不管是買(mǎi)商品房還是買(mǎi)二手房都需要簽訂書(shū)面的購(gòu)房合同,，該協(xié)議以不動(dòng)產(chǎn)房屋為標(biāo)的物,，記載了房屋出售方將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，由購(gòu)房者支付房款等內(nèi)容,。然而在實(shí)踐中,，許多人并不重視購(gòu)房合同的內(nèi)容，要知道購(gòu)房合同關(guān)系著自己購(gòu)房后的各項(xiàng)權(quán)利,，尤其是當(dāng)發(fā)生違約的時(shí)候,，如何向違約方追償，這些都是需要當(dāng)事人雙方了解的,。

房主收定金后毀約不賣(mài) 遭買(mǎi)家起訴被判賠50萬(wàn)元

簽了房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后,，房主毀約不賣(mài)了。而就在賣(mài)家毀約的3個(gè)月內(nèi),，房?jī)r(jià)漲了40多萬(wàn),，買(mǎi)房者的損失誰(shuí)來(lái)承擔(dān),？今年1月，胡小姐和丈夫打算在江寧某小區(qū)買(mǎi)套房作為投資,。房主的女婿周某帶他們看房后,，胡小姐就與周某簽訂合同。之后,，胡小姐先付了5萬(wàn)元定金,，但過(guò)了一段時(shí)間，對(duì)方卻反悔不賣(mài)了,。

胡小姐表示,，無(wú)論是什么原因，對(duì)方出爾反爾嚴(yán)重影響了自己的購(gòu)房投資,。最后,，胡小姐只能在4月以359萬(wàn)元的價(jià)格，在這個(gè)小區(qū)附近買(mǎi)了一套期房,?！懊娣e還沒(méi)有這個(gè)大，卻貴了60多萬(wàn),?！焙〗阍较朐接X(jué)得吃虧，便把房主張某和簽合同的周某告上法庭,，要求賠償50萬(wàn)元的損失,，并返還定金。

法院審理后認(rèn)為,，胡小姐與房主就房屋買(mǎi)賣(mài)事宜進(jìn)行了磋商,，并對(duì)具體權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定，雙方形成房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系,。房主張某應(yīng)當(dāng)退還胡小姐之前所支付的5萬(wàn)元定金,，并賠償胡小姐實(shí)際損失數(shù)額50萬(wàn)元。（現(xiàn)代快報(bào)）

購(gòu)房定金的法律適用

交付定金是買(mǎi)賣(mài),、租賃等活動(dòng)的交易習(xí)慣,，它在很大程度上能促成交易，并且能在交易不成功時(shí),，降低無(wú)過(guò)錯(cuò)方的損失,，而這些都得益于定金罰則，當(dāng)然定金罰則的適用也不是任意的,，它需要具備一定的條件,，那具體而言，定金罰則該如何適用呢,？

首先,，通常來(lái)講,，給付定金方不履行合同義務(wù)的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金,；接受定金方不履行合同義務(wù)的,，雙倍返還定金。當(dāng)事人一方不完全履行合同的,，應(yīng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例,，適用定金罰則。定金罰則的適用需要符合以下幾個(gè)條件：定金合同是實(shí)踐合同,，需要定金的實(shí)際交付,。定金如未實(shí)際交付的，在當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)或者拒不訂立主合同時(shí),，不能適用定金罰則,；主合同必須有效,。這是由定金合同的從屬性所決定的,。如果主合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)的，即便當(dāng)事人已有交付和收受定金的事實(shí),，也不能適用定金罰則,。但是，當(dāng)事人可以約定定金合同的效力獨(dú)立于主合同,，即主合同無(wú)效定金合同卻不一定無(wú)效,；當(dāng)事人不履行債務(wù)且無(wú)法定免責(zé)情形。

其次,，若雙方都違約了怎么適用定金罰則,，所謂雙方違約，是指在一個(gè)合同關(guān)系中,，負(fù)有對(duì)待給付的雙方當(dāng)事人,，都分別違反合同規(guī)定，破壞了合同雙方各自期待的合同利益,，而應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)責(zé)任的情形,。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中流行的定金主要有兩種形式：一種是合同當(dāng)事人為保證其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而要求另一方提供的保證金。另一種形式的定金,，是雙方在合同成立時(shí)候,，為保證各自義務(wù)的履行而向共同認(rèn)可的第三人（通常為公證機(jī)關(guān)）提存的定金。

在雙方違約的情形中,，如果一方違約屬于法定或者約定的適用定金罰則的情形,，另一方就其他事項(xiàng)違約，則僅就前者單方適用定金罰則,，對(duì)后者可以追究其相應(yīng)的違約責(zé)任,。如果雙方違約均屬于法定或者約定的適用定金罰則的情形,，則對(duì)二者均適用定金罰則，即一方喪失定金,，另一方雙倍返還定金,，相互抵消后，給付定金的一方當(dāng)事人可以收回全部或者部分定金,。

簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題

作為購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候,，對(duì)一些違約事項(xiàng)一定標(biāo)明清楚，在違約事項(xiàng)發(fā)生時(shí)可以依照購(gòu)房合同向其進(jìn)行追償,，以保障自己的權(quán)益得到全面的維護(hù),。同時(shí)，購(gòu)房合同的簽訂也不得違反我國(guó)法律,、法規(guī)的規(guī)定,，違反規(guī)定的，購(gòu)房合同無(wú)效,。

首先,，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，面積誤差糾紛所占比重最大,。房屋面積“縮水”,、多算公攤減少套內(nèi)面積、重復(fù)計(jì)算甚至編造虛假面積等行為,，嚴(yán)重侵害購(gòu)房者的利益,。建議在合同中明確約定面積大小并明確是什么面積；買(mǎi)受人需要特殊情形之下的出賣(mài)人的違約責(zé)任和締約過(guò)失責(zé)任問(wèn)題,。出賣(mài)人可能因?yàn)檫`約行為,、欺詐行為或者締約過(guò)失行為，需要承擔(dān)“懲罰性賠償”,，即“承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”,。

其次，要確定自己購(gòu)買(mǎi)的房子沒(méi)有被開(kāi)發(fā)商賣(mài)給別人或者將該商品房出租,，如果已經(jīng)出租,，弄清承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)關(guān)系到購(gòu)房者能否實(shí)現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)合同，否則,，有被人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的可能,；違約責(zé)任的后果是一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任，承擔(dān)違約責(zé)任的形式有支付違約金,、支付賠償金,、解除合同、返還定金等。購(gòu)房者需要注意違約責(zé)任情形,，免責(zé)事由,、時(shí)效問(wèn)題以及慎重行使自己的“解除權(quán)”。

因房地產(chǎn)行業(yè)的火熱,，購(gòu)房合同在實(shí)際生活中廣泛使用,，也經(jīng)常因?yàn)楹贤s定出現(xiàn)糾紛。因此,，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)一定要認(rèn)真查看合同的條款和具體內(nèi)容,，將涉及的事項(xiàng)全面明確地寫(xiě)入合同，避免日后發(fā)生糾紛,。在交易中,，雖然有定金罰則的束縛，但仍然無(wú)法杜絕違約現(xiàn)象,，這也就意味著,，咱們要盡可能的將交易合同等事項(xiàng)做好，以降低法律風(fēng)險(xiǎn),。本案中,，胡小姐與房主就房屋買(mǎi)賣(mài)事宜形成房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系，房主違約理應(yīng)就此承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。