為借錢抵押房產(chǎn)，可能因為遇到出借人,、售房代理人,、買受人串通，導(dǎo)致房產(chǎn)被低價惡意出售造成重大損失,，如今這種通過委托售房,、委托收房款等方式抵房借款的情況越來越多。房地產(chǎn)抵押是伴隨著我國用權(quán)制度改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，而產(chǎn)生的一種房地產(chǎn)利用方式,，也是融資風(fēng)險的一種防范措施。

抵押房產(chǎn)借錢,，小心惡意出售

為借錢抵押房產(chǎn),，可能因為遇到出借人、售房代理人,、買受人串通,，導(dǎo)致房產(chǎn)被低價惡意出售造成重大損失；而借錢給人,，要求對方抵押房產(chǎn),，也可能因該房早就被抵押給他人或抵押給多人，甚至被查封,，導(dǎo)致錢房兩空,。

如今這種通過委托售房、委托收房款等方式抵房借款的情況越來越多,，日前,，二中院通報了此類案件審理情況，提醒借款人要有風(fēng)險意識,，如果借款人不按法律規(guī)定的要求辦理抵押登記,，一定要提高警惕，這有可能就是一個陷阱,。

法院通報,，出借人借錢后惡意串通他人賣房

據(jù)統(tǒng)計，2014年,、2015年及2016年上半年,，二中院先后審理涉抵房借款的房屋買賣合同糾紛案件分別為4件、5件和5件,。案件數(shù)量不多,，但涉及法律問題較復(fù)雜,，蘊(yùn)含法律風(fēng)險較高。據(jù)二中院民一庭庭長肖大明介紹,，涉抵房借款的房屋買賣合同糾紛案件主要表現(xiàn)形式是,，出借人出借一定款項給借款人，要求借款人提供一套房屋并委托出借人代辦售房,、收房款或過戶等事宜,，在借款人到期不能還款時，代理人直接將房屋出售,，以房款沖抵借款。

通常情況下,，雙方會辦理公證委托書,，有的同時辦理抵押登記。肖大明表示,，實踐中,，由于房屋價值較高或房價上漲因素，一些出借人甚至惡意躲避還款,，故意造成債務(wù)人到期無法還債的事實,。同時，還經(jīng)常發(fā)現(xiàn)委托售房人與買受人惡意串通,、低價轉(zhuǎn)讓,、循環(huán)轉(zhuǎn)賬、買受人購買后立即出售變現(xiàn)等情形,。此類案件類型主要有兩種：一類是出賣人（房屋登記所有權(quán)人）起訴買受人與代理人,，要求確認(rèn)買賣合同無效；另一類是相關(guān)權(quán)利人（如共有權(quán)人）起訴出賣人與買受人,，要求確認(rèn)買賣合同無效,。

借款人可能錢房兩失

肖大明表示，涉抵押房產(chǎn)借款糾紛有幾種表現(xiàn)形式,，包括交易方式有意規(guī)避“流押契約”的禁止性規(guī)定,；出借方在形式上故意規(guī)避法律；房屋所有權(quán)人未參與實際交易,，導(dǎo)致取證難,、維權(quán)難；糾紛爭議焦點是售房交易是否為惡意串通,。肖大明說,，在此類案件中，不論用于“擔(dān)?！钡姆课輧r值本來就遠(yuǎn)大于債權(quán),，還是由于市場變化而在房屋出售時升值,，出借人為收回債權(quán)而獲得了房屋交易價值，顯然利益失衡,，同時違背了法律規(guī)定,。這樣的交易模式下，交易雙方均面臨巨大的風(fēng)險,。

首先出借人面臨無法收回借款的風(fēng)險,。出借人及售房代理人、買受人及后手買受人共同組成的利益共同體,，不論如何精心設(shè)計交易流程以規(guī)避法律,，只要法院發(fā)現(xiàn)他們串通起來出售借款人房屋，就可能認(rèn)定買賣合同無效,。出借人不僅面臨款項可能無法收回的風(fēng)險,，如果能夠查明其故意侵害他人財產(chǎn)權(quán)，符合刑法相關(guān)規(guī)定的,，甚至可能因違法行為承擔(dān)刑事責(zé)任,。借款人和房屋所有權(quán)人面臨失去房屋的風(fēng)險。由于出借人及其相關(guān)人之間聯(lián)絡(luò)行為隱蔽性強(qiáng),，借款人和房屋所有權(quán)人很難取得相關(guān)證據(jù),，維權(quán)的難度和風(fēng)險非常大。一旦沒有證據(jù)證明出借人與代理人,、買房人惡意串通,，借款人和房屋所有權(quán)人面臨失去房屋、高價房屋被低價出售等風(fēng)險,。（法制晚報）

房產(chǎn)抵押的形式

據(jù)統(tǒng)計,，2014年、2015年及2016年上半年,，二中院先后審理涉抵房借款的房屋買賣合同糾紛案件分別為4件,、5件和5件。房產(chǎn)抵押是指產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押,，取得借款按期付息,。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息,，而無使用管理房屋的權(quán)利,，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié),。如債務(wù)人不能履行債務(wù),，則債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價款中優(yōu)先受償,。房產(chǎn)抵押的形式主要有以下兩種：

1,、房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的同時抵押,。房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的同時抵押，即抵押人以其合法的房屋和該房屋占用的土地使用權(quán)結(jié)合為一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)作為抵押物向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為,。

2,、房產(chǎn)和地產(chǎn)的分別抵押。房產(chǎn)和地產(chǎn)的分別抵押,，即抵押人以其合法的房屋和地產(chǎn)作為各自獨立的財產(chǎn)而分別抵押給不同的抵押權(quán)人,，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時，可將房產(chǎn)和地產(chǎn)并付拍賣,，但僅就抵押物賣得的價金優(yōu)先受償,。

房產(chǎn)抵押的效力

房地產(chǎn)抵押權(quán)經(jīng)抵押雙方當(dāng)事人簽訂抵押合同并辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)登記后成立，依法成立的房地產(chǎn)抵押權(quán)即產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力,，不僅在當(dāng)事人之間設(shè)定了相應(yīng)的權(quán)利義務(wù),，且對抵押物及與其有關(guān)的其他財產(chǎn)權(quán)也有影響。根據(jù)房地產(chǎn)抵押權(quán)效力的對象,，可將其劃分為對內(nèi)效力和對外效力。

1,、房地產(chǎn)抵押權(quán)的對內(nèi)效力

房地產(chǎn)抵押權(quán)的對內(nèi)效力,，簡而言之，即房地產(chǎn)抵押權(quán)人有就受擔(dān)保的債權(quán)對抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)力,。房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍包括：（1）主債權(quán),；（2）利息。包括法定利息和約定利息,。由于債務(wù)人遲延履行而導(dǎo)致的利息即遲延利息,，亦屬于房地產(chǎn)抵押權(quán)的擔(dān)保范圍；（3）違約金,；（4）損害賠償金,；（5）實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人在抵押合同中對房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍有約定的,，從其約定,。

抵押人的行為足以使所抵押房地產(chǎn)的價值減少的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為,。所抵押的房地產(chǎn)價值減少時,，房地產(chǎn)抵押人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)其價值或者提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的,，房地產(chǎn)抵押權(quán)人則在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保,。

2、房地產(chǎn)抵押權(quán)的對外效力

房地產(chǎn)抵押權(quán)的對外效力是指房地產(chǎn)抵押權(quán)對抵押關(guān)系外部有關(guān)抵押物的其他財產(chǎn)權(quán)的影響,，具體包括對房地產(chǎn)的用益物權(quán),、其他抵押權(quán)和租賃關(guān)系的影響,。

首先，房地產(chǎn)抵押權(quán)是以房地產(chǎn)的交換價值為債權(quán)提供擔(dān)保,，抵押物的使用價值對其沒有影響,，因此無論是在抵押權(quán)設(shè)定前或設(shè)定后，抵押人均可在抵押的房地產(chǎn)上設(shè)定用益物權(quán),。但用益物權(quán)只有在房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定之前已存在并經(jīng)登記才能具有對抗房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力,。

其次，房地產(chǎn)價值巨大,，足以擔(dān)保數(shù)個債權(quán),，同時，抵押不移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的占有,，因此也有可能在同一個房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個抵押權(quán),。在同一房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)時，其擔(dān)保的債權(quán)按抵押權(quán)設(shè)定的先后順序受償,，順序相同的則按債權(quán)比例受償,。關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定先受順序的確定，應(yīng)采申請日標(biāo)準(zhǔn),，凡提出房地產(chǎn)抵押權(quán)登記申請在先的抵押權(quán),，經(jīng)登記后，其順位先于后提出申請的房地產(chǎn)抵押權(quán),，而不論抵押登記簿所記載的登記日期以及抵押登記證書所載明的日期,。

最后，與設(shè)定用益物權(quán)一樣,，抵押人可以在已出租的房屋上設(shè)定抵押權(quán),，也可以將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租。房屋租賃關(guān)系存在于抵押之前的,，房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力不及于該租賃關(guān)系,，抵押的房地產(chǎn)拍賣后，原租賃合同對房地產(chǎn)的受讓者繼續(xù)有效,。如果將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租的,，則房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于該租賃關(guān)系，房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn),，租賃關(guān)系解除,。

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房產(chǎn)抵押也隨之得到了發(fā)展,，房產(chǎn)抵押已逐漸成為一種比較活躍,、普遍的融資方式。抵押不必轉(zhuǎn)移標(biāo)的物，不會妨礙抵押人的正常使用,，又為抵押人籌集到了資金,。同時，對于抵押權(quán)人來說,，為所擔(dān)保的債權(quán)提供了保障,，符合各方的利益。