最近二手房市場火爆,，市民王先生手里也有套房要出售,，卻遭遇了“陰陽合同”。在房屋買賣的過程中,，很多人通過陰陽合同進行避稅,，但是這種行為是違法的，存在巨大的法律風險,。而且,，陰陽合同不僅損害國家利益，也損害當事人的利益,。

二手房簽“陰陽合同”,，小心損失更大

最近二手房市場火爆，市民王先生手里也有套房要出售,，房子在鼓樓,，還是學區(qū)房。前不久,，他和買家劉先生來到南京公證處,，申請辦理二手房買賣合同公證。兩人稱第一次買賣房子,，互相不認識,，想請公證員把關合同，這樣踏實點,。

為避稅簽“陰陽合同”,，賣家吃了虧

最近二手房市場火爆，市民王先生手里也有套房要出售,，房子在鼓樓,，還是學區(qū)房。前不久，他和買家劉先生來到南京公證處,，申請辦理二手房買賣合同公證,。兩人稱第一次買賣房子，互相不認識,，想請公證員把關合同,，這樣踏實點。

公證員看了他們的合同發(fā)現(xiàn),，兩人約定的房款價格低得離譜,，幾乎只有市場價的一半。公證員問道,，你們是不是想通過“陰陽合同”來避稅,？兩人一聽，支吾了半天,，說大家是朋友,，房價低一點沒什么大不了。剛開始說不認識,，這會又說是朋友,，明顯有問題。

不過不管公證員怎么問,，兩人堅持用這個價格買賣房子，公證員在幫兩人辦理合同公證期間反復強調低價售房和“陰陽合同”的風險,，并記錄在談話筆錄中,。幾天后，王先生又來到公證處,，要求修改公證書,。原來他們?yōu)榱吮芏悾_實簽了兩份合同,，去公證的合同是為了給房產局備案,、過戶所用，另一份沒有公證的合同上,，才是真正的交易價格,。

現(xiàn)在買家堅決要求按照公證合同上的價格來交易，王先生傻眼了,。公證員告訴他,，如果要修改合同，必須雙方一起到公證處修改,，王先生一個人沒辦法修改合同內容,。得知這個消息，王先生嘆氣了,，如果買家不配合,，他只能打官司了,。

公證員提醒

二手房買賣雙方為避稅，簽訂所謂的“陰陽合同”,，風險極大,。首先，用“陰陽合同”避稅不合法,，一旦被房產部門和稅務部門發(fā)現(xiàn),，交易雙方將受到法律嚴懲。另外,，由于同時存在兩份價格懸殊的合同,，買方很有可能要求按低價合同履行，容易產生糾紛,。（現(xiàn)代快報）

房屋買賣中“陰陽合同”的效力判定

二手房買賣雙方為避稅,，簽訂所謂的“陰陽合同”，風險極大,，王先生的事情就是很好的例子,。而對于房屋買賣中“陰陽合同”的效力認定問題上，主要存在三種不同觀點：第一種觀點認為,，“陰陽合同”均為無效合同,，理由是：二者均違反了《合同法》第52條“惡意串通，損害國家,、集體或者第三人利益”和“以合法形式掩蓋非法目的”的規(guī)定,，因而是無效的，是不受法律保護的,。應當按照無效合同的處理原則來處理糾紛,，并應對買賣雙方實行民事制裁。

第二種觀點認為,，“陽合同”不是合同雙方的真實意思表示,，且合同內容主要條款之一的價格條款違法進而導致“陽合同”整體無效，而“陰合同”系合同雙方的真實意思表示和實際履行的合同,，在不存在其他影響合同效力因素的情況下應為合法有效合同,。

第三種觀點認為，“陰合同”有效,，“陽合同”除價格條款內容部分無效外,，其余條款內容應為有效。在合同實際履行中,，應當綜合考慮合同雙方的真實意思和履行的實際情況來確定雙方的權利義務,。

合同的效力如何確定，首先要區(qū)分合同的成立和生效。合同成立是指當事人就某特定事項自愿達成合意,，只要雙方當事人意思表示一致,，合同即成立。合同的生效是指依法成立的合同在當事人之間產生法律約束力,，合同受到法律的保護,。應該說，從表面上看本案所涉及的兩份合同都已成立,。在合同條款有不一致的時候,，如何認定合同的效力呢？就第一份合同來講,，是雙方當事人就系爭房屋的買賣,、價格等主要條款達成了一致，根據《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同,，自成立時生效,。”同時根據《物權法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立,、變更,、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,，自合同成立時生效,；未辦理物權登記的，不影響合同效力,?！倍诙莺贤请p方當事人為辦理房屋產權變動登記的目的而簽訂的，是為了實現(xiàn)第一份合同的履行,、使第一份合同關于產權變動的約定經登記生效而訂立，所以就這一部分內容應當是繼續(xù)有效的,。而關于房價的約定,，因為是為了減少交稅而故意虛報的，《合同法》第五十二條規(guī)定,，有下列情形之一的,，合同無效：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,，損害國家利益,；（2）惡意串通，損害國家,、集體或者第三人利益,；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,。所以本案中的第二份合同明顯違反上述第二項的規(guī)定，合同雙方為了少繳稅,，惡意串通降低成交金額,，損害了國家利益，所以該合同的成交金額不是雙方的真實意思表示,，即便是合同成立也不發(fā)生法律效力,。

陰陽合同的法律責任與風險

簽訂“陰陽合同”確實可以給當事人帶來非正當利益，但這是一種違規(guī)行為,，這種掩蓋非法目的的做法,，暗藏著很大的法律風險。主要風險包括：

一是涉嫌逃稅要承擔法律責任,，即稅務機關一旦查實的話要追繳稅款,，而且要處以稅款5倍以下的罰款。如果數(shù)額到了一定程度要受刑事處罰,，我國《刑法》201條有規(guī)定,，作為納稅人如果逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應納稅額10%以上的，處3年以下有期徒刑或者拘役,，并處罰金,。

二是當買房人再次轉讓房產時，將面臨賣出和買入價之間差額較大,，相應稅費被拉高的問題,，將要承擔更多的稅賦。

三是如果買者用該房屋抵押,，就得不到這個房屋真實價格的抵押,，銀行只會按你在房產局備案的那個合同來確定。

四是當買賣雙方因交易發(fā)生爭訟時,，一旦進入法律程序,，由于簽訂陰陽合同屬于當事人惡意串通損害國家利益的行為，“陽合同”肯定會被宣布無效,，因而基于這份合同所進行的過戶行為也會被撤銷,。這樣，買方就面臨著支付了房款而無法取得房產的風險,。

五是雙方因支付價款發(fā)生糾紛時,，如買方主張按照備案合同中的房價購買，不再購買“作價”的各類配套設施設備,，即便法院最終確認按照實際的成交價格來交易,，由于雙方在交易環(huán)節(jié)中涉嫌避稅,，也會被追究相應的法律責任。另外,，簽訂“陰陽合同”的雙方還都可能被相關部門將其逃稅行為記入個人征信體系,，留下信用污點。

日常生活中,，房屋買賣的過程應當遵守國家法律規(guī)定,，按照市場交易原則進行正規(guī)交易。不應通過陰陽合同避稅,，否則不僅會導致合同無效,，還會承擔相應的風險。如果在不知情下簽訂了陰陽合同,，可以通過訴訟途徑保護自己的合法權益,。