人所受到的實際損害,。

第四,，因果關(guān)系，即違約行為和損害結(jié)果之間存在著因果關(guān)系,。違約當(dāng)事人承擔(dān)的賠償責(zé)任,，只限于因其違約而給對方造成的損失,。對合同對方當(dāng)事人的其他損失，違約人自然沒有賠償?shù)牧x務(wù),。違約行為造成的損害包括直接損害和間接損害,，對這兩種損害違約人應(yīng)賠償。

違約責(zé)任的承擔(dān)方式

因違約責(zé)任具有補(bǔ)償性,，當(dāng)一方違約使合同關(guān)系遭到破壞,，守約方的利益失去平衡時，法律就要通過違約責(zé)任的承擔(dān)方式要求違約方對受害人所遭受的損失給予補(bǔ)償,。具體的承擔(dān)方式有：

1,、繼續(xù)履行。指合同義務(wù)沒有履行或者履行不符合約定的,，守約方可以要求違約方按照合同約定繼續(xù)履行,，直至達(dá)到合同目的。此種情況多適用于標(biāo)的物是特定的必須履行的,、不得替代履行的情況,，比如委托加工特定的半成品、特種型號或規(guī)格的元器件,。

根據(jù)《合同法》第110條規(guī)定,，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行,，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事實上不能履行,；

（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費用過高；

（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行,。

2,、采取補(bǔ)救措施。指履行債務(wù)的標(biāo)的物品質(zhì)不符合合同約定的條件,，在不需繼續(xù)履行而只需采取適當(dāng)補(bǔ)救措施時,，即可達(dá)到合同目的或守約方認(rèn)為滿意的目的。比如交付的產(chǎn)品質(zhì)量不符合約定的,，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小,，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換,、重作,、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任,。

根據(jù)《合同法》第111條規(guī)定,，質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確,，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的,，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理,、更換,、重作、退貨,、減少價款或者報酬等違約責(zé)任,；第112條條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后,，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失,。

3,、違約金。指合同各方在合同中約定的一方或各方違約時,，違約方要支付給守約方一定數(shù)額的貨幣,，以彌補(bǔ)守約方損失同時兼有懲罰違約行為作用的違約責(zé)任方式。承擔(dān)違約責(zé)任后,，是否還要繼續(xù)履行或采取補(bǔ)救措施,，可由合同各方協(xié)商確定。但是,，當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的,，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù),。

根據(jù)《合同法》第116條的規(guī)定,，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的,，一方違約時,，對方可以選擇適用違約金或者定金條款；第114條第3款規(guī)定,，當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的,，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù),。

4,、賠償金。指合同各方在合同中約定的,，一方因違約給對方造成實際損害的，按實際損害數(shù)額給予賠償?shù)呢?zé)任承擔(dān)方式,。當(dāng)事人在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后,，對方還有其他損失的,，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

根據(jù)《合同法》第113條規(guī)定,，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,，包括合同履行后可以獲得的利益,，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失；第119條規(guī)定,，當(dāng)事人一方違約后,，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的,，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償,。

除此之外，經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的,，依照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任,。

春節(jié)過后，肯定有一大批小伙伴們要來北京或者其他城市發(fā)展,，就會面臨租房的相關(guān)問題,。好律師網(wǎng)提醒大家，租房時一定要警惕風(fēng)險,，認(rèn)真審核房屋租賃合同,，如若遇上新聞中宮小姐此類遭遇，應(yīng)拿起法律的武器捍衛(wèi)自身合法權(quán)利,。