目前,，一些住宅小區(qū)不同程度地存在業(yè)主共有權(quán)益的救濟(jì)困境,。這種困境很多時(shí)候是由于共有權(quán)益代表機(jī)構(gòu)缺位或權(quán)能先天不足造成的,，相關(guān)主體之間利益沖突和力量失衡又進(jìn)一步放大了困境。棄舊從新,，還是改革完善,，是我國(guó)急需解決的制度設(shè)計(jì)難題。

住宅小區(qū)運(yùn)行中業(yè)主共有權(quán)益很“受傷”

通常認(rèn)為,，建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有權(quán),、共有權(quán)和成員權(quán)三權(quán)結(jié)合的一種新型所有權(quán)形態(tài)。三權(quán)之中,，專有權(quán)是核心,，業(yè)主可以單獨(dú)處分。不過(guò),，住宅小區(qū)管理和運(yùn)行的基礎(chǔ),，卻是共有權(quán)。物業(yè)服務(wù)針對(duì)的是共有部分,，共有權(quán)的收益也源于共有部分處分,，如出租、讓與等,。

共有權(quán)的行使,，需要業(yè)主的多數(shù)意思。至于該意思的產(chǎn)生路徑,，我國(guó)物權(quán)法的設(shè)計(jì)模式是業(yè)主大會(huì),，不過(guò),，這一模式從實(shí)踐來(lái)看運(yùn)行并不順暢,，業(yè)主共有權(quán)益屢屢被忽視、侵害,，而無(wú)從得到救濟(jì),。比如，有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)給第三人,；有的開發(fā)商,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)占用小區(qū)共有土地私設(shè)車位、車庫(kù),，擅自出租電梯間,、外墻，從中漁利等,。上述現(xiàn)象與業(yè)主代表機(jī)構(gòu)先天不足存在很大關(guān)系,，革新或改造現(xiàn)有業(yè)主代表機(jī)制成了解決問(wèn)題的關(guān)鍵。

住宅小區(qū)主要涉及業(yè)主,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)主管部門三方利益主體,。每一方主體都有自己特定的利益訴求,，這些利益既有交叉，也有對(duì)立,。實(shí)踐中,，不同利益主體之間的博弈造成業(yè)主共有權(quán)益很“受傷”。比如,，首個(gè)管理小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，往往是開發(fā)小區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)自己組建的，這種利益共同性決定了物業(yè)公司可能和小區(qū)開發(fā)商聯(lián)手侵害業(yè)主共有權(quán)益,。即使是和小區(qū)開發(fā)商沒(méi)有關(guān)聯(lián)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，也會(huì)利用其與業(yè)主在信息、資金上的不對(duì)稱,，侵害業(yè)主共有權(quán)益,。代管維修資金具有重大的經(jīng)濟(jì)利益，如利息,、攬儲(chǔ)利益等,，這使得建設(shè)主管部門對(duì)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)、產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),，缺乏動(dòng)力,。而業(yè)主看起來(lái)雖然數(shù)量龐大，但在博弈中卻往往處于下風(fēng),，其原因非常復(fù)雜,，如搭便車心理、業(yè)主委員會(huì)的缺位及先天不足,、業(yè)主意見生成的困難,、維權(quán)資金的缺乏等等。

業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)制度設(shè)計(jì)存在先天不足

物權(quán)法設(shè)計(jì)的業(yè)主代表機(jī)制是業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)體制，業(yè)主大會(huì)是業(yè)主自治機(jī)構(gòu),，是業(yè)主意思生成的平臺(tái),，業(yè)主委員會(huì)是常設(shè)機(jī)構(gòu)，對(duì)外代表業(yè)主,。不過(guò),，物權(quán)法的這一設(shè)計(jì)模式在實(shí)踐中的運(yùn)行并不成功。其問(wèn)題有：

（一）業(yè)主大會(huì)難召開,，業(yè)主委員會(huì)難設(shè)立,。物權(quán)法并沒(méi)有明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)召開的最低有效人數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，從業(yè)主大會(huì)決議生效的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看,，一般事項(xiàng)“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”,。而對(duì)于一個(gè)有著上萬(wàn)個(gè)業(yè)主的大型住宅小區(qū)來(lái)說(shuō),，尋找一個(gè)容納5000多人的會(huì)場(chǎng)，絕非易事,。物權(quán)法第75條規(guī)定“地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助”,，問(wèn)題是，“指導(dǎo)和協(xié)助”并非嚴(yán)格意義上的義務(wù),，因?yàn)檫`反這種義務(wù)并無(wú)責(zé)任,。從全國(guó)范圍看，大量的住宅小區(qū)并沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì),，但沒(méi)有報(bào)道說(shuō)哪個(gè)地方的政府機(jī)關(guān)因此被問(wèn)責(zé),。龐大的維修資金由直轄市、市,、縣人民政府建設(shè)主管部門代管,，代管利益的存在，似乎從另一個(gè)側(cè)面反證了政府相關(guān)部門對(duì)業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)設(shè)立的動(dòng)力不足,。

（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)存在先天不足,。按物權(quán)法規(guī)定,，維修資金歸業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主共同決定,，可以使用維修資金對(duì)共有部分進(jìn)行維修,。問(wèn)題是，業(yè)主大會(huì)只是一個(gè)會(huì)議,，并非組織體,，不可能作為獨(dú)立主體發(fā)揮作用。作為其常設(shè)機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會(huì),，不具備法人資格,，不能以自己名義在金融機(jī)構(gòu)開設(shè)賬戶,。在我國(guó),，維修資金是“由物業(yè)所在地直轄市、市,、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管”,，業(yè)主自治組織無(wú)權(quán)支配管理本屬于業(yè)主共有的資金。

業(yè)主委員會(huì)也沒(méi)有完全的訴訟當(dāng)事人資格,。物權(quán)法第83條第2款規(guī)定：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲,、違章搭建,、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為,，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,，要求行為人停止侵害,、消除危險(xiǎn)、排除妨害,、賠償損失,。這似乎賦予了業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)不可能成為主體）訴訟主體資格，不過(guò),，司法實(shí)踐卻不認(rèn)同這一點(diǎn),。如北京市成銘大廈業(yè)主委員會(huì)曾起訴侵占小區(qū)土地的某地鐵線路施工公司，受理此案的北京市西城區(qū)法院以原告無(wú)當(dāng)事人資格為由,，駁回了原告的訴訟請(qǐng)求,。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第10條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后,，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域,、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的,，人民法院應(yīng)予支持,。”從該條規(guī)定看,，業(yè)主委員會(huì)在特定事項(xiàng)——解除物業(yè)服務(wù)合同上又具有了當(dāng)事人資格,。

替代不如改革

任何制度的運(yùn)行出現(xiàn)障礙后的解決路徑有兩種：一是替代；二是改革,。如何選擇,，需要先對(duì)住宅小區(qū)運(yùn)行的多重關(guān)系進(jìn)行分析。

（一）物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,。這種關(guān)系主要涉及兩個(gè)層面：一是合同的簽訂和解除,；二是合同的履行。前一個(gè)問(wèn)題涉及的是業(yè)主集體意志,。業(yè)主是物業(yè)合同的實(shí)際當(dāng)事人,，支付費(fèi)用的是業(yè)主，接受服務(wù)的也是業(yè)主,，業(yè)主自然應(yīng)該有權(quán)自己選擇服務(wù)企業(yè),，現(xiàn)有體制下的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)也就應(yīng)該保留下來(lái)。至于業(yè)主大會(huì)的召開困局,，完全可以通過(guò)對(duì)主管部門的問(wèn)責(zé)機(jī)制來(lái)解決,，即以問(wèn)責(zé)機(jī)制督促建設(shè)主管部門指導(dǎo)、協(xié)助召開業(yè)主大會(huì),。業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)解除合同訴訟中原告資格的司法確認(rèn),，使得問(wèn)題的解決有了良好基礎(chǔ),。從這一個(gè)意義上講，替代方案應(yīng)被放棄,。后一個(gè)問(wèn)題主要表現(xiàn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)給第三人,。這些問(wèn)題的解決，單個(gè)業(yè)主無(wú)法承受,，由業(yè)主委員會(huì)出面解決更為妥當(dāng),。當(dāng)然，業(yè)主委員會(huì)解除權(quán)行使的依據(jù)是業(yè)主大會(huì)的決議,，沒(méi)有決議,，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（二）共有權(quán)益被侵害時(shí)的救濟(jì),。共有權(quán)益被侵害時(shí),，司法實(shí)踐并不認(rèn)可業(yè)主委員會(huì)的原告資格。筆者認(rèn)為,，即使賦予業(yè)主委員會(huì)原告資格,，高額的訴訟成本也會(huì)導(dǎo)致訴訟難行，而業(yè)主委員會(huì)銀行賬戶的缺位可能導(dǎo)致勝訴后賠償金入賬困局,。有學(xué)者提出,，在業(yè)主委員會(huì)缺位時(shí)，由居民委員會(huì)替代業(yè)主委員會(huì),，履行本屬于業(yè)主委員會(huì)的職責(zé),。如何看待這一提議呢?現(xiàn)實(shí)生活中，居民委員會(huì)往往與業(yè)主委員會(huì)在同一場(chǎng)所辦公,，二者又同屬于自治組織,，且居民委員會(huì)有資格在金融機(jī)構(gòu)開設(shè)賬戶，居民委員會(huì)充當(dāng)原告似乎行得通,。問(wèn)題是,，居民委員會(huì)是居民自治組織，而非業(yè)主自治組織,，居民和業(yè)主的內(nèi)涵外延并不一致,，此其一；從立法和司法解釋上看,，村民委員會(huì)具有當(dāng)事人資格,，屬于同一性質(zhì)組織的居民委員會(huì)卻沒(méi)有得到同等待遇,，此其二,。合理的路徑似乎是：在業(yè)主共有權(quán)受侵害時(shí)，賦予業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格,，同時(shí),，由居民委員會(huì)開設(shè)專門賬戶,，代為接受業(yè)主共有權(quán)被侵害時(shí)獲得的賠償金。

（三）維修資金的管理與使用,。業(yè)主入住小區(qū)必須先行繳納公共維修資金的規(guī)定,，是一項(xiàng)有益的舉措，它很好地解決了未來(lái)房屋維修的資金征收問(wèn)題,。問(wèn)題是,，屬于業(yè)主共有的維修資金，是否必須由建設(shè)主管部門代管?在建設(shè)主管部門代管的情形下,，是否小區(qū)內(nèi)共有部分的修繕,，必須經(jīng)過(guò)三分之二以上業(yè)主的同意，在不能獲得業(yè)主同意的情況下,，建設(shè)主管部門能否基于善良管理人的注意義務(wù),，徑行允許物業(yè)公司選任施工方對(duì)建筑物進(jìn)行必要的修繕?

鑒于維修資金過(guò)于龐大，由業(yè)主委員會(huì)自持或其他機(jī)構(gòu)代持,，均會(huì)產(chǎn)生巨大的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn),。將業(yè)主委員會(huì)設(shè)計(jì)成法人或法人執(zhí)行機(jī)構(gòu)，同樣不能解決巨大資金的保管風(fēng)險(xiǎn),。筆者認(rèn)為,，不如基本保留現(xiàn)有代管模式，但需作如下改變：在不能獲得業(yè)主同意的前提下,，賦予建設(shè)主管部門基于善良管理人的立場(chǎng)自主使用部分維修資金的決定權(quán),，以便對(duì)小區(qū)亟待維修的共有部分實(shí)施維修。建設(shè)主管部門行使該權(quán)力過(guò)失造成業(yè)主損失的,，一定比例的業(yè)主（如5%）或業(yè)主委員會(huì)可以向其主張賠償責(zé)任,。未建立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，對(duì)于共有部分急需修繕而建設(shè)主管部門不作為的,，一定比例的業(yè)主可以提起行政訴訟,，請(qǐng)求建設(shè)主管部門提供必要的公共維修資金。