近來，詐騙案件頻發(fā),，也出過一些慘案,，但這些都是發(fā)生在陌生人之間，或者是熟人之間,。而最近,，北京的孫某卻遇到一個特別的詐騙——被他的女兒騙了。他的女兒為了償還高利貸，偽造證件,，將他的房屋變賣,。而到最后，最關(guān)心的問題還是孫某的房屋最后到底歸誰,，購買房屋的人是否可以取得該房屋,。

女兒為還債偽造文書過戶 偷賣父親房產(chǎn)獲刑3年

一般的詐騙案或發(fā)生在陌生人之間，或是熟人之間,，但很少發(fā)生在近親屬間,。近日,，市三中院審理了一起女兒詐騙父親房產(chǎn)的案件,。為了償還欠下的高利貸，孫某通過偽造房產(chǎn)證,、公證書等手段將父親的房屋變賣,。最終在取得父親諒解的情況下，法院判決孫某有期徒刑3年,，緩刑3年,。

偷賣父親房產(chǎn)

43歲的孫某系北京市人。據(jù)檢方指控,，孫某于2010年至2011年間,，通過偽造房屋產(chǎn)權(quán)證等手段虛構(gòu)與被害人孫某某（孫某之父）之間房屋買賣的事實(shí)，將其父所有位于朝陽區(qū)的一套房屋過戶至孫某名下,。2011年8月,，孫某將該房屋向銀行抵押借款120萬元。2011年11月至2012年間,，孫某又將房屋以總價135萬元出售給張某,。

經(jīng)評估，2011年8月該房屋市場價值為人民幣170余萬元,。檢方認(rèn)為,，孫某以非法占有為目的，詐騙他人財物,，數(shù)額特別巨大,，其行為應(yīng)當(dāng)以詐騙罪追究刑事責(zé)任。

庭審中,，孫某對詐騙父親房產(chǎn)的經(jīng)過沒有異議,。但孫某表示，自己是被人蒙騙,，她壓根就沒想把房子出售給別人,，因此自己不應(yīng)構(gòu)成詐騙罪。

偽造文書過戶

據(jù)孫某交代，她在離職后一直沒有穩(wěn)定的收入,，其間向朋友借了5萬元,。為了償還借款，孫某借了年息高達(dá)30%的高利貸,。孫某有一個在擔(dān)保公司上班的朋友金某,，在向金某訴苦后，金某給她出了個主意,，可以用她父親的房子向銀行抵押貸款,。孫某擔(dān)心父親不同意，便準(zhǔn)備瞞著父親將房子過戶到其名下,，再做抵押貸款,。

孫某在從家里將房產(chǎn)證偷出來前，花500塊找人辦了一張假房產(chǎn)證放在了原處,。此后,，為了將房產(chǎn)過戶，孫某通過辦假證的人偽造了一份公證書,，內(nèi)容為：老孫委托鄧某出售其名下的房屋,，并委托鄧某辦理房屋過戶事宜。

其實(shí),，鄧某是孫某的一個朋友,，接下來孫某又偽造了房屋買賣合同，內(nèi)容是將其父親名下的房屋賣給自己,。孫某在朋友金某,、鄧某的幫助下，持真房產(chǎn)證,、假的公證書和買賣合同,，順利將父親的房屋過戶到了自己名下。

低價售房還款

在成功過戶后,，孫某拿著房產(chǎn)證到銀行辦理了抵押貸款手續(xù),，還清了之前所欠的高利貸。本以為無債一身輕的孫某還沒開心多久,，又開始發(fā)愁怎么還上銀行貸款,。

金某告訴孫某，他可以找人幫她還上房子的銀行貸款,，但需要她低價將房子賣給對方,。走投無路的孫某只得同意，于是金某找到放貸人張某,，由張某幫助孫某還清了房子的貸款,，在房屋抵押被解除的同時,，房屋也過戶到了張某名下。

此后,，孫某的父母從外地回家,，發(fā)現(xiàn)屋子被別人占了，便向公安機(jī)關(guān)報了案,。經(jīng)過調(diào)查后,，老孫才知道是自己女兒偷了房產(chǎn)證后把房子賣了。

終審被判緩刑

法官表示,，根據(jù)詐騙罪相關(guān)司法解釋,，詐騙近親屬的財物，取得近親屬諒解的,，一般可不按犯罪處理,，確有追究刑事責(zé)任必要的，也應(yīng)當(dāng)酌情從寬,。

市三中院審理認(rèn)為,，孫某在他人的協(xié)助下，通過偽造房產(chǎn)證,、公證書、房屋買賣合同的手段達(dá)到了詐騙其父親房產(chǎn)的目的,，有追究刑事責(zé)任的必要,，但本案屬于詐騙近親屬財物，且取得近親屬諒解,，故判決孫某有期徒刑3年,，緩刑3年。（北京晨報）

善意取得制度的構(gòu)成要件

孫某的女兒是用詐騙的方式取得房屋,，很明顯,，她并不享有房屋的所有權(quán)。那么,，對于她處分房產(chǎn)的行為顯然是無權(quán)處分行為,，因此，買受人能否取得所有權(quán),，就要看買受人是否構(gòu)成善意取得了,。

由于善意取得會發(fā)生原所有權(quán)人的所有權(quán)相對消滅，而善意受讓人取得所有權(quán)的結(jié)果,，因此,，各國法律都規(guī)定了嚴(yán)格的構(gòu)成要件。從我國法律規(guī)定和司法實(shí)踐來看,，適用善意取得制度要具備以下要件：

一,、無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)

善意取得制度與無權(quán)處分相伴隨，故與受讓人進(jìn)行交易行為的讓與人必為無處分權(quán)人。典型的無處分權(quán)人如財產(chǎn)的承租人,、借用人等,。在實(shí)踐中，無權(quán)處分行為主要包括四種情況：一是無所有權(quán)而處分財產(chǎn)的情形,，如承租人對承租的財產(chǎn)不享有所有權(quán),，而將該財產(chǎn)讓與他人；二是所有權(quán)受到限制而處分財產(chǎn)的情形,，如某一共有人未經(jīng)其他共有人的同意而處分共有財產(chǎn),；三是雖有所有權(quán)但無處分權(quán)，卻處分了財產(chǎn)的情形,，如在附條件買賣中,，當(dāng)事人約定在價金未完全清償前，出賣人仍然保留所有權(quán),，買受人只享有期待權(quán),，在合同有效期間，出賣人不能就同一標(biāo)的的所有權(quán)向他人轉(zhuǎn)讓,，而買受人則可以處分其所享有的期待權(quán),；四是代理人擅自處分被代理人的財產(chǎn)。上述四種情況都發(fā)生無權(quán)處分的后果,。

二,、受讓人取得財產(chǎn)時出于善意

善意與惡意相對而言，其基本的含義是不知情,。關(guān)于善意的確定,，在理論上有“積極觀念說”和“消極觀念說”之分，前者要求受讓人必須有將讓與人視為所有權(quán)人的觀念,；后者則要求受讓人不知也不應(yīng)知讓與人無權(quán)處分即可,。在占有與權(quán)利分離成為常態(tài)的現(xiàn)代社會，采“積極觀念說”對受讓人要求過苛,，有礙善意取得制度的適用,，因而各國多采“消極觀念說”。我國《物權(quán)法》中的善意,，為受讓人不知且非因重大過失而不知讓與人無權(quán)處分,。

在判斷第三人是否為善意時，首先對第三人善意的認(rèn)定,，應(yīng)當(dāng)采取推定善意的方法,，即推定受讓人為善意，而由主張其為惡意的原所有權(quán)提出證明,，這就是說原所有權(quán)人對受讓人的惡意或重大過失負(fù)舉證責(zé)任,。一般來說,，確定其是否為善意時要考慮如下因素：第一，第三人在交易時是否已知讓與人為無處分權(quán)人,；第二,，轉(zhuǎn)讓的價格；第三,，交易的場所和環(huán)境,；第四，讓與人是否形跡可疑,；第五,，讓與人與受讓人之間的關(guān)系。

三,、以合理的價格有償轉(zhuǎn)讓

交易行為是否有償,，對善意取得的構(gòu)成有無影響，各國規(guī)定不同,。在多數(shù)西方國家及日本等國的規(guī)定并無有償無償?shù)南拗?，只要屬于交換行為即可，我國《物權(quán)法》將有償性作為善意取得的構(gòu)成要件,。筆者認(rèn)為這一規(guī)定是有道理的,。如果允許受讓人可以無償取得標(biāo)的物，等于犧牲原所有權(quán)人的利益,，而保護(hù)無償?shù)氖茏屓?，有失公平?/p>

在關(guān)于支付的價格是否要合理的問題上，存在不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，應(yīng)當(dāng)考慮對價的合理性問題，因?yàn)橹挥性趯r合理的情況下,，才能表明受讓人是善意的,。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，對價是否合理是很難判斷的,，因?yàn)楫?dāng)事人認(rèn)為不合理的對價,，一般人可能認(rèn)為是合理的；而當(dāng)事人認(rèn)為合理的,，一般人也可能認(rèn)為不合理,。筆者認(rèn)為，還是應(yīng)當(dāng)區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)而分別考慮,，對于動產(chǎn)善意取得而言,，動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)以合理的價格進(jìn)行，否則應(yīng)當(dāng)認(rèn)為受讓人取得財產(chǎn)時不構(gòu)成善意取得,。這是因?yàn)閯赢a(chǎn)的外在公示手段是占有,，但占有的公示方法非常薄弱,，發(fā)生占有的基礎(chǔ)很多，在交易中讓與人以很低的價格轉(zhuǎn)讓動產(chǎn),，通常將使得一個正常的交易人就其是否享有處分權(quán)發(fā)生懷疑,。因此有必要要求以合理的價格轉(zhuǎn)讓。而對于不動產(chǎn)善意取得來說,，要求交易有償是必要的,，但不一定要求價格是合理的。這是因?yàn)椴粍赢a(chǎn)物權(quán)變動的方式是登記,，與動產(chǎn)的占有不一樣,，登記具有很強(qiáng)的公信力，交易當(dāng)事人完全有理由信賴登記所記載的權(quán)利人有處分權(quán)利,，即使不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格很低,，只要受讓信賴登記并支付了一定的價款就足以構(gòu)成善意。

四,、完成了法定的公示方法

根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條第一款規(guī)定完成公示是善意取得的要件之一,，即“轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人,?！边@就意味著善意取得的構(gòu)成必須以公示方法的完成為要件。

1,、動產(chǎn)善意取得中的公示,。適用動產(chǎn)善意取得制度，必須發(fā)生占有的移轉(zhuǎn),，亦即讓與人向受讓人實(shí)際交付了財產(chǎn),，受讓人實(shí)際占有了財產(chǎn)。

2,、不動產(chǎn)善意取得的公示,。根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定對不動產(chǎn)善意買受人必須要自辦理登記之日起才能進(jìn)行保護(hù)，僅僅發(fā)生交付,，并不能產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的后果,。在不動產(chǎn)善意取得中，完成登記的同時是否還要求以交付為要件,，筆者認(rèn)為,，《物權(quán)法》第一百零六條所言的以交付為要件主要是指動產(chǎn)，對于不動產(chǎn)只要辦理了登記,，即使沒有交付也同樣可以構(gòu)成善意取得,。

若是張某取得房產(chǎn)的行為構(gòu)成善意取得，那么,，這個房產(chǎn)的所有權(quán)肯定是歸張某而不是孫某了,。但是,，很明顯，我們發(fā)現(xiàn)張某的行為并不符合上述善意取得的構(gòu)成要件,，因此,，張某并非善意買受人，不能因此而享有房屋所有權(quán),。