租戶擅自轉(zhuǎn)租,，結(jié)果被判返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)并強(qiáng)制執(zhí)行,。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很多人選擇租房居住。隨之而來的,，由于房屋租賃過程中產(chǎn)生的糾紛與問題也越來越多,，其中，由于轉(zhuǎn)租行為引發(fā)的糾紛不在少數(shù),，非法轉(zhuǎn)租也是一種較為常見的問題,。

租戶擅自轉(zhuǎn)租，被判返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)并強(qiáng)制執(zhí)行

漯河市召陵區(qū)某莊第二村民組在漯河市人民東路有一門面房,，該村民組在2012年10月1日將房屋出租給了張某,，租賃期限一年，合同約定未經(jīng)房東同意不得轉(zhuǎn)租,。

后來,，張某在租賃期間經(jīng)該村民組同意又將涉案房屋轉(zhuǎn)租給了王某與李某使用。王某與李某沒有與該村民組簽訂新的租賃合同,，但是雙方明確了租賃房屋同樣適用張某簽訂的租賃合同,，同時(shí)，某莊第二村民組特意聲明一年后收回房屋,。據(jù)了解,，2015年3月8日，在租賃合同到期前,，王某與李某未經(jīng)房東同意擅自將其承租門面房轉(zhuǎn)租給了袁某使用,，并收取袁某轉(zhuǎn)讓費(fèi)60000元，袁某接收該房后,，對房屋進(jìn)行了裝修,，準(zhǔn)備在此經(jīng)營茶藝用品店。

2015年3月底,，某莊第二村民組的干部告知袁某要收回門面房,，袁某辯稱：自己已經(jīng)向王某和李某交了60000元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并且我對房屋也進(jìn)行了裝修,，無法返還房屋,。并且當(dāng)時(shí)李某告訴他說：不需要見房東了，房東沒問題,，我就能做主了,，到時(shí)間只要交房租就行。房東辯稱：在我們和承租人王某,、李某明的租賃合同中有未經(jīng)房東同意不得轉(zhuǎn)租的明確約定,，并拿出合同書給袁某看。袁某看后才知道自己上當(dāng)了,，遂要求王某和李某返還轉(zhuǎn)讓費(fèi),，經(jīng)多次討要無果后,，向召陵區(qū)法院提起了訴訟。

召陵區(qū)法院認(rèn)為：合同的簽訂應(yīng)當(dāng)秉承誠實(shí)信用的原則,，當(dāng)事人因重大誤解簽訂的合同屬于可變更可撤銷的合同,，對此當(dāng)事人可以申請法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。本案中被告王某,、李某在向原告轉(zhuǎn)租涉案房屋的過程中,，未能如實(shí)告原告涉案房屋租賃到期后，房東要收回房屋不再對外租賃的情況,，且阻止原告見房東,，被告王某、李某的行為違反了誠實(shí)信用原則,，導(dǎo)致原告在重大誤解情況下租賃涉案房屋,，并交付轉(zhuǎn)讓費(fèi)60000元，故原告與被告王某,、李某之間達(dá)成的轉(zhuǎn)讓涉案租賃房屋的協(xié)議為可變更可撤銷的協(xié)議,，原告雖未明確主張撤銷該協(xié)議，但是原告訴求被告王某,、李某返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)60000元,，系撤銷該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的行為后果，故對其訴求被告王某,、李某返還轉(zhuǎn)讓費(fèi),，本院予以支持。

判決生效后,，被告王某和李某無視判決書權(quán)威,，根本沒有還錢的意識，無奈之下,，原告于2016年7月20日向召陵區(qū)法院申請了強(qiáng)制執(zhí)行,。召陵區(qū)法院執(zhí)行局接到案件后，隨即開展了大范圍不間斷的查詢工作,，功夫不負(fù)有心人，在2016年12月20日,，被執(zhí)行人的交通銀行賬戶上到賬了10萬余元,，執(zhí)行干警立即對這筆款項(xiàng)中的60000元進(jìn)行了凍結(jié)和扣劃，至此,，案結(jié)事了,。（大河網(wǎng)）

轉(zhuǎn)租合同的效力

如今，房屋轉(zhuǎn)租是當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)中的普遍現(xiàn)象,，但是我國現(xiàn)行的法律對此規(guī)定過于簡單,，在實(shí)踐操作中遇到不少難題,。在未征得原房屋所有權(quán)人同意的前提下的房屋租賃，承租人擅自轉(zhuǎn)租所訂立的轉(zhuǎn)租合同的效力主要有三種觀點(diǎn)：

1,、無效

我國《合同法》第224條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失,；承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同。我國建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第32條規(guī)定,，未征得出租人同意和辦理登記備案,，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效,，沒收非法所得,，并處以罰款。從以上規(guī)定可以看出轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意,，既然承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租的行為未經(jīng)出租人同意其性質(zhì)顯然屬非法轉(zhuǎn)租,，則轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然無效。

2,、效力待定

《合同法》第51條規(guī)定：無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn),，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效,。無權(quán)處分行為屬效力待定行為,。承租人擅自將占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓他人,，實(shí)際是非法處分他人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)能的行為亦屬無權(quán)處分,，是效力待定行為。關(guān)于無權(quán)處分的處理,，如果出租人事后追認(rèn),，則轉(zhuǎn)租合同有效，如果出租人不追認(rèn),，則轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)解除,。

3、有效

租賃合同為諾成性合同,，雙方意思表示一致即有效成立,。出租人無權(quán)要求解除轉(zhuǎn)租合同。因?yàn)樽赓U合同和轉(zhuǎn)租合同是兩個(gè)不同的法律關(guān)系,，基于合同相對性原理,，出租人無權(quán)直接要求解除承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同,。我國《合同法》第224條的規(guī)定，并未規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租無效,，該條款僅賦予了出租人在未經(jīng)其同意下的對原合同的解除權(quán),。

如原租賃合同對轉(zhuǎn)租問題未明確約定情況下，承租人擅自轉(zhuǎn)租,，如對出租人的利益未造成損害,，依合同自由原則及合同的相對性原理，則承租人與次承租人雙方合意的達(dá)成的合同為有效合同,。但該合同的履行問題上要受到一定的約束,，出租人可解除與承租人的租賃合同，其解除合同的效力直接導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同終止,。由于次承租人與出租人無直接的合同關(guān)系,，次承租人無權(quán)要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任，其應(yīng)該向承租人提出違約請求,。但是,，如果次承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)無權(quán)要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任,。

自行轉(zhuǎn)租的法律后果

根據(jù)我國《合同法》第224條第2款的規(guī)定,，發(fā)生自行轉(zhuǎn)租時(shí)，出租人可能解除合同,，也可能不解除合同,。出租人不解除合同時(shí)，轉(zhuǎn)租關(guān)系仍然存續(xù),，不致受到影響,；而當(dāng)出租人解除合同時(shí)，轉(zhuǎn)租合同是否亦因此而同時(shí)終止,，答案應(yīng)當(dāng)是肯定的,。由于次承租人與出租人并無直接的租賃關(guān)系，次承租人自然無權(quán)要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任,。至于次承租人是否可向承租人提出請求,，則應(yīng)視次承租人是否為善意而定。次承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人未取得出租人的同意而仍與之訂立轉(zhuǎn)租合同的,，應(yīng)無權(quán)要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任,。只有在次承租人不知或不應(yīng)當(dāng)知道承租人未取得出租人的同意，即誤信承租人的轉(zhuǎn)租為同意轉(zhuǎn)租的,，承租人才應(yīng)對次承租人負(fù)違約責(zé)任。并且,，自次承租人一旦知道轉(zhuǎn)租為非同意的轉(zhuǎn)租時(shí)起,，即應(yīng)賦予承租人的轉(zhuǎn)租合同解除權(quán),。

另一個(gè)問題是承租人與出租人之間的法律關(guān)系問題。承租人自行轉(zhuǎn)租,，本質(zhì)上為違約行為,，此時(shí)，采限制主義和區(qū)別主義立法模式的國家或地區(qū)均允許出租人解除租賃合同,。若依嚴(yán)格主義解釋,，只要承租人有自行轉(zhuǎn)租的行為存在，出租人即有權(quán)解除合同,。如此,，對出租人利益的保護(hù)的確十分有利。

再者,，承租人自行轉(zhuǎn)租,，是否構(gòu)成侵權(quán)行為，亦值得探討,。當(dāng)出租人為租賃物的所有權(quán)人時(shí),，承租人的轉(zhuǎn)租構(gòu)成對出租人所有權(quán)的侵權(quán)行為。上述觀點(diǎn)值得商榷,。因?yàn)槌鲎馐俏镏袡?quán)人（僅討論所有人以自有物出租這種情形）通過合同將租賃物的占有,、使用、收益權(quán)能移轉(zhuǎn)給承租人,，而其自己僅保留處分權(quán)能并收取租金以為其他權(quán)能移轉(zhuǎn)之代價(jià),，當(dāng)承租人自行轉(zhuǎn)租時(shí)，盡管出租人與承租人之間的誠信程度受到動搖,，租賃物的占有層次增加,、受損可能性加大，但承租人應(yīng)就租賃物的損害向出租人負(fù)賠償責(zé)任,。因此,，出租人的所有權(quán)難說受到了侵害。因此,，對于出租人的此種侵權(quán)損害賠償請求權(quán)不宜支持,。

另外，承租人自行轉(zhuǎn)租時(shí),，其收取的租金是否為不當(dāng)?shù)美?。出租人通過租賃合同收取租金而使承租人對租賃物為占有、使用,、收益,，承租人的自行轉(zhuǎn)租，其租金的收取,，是其使用,、收益的變相形式而已,，出租人的租金并不因此而受損害?？梢?，承租人取得的租金并非毫無法律依據(jù)，同時(shí)又不損害他人利益（尤其是次承租人的利益）,，與不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成相去甚遠(yuǎn),。

如今，房屋租賃是一種比價(jià)常見的民事行為,，涉及出租人和承租人雙方的權(quán)利義務(wù),。但是在社會實(shí)踐中，除了出租人和承租人,，往往會涉及到第三方的利益,，承租人轉(zhuǎn)租房屋就是其中一種現(xiàn)實(shí)情況，涉及的法律問題也很多,。因此,，出租或承租房屋時(shí)，要注意當(dāng)事人的資質(zhì),，避免遇到非法轉(zhuǎn)租的情形,，盡量維護(hù)自身的合法權(quán)益。