近來,，詐騙案件頻發(fā)，也出過一些慘案,，但這些都是發(fā)生在陌生人之間,，或者是熟人之間。而最近,，北京的孫某卻遇到一個(gè)特別的詐騙——被他的女兒騙了,。他的女兒為了償還高利貸，偽造證件,，將他的房屋變賣,。而到最后，最關(guān)心的問題還是孫某的房屋最后到底歸誰,，購(gòu)買房屋的人是否可以取得該房屋,。

女兒為還債偽造文書過戶 偷賣父親房產(chǎn)獲刑3年

一般的詐騙案或發(fā)生在陌生人之間，或是熟人之間,，但很少發(fā)生在近親屬間,。近日，市三中院審理了一起女兒詐騙父親房產(chǎn)的案件,。為了償還欠下的高利貸,，孫某通過偽造房產(chǎn)證、公證書等手段將父親的房屋變賣。最終在取得父親諒解的情況下,，法院判決孫某有期徒刑3年,，緩刑3年。

偷賣父親房產(chǎn)

43歲的孫某系北京市人,。據(jù)檢方指控,，孫某于2010年至2011年間，通過偽造房屋產(chǎn)權(quán)證等手段虛構(gòu)與被害人孫某某（孫某之父）之間房屋買賣的事實(shí),，將其父所有位于朝陽區(qū)的一套房屋過戶至孫某名下,。2011年8月,，孫某將該房屋向銀行抵押借款120萬元,。2011年11月至2012年間，孫某又將房屋以總價(jià)135萬元出售給張某,。

經(jīng)評(píng)估,，2011年8月該房屋市場(chǎng)價(jià)值為人民幣170余萬元。檢方認(rèn)為,，孫某以非法占有為目的,，詐騙他人財(cái)物，數(shù)額特別巨大,，其行為應(yīng)當(dāng)以詐騙罪追究刑事責(zé)任,。

庭審中，孫某對(duì)詐騙父親房產(chǎn)的經(jīng)過沒有異議,。但孫某表示,，自己是被人蒙騙，她壓根就沒想把房子出售給別人,，因此自己不應(yīng)構(gòu)成詐騙罪,。

偽造文書過戶

據(jù)孫某交代，她在離職后一直沒有穩(wěn)定的收入,，其間向朋友借了5萬元,。為了償還借款，孫某借了年息高達(dá)30%的高利貸,。孫某有一個(gè)在擔(dān)保公司上班的朋友金某,，在向金某訴苦后，金某給她出了個(gè)主意,，可以用她父親的房子向銀行抵押貸款,。孫某擔(dān)心父親不同意，便準(zhǔn)備瞞著父親將房子過戶到其名下,，再做抵押貸款,。

孫某在從家里將房產(chǎn)證偷出來前，花500塊找人辦了一張假房產(chǎn)證放在了原處。此后,，為了將房產(chǎn)過戶,，孫某通過辦假證的人偽造了一份公證書，內(nèi)容為：老孫委托鄧某出售其名下的房屋,，并委托鄧某辦理房屋過戶事宜,。

其實(shí)，鄧某是孫某的一個(gè)朋友,，接下來孫某又偽造了房屋買賣合同,，內(nèi)容是將其父親名下的房屋賣給自己。孫某在朋友金某,、鄧某的幫助下,，持真房產(chǎn)證、假的公證書和買賣合同,，順利將父親的房屋過戶到了自己名下,。

低價(jià)售房還款

在成功過戶后，孫某拿著房產(chǎn)證到銀行辦理了抵押貸款手續(xù),，還清了之前所欠的高利貸,。本以為無債一身輕的孫某還沒開心多久，又開始發(fā)愁怎么還上銀行貸款,。

金某告訴孫某,，他可以找人幫她還上房子的銀行貸款，但需要她低價(jià)將房子賣給對(duì)方,。走投無路的孫某只得同意,，于是金某找到放貸人張某，由張某幫助孫某還清了房子的貸款,，在房屋抵押被解除的同時(shí),，房屋也過戶到了張某名下。

此后,，孫某的父母從外地回家,，發(fā)現(xiàn)屋子被別人占了，便向公安機(jī)關(guān)報(bào)了案,。經(jīng)過調(diào)查后,，老孫才知道是自己女兒偷了房產(chǎn)證后把房子賣了。

終審被判緩刑

法官表示,，根據(jù)詐騙罪相關(guān)司法解釋,，詐騙近親屬的財(cái)物，取得近親屬諒解的,，一般可不按犯罪處理,，確有追究刑事責(zé)任必要的,，也應(yīng)當(dāng)酌情從寬。

市三中院審理認(rèn)為,，孫某在他人的協(xié)助下,，通過偽造房產(chǎn)證、公證書,、房屋買賣合同的手段達(dá)到了詐騙其父親房產(chǎn)的目的,，有追究刑事責(zé)任的必要，但本案屬于詐騙近親屬財(cái)物,，且取得近親屬諒解,，故判決孫某有期徒刑3年，緩刑3年,。（北京晨報(bào)）

善意取得制度的構(gòu)成要件

孫某的女兒是用詐騙的方式取得房屋,，很明顯，她并不享有房屋的所有權(quán),。那么,，對(duì)于她處分房產(chǎn)的行為顯然是無權(quán)處分行為,，因此,，買受人能否取得所有權(quán)，就要看買受人是否構(gòu)成善意取得了,。

由于善意取得會(huì)發(fā)生原所有權(quán)人的所有權(quán)相對(duì)消滅,，而善意受讓人取得所有權(quán)的結(jié)果，因此,，各國(guó)法律都規(guī)定了嚴(yán)格的構(gòu)成要件,。從我國(guó)法律規(guī)定和司法實(shí)踐來看，適用善意取得制度要具備以下要件：

一,、無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)

善意取得制度與無權(quán)處分相伴隨,，故與受讓人進(jìn)行交易行為的讓與人必為無處分權(quán)人。典型的無處分權(quán)人如財(cái)產(chǎn)的承租人,、借用人等,。在實(shí)踐中，無權(quán)處分行為主要包括四種情況：一是無所有權(quán)而處分財(cái)產(chǎn)的情形,，如承租人對(duì)承租的財(cái)產(chǎn)不享有所有權(quán),，而將該財(cái)產(chǎn)讓與他人；二是所有權(quán)受到限制而處分財(cái)產(chǎn)的情形,，如某一共有人未經(jīng)其他共有人的同意而處分共有財(cái)產(chǎn),；三是雖有所有權(quán)但無處分權(quán)，卻處分了財(cái)產(chǎn)的情形,，如在附條件買賣中,，當(dāng)事人約定在價(jià)金未完全清償前,，出賣人仍然保留所有權(quán)，買受人只享有期待權(quán),，在合同有效期間,，出賣人不能就同一標(biāo)的的所有權(quán)向他人轉(zhuǎn)讓，而買受人則可以處分其所享有的期待權(quán),；四是代理人擅自處分被代理人的財(cái)產(chǎn),。上述四種情況都發(fā)生無權(quán)處分的后果。

二,、受讓人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)出于善意

善意與惡意相對(duì)而言,，其基本的含義是不知情。關(guān)于善意的確定,，在理論上有“積極觀念說”和“消極觀念說”之分,，前者要求受讓人必須有將讓與人視為所有權(quán)人的觀念；后者則要求受讓人不知也不應(yīng)知讓與人無權(quán)處分即可,。在占有與權(quán)利分離成為常態(tài)的現(xiàn)代社會(huì),，采“積極觀念說”對(duì)受讓人要求過苛，有礙善意取得制度的適用,，因而各國(guó)多采“消極觀念說”,。我國(guó)《物權(quán)法》中的善意，為受讓人不知且非因重大過失而不知讓與人無權(quán)處分,。

在判斷第三人是否為善意時(shí),，首先對(duì)第三人善意的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)采取推定善意的方法,，即推定受讓人為善意,，而由主張其為惡意的原所有權(quán)提出證明，這就是說原所有權(quán)人對(duì)受讓人的惡意或重大過失負(fù)舉證責(zé)任,。一般來說,，確定其是否為善意時(shí)要考慮如下因素：第一，第三人在交易時(shí)是否已知讓與人為無處分權(quán)人,；第二,，轉(zhuǎn)讓的價(jià)格；第三,，交易的場(chǎng)所和環(huán)境,；第四，讓與人是否形跡可疑,；第五,，讓與人與受讓人之間的關(guān)系。

三,、以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓

交易行為是否有償,，對(duì)善意取得的構(gòu)成有無影響,，各國(guó)規(guī)定不同。在多數(shù)西方國(guó)家及日本等國(guó)的規(guī)定并無有償無償?shù)南拗?，只要屬于交換行為即可,，我國(guó)《物權(quán)法》將有償性作為善意取得的構(gòu)成要件。筆者認(rèn)為這一規(guī)定是有道理的,。如果允許受讓人可以無償取得標(biāo)的物,，等于犧牲原所有權(quán)人的利益，而保護(hù)無償?shù)氖茏屓?，有失公平?/p>

在關(guān)于支付的價(jià)格是否要合理的問題上,，存在不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)考慮對(duì)價(jià)的合理性問題,，因?yàn)橹挥性趯?duì)價(jià)合理的情況下,，才能表明受讓人是善意的。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，對(duì)價(jià)是否合理是很難判斷的,，因?yàn)楫?dāng)事人認(rèn)為不合理的對(duì)價(jià)，一般人可能認(rèn)為是合理的,；而當(dāng)事人認(rèn)為合理的,，一般人也可能認(rèn)為不合理。筆者認(rèn)為,，還是應(yīng)當(dāng)區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)而分別考慮,，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)善意取得而言，動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)以合理的價(jià)格進(jìn)行,，否則應(yīng)當(dāng)認(rèn)為受讓人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)不構(gòu)成善意取得。這是因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)的外在公示手段是占有,，但占有的公示方法非常薄弱,，發(fā)生占有的基礎(chǔ)很多，在交易中讓與人以很低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn),，通常將使得一個(gè)正常的交易人就其是否享有處分權(quán)發(fā)生懷疑,。因此有必要要求以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得來說,，要求交易有償是必要的,，但不一定要求價(jià)格是合理的。這是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的方式是登記,，與動(dòng)產(chǎn)的占有不一樣,，登記具有很強(qiáng)的公信力，交易當(dāng)事人完全有理由信賴登記所記載的權(quán)利人有處分權(quán)利,，即使不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格很低,，只要受讓信賴登記并支付了一定的價(jià)款就足以構(gòu)成善意,。

四、完成了法定的公示方法

根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條第一款規(guī)定完成公示是善意取得的要件之一,，即“轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人?！边@就意味著善意取得的構(gòu)成必須以公示方法的完成為要件,。

1、動(dòng)產(chǎn)善意取得中的公示,。適用動(dòng)產(chǎn)善意取得制度,，必須發(fā)生占有的移轉(zhuǎn)，亦即讓與人向受讓人實(shí)際交付了財(cái)產(chǎn),，受讓人實(shí)際占有了財(cái)產(chǎn),。

2、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的公示,。根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意買受人必須要自辦理登記之日起才能進(jìn)行保護(hù),，僅僅發(fā)生交付，并不能產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的后果,。在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中,，完成登記的同時(shí)是否還要求以交付為要件，筆者認(rèn)為,，《物權(quán)法》第一百零六條所言的以交付為要件主要是指動(dòng)產(chǎn),，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)只要辦理了登記，即使沒有交付也同樣可以構(gòu)成善意取得,。

若是張某取得房產(chǎn)的行為構(gòu)成善意取得,，那么，這個(gè)房產(chǎn)的所有權(quán)肯定是歸張某而不是孫某了,。但是,，很明顯，我們發(fā)現(xiàn)張某的行為并不符合上述善意取得的構(gòu)成要件,，因此,，張某并非善意買受人，不能因此而享有房屋所有權(quán),。