房屋預(yù)售是房地產(chǎn)與購(gòu)房者約定,，在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。由于是在未來(lái)某一時(shí)間點(diǎn)交付房屋,，因此存在很多不確定的因素,。如果在預(yù)售房上預(yù)設(shè)抵押，將面更多更復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn),，加上購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)信息并不對(duì)稱,，處理時(shí)應(yīng)非常謹(jǐn)慎。

預(yù)售房抵押將面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)

目前許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商非法抵押樓盤,，致使業(yè)主至今無(wú)法辦理登記備案和辦理產(chǎn)權(quán)證,。目前，一些地方在商品房買賣中基本采用預(yù)售方式,，而這種方式購(gòu)房人所擔(dān)負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)很大,。盡管購(gòu)房人在購(gòu)房簽約時(shí)非常謹(jǐn)慎，但由于缺乏法律知識(shí)和房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí),，加上信息不對(duì)稱,，經(jīng)常落入不誠(chéng)信開(kāi)發(fā)商設(shè)置的陷阱中，無(wú)法自拔,。

風(fēng)險(xiǎn)一：開(kāi)發(fā)商在建設(shè)項(xiàng)目土地被抵押的狀況下,，不告知購(gòu)房人抵押的事實(shí)，就與購(gòu)房人簽訂商品房買賣契約,，且這種房屋的權(quán)利瑕疵也不在合同中注明,，目的是打消購(gòu)房人的顧慮，順利收取定金和首付款,。

風(fēng)險(xiǎn)二：開(kāi)發(fā)商在建設(shè)項(xiàng)目土地被抵押的狀況下,，在與購(gòu)房人簽訂合同后，為了順利將土地抵押轉(zhuǎn)成在建工程抵押,，往往不為購(gòu)房人辦理登記備案手續(xù),。

風(fēng)險(xiǎn)三：開(kāi)發(fā)商在不通知抵押權(quán)人的情況下，也不告知購(gòu)房人抵押的事實(shí),，將已作為在建工程抵押的房屋銷售給購(gòu)房人,，在簽訂契約收取房款之后，長(zhǎng)期不為購(gòu)房者辦理登記備案（被設(shè)定抵押的房屋無(wú)法辦理登記備案）,。因此,，為防范購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房人在簽約前,，須查驗(yàn)房產(chǎn)管理部門核發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》,，凡土地設(shè)定抵押的房屋，許可證上備注欄內(nèi)均加以備注,。

如果是在建工程被抵押的,，《商品房預(yù)售許可證》上也會(huì)加蓋抵押章,。對(duì)土地設(shè)定抵押的房屋，購(gòu)房人在簽約時(shí),，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商將土地抵押權(quán)利瑕疵在合同中注明,，并在合同簽訂后5日內(nèi)（最長(zhǎng)不得超過(guò)30日），敦促開(kāi)發(fā)商按期辦理登記備案手續(xù),，防止開(kāi)發(fā)商在將土地抵押轉(zhuǎn)成在建工程抵押時(shí)將已售的房屋作為在建工程進(jìn)行抵押,。對(duì)已作為在建工程抵押的房屋，購(gòu)房人在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)后,，應(yīng)待開(kāi)發(fā)商辦理了抵押注銷手續(xù)后,，方能與其簽訂契約；在其辦理了登記備案后,，方可支付首付款或房款,。

預(yù)售商品房抵押合同的效力

在商品房預(yù)售的交易中，購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后,，有貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款,，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為，稱之為預(yù)售商品房貸款抵押.通過(guò)這種方式,，一時(shí)難以支付全部房款的消費(fèi)者可以購(gòu)買商品房,，發(fā)展商可以盡快收到房款，而銀行的業(yè)務(wù)也得以拓寬,。

預(yù)售商品房的購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)貸款的時(shí)候,，銀行與購(gòu)房人簽訂書(shū)面的抵押貸款合同，約定購(gòu)房人將其購(gòu)買的商品房抵押給銀行作為貸款的擔(dān)保,。在正常情況下,，商品房預(yù)售合同的購(gòu)房人作為貸款人，依據(jù)貸款合同向銀行分期履行還款義務(wù),，應(yīng)無(wú)異議,。但是，在商品房買賣出現(xiàn)糾紛的時(shí)候,，比如發(fā)展商不能按期交樓,，甚至出現(xiàn)樓盤爛尾的情況下，購(gòu)房人可能要求解除商品房預(yù)售合同并且可能停止還款給銀行,。當(dāng)然，貸款人不履行還款義務(wù),，已經(jīng)構(gòu)成違約,。但是，在這種情況下,，銀行是否可以對(duì)抵押物主張抵押權(quán)呢,？

在商品房預(yù)售的業(yè)務(wù)中,，商品房預(yù)售合同的買方雖然在簽訂商品房預(yù)售合同的時(shí)候?qū)︻A(yù)售的房屋沒(méi)有所有權(quán)和處分權(quán)，但他在將來(lái)可依法獲得其所購(gòu)買的商品房的所有權(quán),，即享有對(duì)所有權(quán)的期待權(quán),。而《擔(dān)保法》沒(méi)有規(guī)定無(wú)權(quán)利人將來(lái)可以獲得權(quán)利的情況下所簽訂的抵押合同的效力問(wèn)題。在特別法沒(méi)有規(guī)定的情況下,，我們可以適用一般法的有關(guān)規(guī)定,。而作為一般法的《合同法》第51條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,，該合同有效,。”由是推之,，無(wú)處分權(quán)的人訂立的抵押合同,，屬于效力待定合同，是否生效需要取決于權(quán)利人的追認(rèn),，或者在訂立合同之后獲得處分權(quán),。如果權(quán)利人不追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)人訂立合同之后不能獲得處分權(quán)，即為不發(fā)生使合同有效的事實(shí),，則該合同始終不能發(fā)生法律效力.根據(jù)《合同法》的這一內(nèi)容,，最高人民法院在《最高人民法院關(guān)于〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》中，對(duì)這種抵押合同效力待定的情況做出了相應(yīng)的規(guī)定,，該解釋的第49條規(guī)定,，以尚未辦理權(quán)屬證書(shū)的財(cái)產(chǎn)抵押的，在第一審法庭辯論終結(jié)前能夠提供權(quán)利證書(shū)或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的,，可以認(rèn)定抵押有效,。從該條款的字面意思可以看出，只要抵押人在第一審法庭辯論終結(jié)之前獲得權(quán)利證書(shū),，即為抵押人取得對(duì)抵押物的處分權(quán),，該抵押合同可以認(rèn)定有效。同時(shí),，我們也注意到《合同法》中所規(guī)定的經(jīng)過(guò)權(quán)利人追認(rèn)也可以使效力待定的合同有效的內(nèi)容,，《最高人民法院關(guān)于〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》中并沒(méi)有作相應(yīng)的規(guī)定。

房屋是生活中最重要的物質(zhì)基礎(chǔ),，很多人選擇了預(yù)售房完成人生的第一次購(gòu)房,。然而，預(yù)售商品房抵押在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量存在,，因此,，消費(fèi)者或利益相關(guān)者再面對(duì)預(yù)售商品房抵押時(shí)，應(yīng)根據(jù)具體情況,，合理運(yùn)用法律維護(hù)自己的權(quán)益,。