租戶擅自轉(zhuǎn)租，結(jié)果被判返還轉(zhuǎn)讓費并強制執(zhí)行,。隨著經(jīng)濟的發(fā)展,，很多人選擇租房居住。隨之而來的,，由于房屋租賃過程中產(chǎn)生的糾紛與問題也越來越多,，其中，由于轉(zhuǎn)租行為引發(fā)的糾紛不在少數(shù),，非法轉(zhuǎn)租也是一種較為常見的問題,。

租戶擅自轉(zhuǎn)租，被判返還轉(zhuǎn)讓費并強制執(zhí)行

漯河市召陵區(qū)某莊第二村民組在漯河市人民東路有一門面房,，該村民組在2012年10月1日將房屋出租給了張某,，租賃期限一年，合同約定未經(jīng)房東同意不得轉(zhuǎn)租,。

后來,，張某在租賃期間經(jīng)該村民組同意又將涉案房屋轉(zhuǎn)租給了王某與李某使用。王某與李某沒有與該村民組簽訂新的租賃合同,，但是雙方明確了租賃房屋同樣適用張某簽訂的租賃合同,，同時，某莊第二村民組特意聲明一年后收回房屋,。據(jù)了解,，2015年3月8日，在租賃合同到期前,，王某與李某未經(jīng)房東同意擅自將其承租門面房轉(zhuǎn)租給了袁某使用,，并收取袁某轉(zhuǎn)讓費60000元，袁某接收該房后，對房屋進行了裝修,，準備在此經(jīng)營茶藝用品店。

2015年3月底,，某莊第二村民組的干部告知袁某要收回門面房,，袁某辯稱：自己已經(jīng)向王某和李某交了60000元的轉(zhuǎn)讓費，并且我對房屋也進行了裝修,，無法返還房屋,。并且當時李某告訴他說：不需要見房東了，房東沒問題,，我就能做主了,，到時間只要交房租就行。房東辯稱：在我們和承租人王某,、李某明的租賃合同中有未經(jīng)房東同意不得轉(zhuǎn)租的明確約定,，并拿出合同書給袁某看。袁某看后才知道自己上當了,，遂要求王某和李某返還轉(zhuǎn)讓費,，經(jīng)多次討要無果后，向召陵區(qū)法院提起了訴訟,。

召陵區(qū)法院認為：合同的簽訂應(yīng)當秉承誠實信用的原則,，當事人因重大誤解簽訂的合同屬于可變更可撤銷的合同，對此當事人可以申請法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷,。本案中被告王某,、李某在向原告轉(zhuǎn)租涉案房屋的過程中，未能如實告原告涉案房屋租賃到期后,，房東要收回房屋不再對外租賃的情況,，且阻止原告見房東，被告王某,、李某的行為違反了誠實信用原則,，導致原告在重大誤解情況下租賃涉案房屋，并交付轉(zhuǎn)讓費60000元,，故原告與被告王某,、李某之間達成的轉(zhuǎn)讓涉案租賃房屋的協(xié)議為可變更可撤銷的協(xié)議，原告雖未明確主張撤銷該協(xié)議,，但是原告訴求被告王某,、李某返還轉(zhuǎn)讓費60000元，系撤銷該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的行為后果,，故對其訴求被告王某,、李某返還轉(zhuǎn)讓費，本院予以支持。

判決生效后,，被告王某和李某無視判決書權(quán)威,，根本沒有還錢的意識，無奈之下,，原告于2016年7月20日向召陵區(qū)法院申請了強制執(zhí)行,。召陵區(qū)法院執(zhí)行局接到案件后，隨即開展了大范圍不間斷的查詢工作,，功夫不負有心人,，在2016年12月20日，被執(zhí)行人的交通銀行賬戶上到賬了10萬余元,，執(zhí)行干警立即對這筆款項中的60000元進行了凍結(jié)和扣劃,，至此，案結(jié)事了,。（大河網(wǎng)）

轉(zhuǎn)租合同的效力

如今,，房屋轉(zhuǎn)租是當前市場經(jīng)濟中的普遍現(xiàn)象，但是我國現(xiàn)行的法律對此規(guī)定過于簡單,，在實踐操作中遇到不少難題,。在未征得原房屋所有權(quán)人同意的前提下的房屋租賃，承租人擅自轉(zhuǎn)租所訂立的轉(zhuǎn)租合同的效力主要有三種觀點：

1,、無效

我國《合同法》第224條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失,；承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同。我國建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第32條規(guī)定,，未征得出租人同意和辦理登記備案,，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效,，沒收非法所得,，并處以罰款。從以上規(guī)定可以看出轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意,，既然承租人進行轉(zhuǎn)租的行為未經(jīng)出租人同意其性質(zhì)顯然屬非法轉(zhuǎn)租,，則轉(zhuǎn)租合同當然無效。

2,、效力待定

《合同法》第51條規(guī)定：無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn),，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,，該合同有效。無權(quán)處分行為屬效力待定行為,。承租人擅自將占有,、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，實際是非法處分他人財產(chǎn)所有權(quán)權(quán)能的行為亦屬無權(quán)處分,，是效力待定行為,。關(guān)于無權(quán)處分的處理，如果出租人事后追認,，則轉(zhuǎn)租合同有效,，如果出租人不追認,，則轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當解除,。

3、有效

租賃合同為諾成性合同,，雙方意思表示一致即有效成立,。出租人無權(quán)要求解除轉(zhuǎn)租合同。因為租賃合同和轉(zhuǎn)租合同是兩個不同的法律關(guān)系,，基于合同相對性原理,，出租人無權(quán)直接要求解除承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同。我國《合同法》第224條的規(guī)定,，并未規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租無效,，該條款僅賦予了出租人在未經(jīng)其同意下的對原合同的解除權(quán)。

如原租賃合同對轉(zhuǎn)租問題未明確約定情況下,，承租人擅自轉(zhuǎn)租,，如對出租人的利益未造成損害，依合同自由原則及合同的相對性原理,，則承租人與次承租人雙方合意的達成的合同為有效合同,。但該合同的履行問題上要受到一定的約束，出租人可解除與承租人的租賃合同,，其解除合同的效力直接導致轉(zhuǎn)租合同終止,。由于次承租人與出租人無直接的合同關(guān)系，次承租人無權(quán)要求出租人承擔違約責任,，其應(yīng)該向承租人提出違約請求,。但是，如果次承租人知道或者應(yīng)當知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租,，應(yīng)無權(quán)要求承租人承擔違約責任,。

自行轉(zhuǎn)租的法律后果

根據(jù)我國《合同法》第224條第2款的規(guī)定，發(fā)生自行轉(zhuǎn)租時,，出租人可能解除合同,，也可能不解除合同,。出租人不解除合同時，轉(zhuǎn)租關(guān)系仍然存續(xù),，不致受到影響,；而當出租人解除合同時，轉(zhuǎn)租合同是否亦因此而同時終止,，答案應(yīng)當是肯定的,。由于次承租人與出租人并無直接的租賃關(guān)系，次承租人自然無權(quán)要求出租人承擔違約責任,。至于次承租人是否可向承租人提出請求,，則應(yīng)視次承租人是否為善意而定。次承租人知道或者應(yīng)當知道承租人未取得出租人的同意而仍與之訂立轉(zhuǎn)租合同的,，應(yīng)無權(quán)要求承租人承擔違約責任,。只有在次承租人不知或不應(yīng)當知道承租人未取得出租人的同意，即誤信承租人的轉(zhuǎn)租為同意轉(zhuǎn)租的,，承租人才應(yīng)對次承租人負違約責任,。并且，自次承租人一旦知道轉(zhuǎn)租為非同意的轉(zhuǎn)租時起,，即應(yīng)賦予承租人的轉(zhuǎn)租合同解除權(quán),。

另一個問題是承租人與出租人之間的法律關(guān)系問題。承租人自行轉(zhuǎn)租,，本質(zhì)上為違約行為,，此時，采限制主義和區(qū)別主義立法模式的國家或地區(qū)均允許出租人解除租賃合同,。若依嚴格主義解釋,，只要承租人有自行轉(zhuǎn)租的行為存在，出租人即有權(quán)解除合同,。如此,，對出租人利益的保護的確十分有利。

再者,，承租人自行轉(zhuǎn)租,，是否構(gòu)成侵權(quán)行為，亦值得探討,。當出租人為租賃物的所有權(quán)人時,，承租人的轉(zhuǎn)租構(gòu)成對出租人所有權(quán)的侵權(quán)行為。上述觀點值得商榷,。因為出租是物之所有權(quán)人（僅討論所有人以自有物出租這種情形）通過合同將租賃物的占有,、使用、收益權(quán)能移轉(zhuǎn)給承租人,，而其自己僅保留處分權(quán)能并收取租金以為其他權(quán)能移轉(zhuǎn)之代價,，當承租人自行轉(zhuǎn)租時,，盡管出租人與承租人之間的誠信程度受到動搖，租賃物的占有層次增加,、受損可能性加大,，但承租人應(yīng)就租賃物的損害向出租人負賠償責任。因此,，出租人的所有權(quán)難說受到了侵害,。因此，對于出租人的此種侵權(quán)損害賠償請求權(quán)不宜支持,。

另外,，承租人自行轉(zhuǎn)租時，其收取的租金是否為不當?shù)美?。出租人通過租賃合同收取租金而使承租人對租賃物為占有,、使用、收益,，承租人的自行轉(zhuǎn)租,，其租金的收取,，是其使用,、收益的變相形式而已，出租人的租金并不因此而受損害,?？梢姡凶馊巳〉玫淖饨鸩⒎呛翢o法律依據(jù),，同時又不損害他人利益（尤其是次承租人的利益）,，與不當?shù)美臉?gòu)成相去甚遠。

如今,，房屋租賃是一種比價常見的民事行為,，涉及出租人和承租人雙方的權(quán)利義務(wù)。但是在社會實踐中,，除了出租人和承租人,，往往會涉及到第三方的利益，承租人轉(zhuǎn)租房屋就是其中一種現(xiàn)實情況,，涉及的法律問題也很多,。因此，出租或承租房屋時,，要注意當事人的資質(zhì),，避免遇到非法轉(zhuǎn)租的情形，盡量維護自身的合法權(quán)益,。