新房市場(chǎng)的全面豪宅化將剛需和首次改善的購房人擠向了二手房市場(chǎng),，在近期的二手房交易中，買家的話語權(quán)被極度壓縮,，二手房再次回到賣方市場(chǎng),。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是一種極其常見的民事法律行為,，二手房市場(chǎng)一直十分活躍,。二手房產(chǎn)權(quán)問題一直是購買者關(guān)注的焦點(diǎn),，除了關(guān)注過戶,、所有權(quán)等問題外,，也應(yīng)注意二手房房產(chǎn)年限等問題,。

二手房再回到賣方市場(chǎng),，業(yè)主漲價(jià)意愿強(qiáng)烈

“現(xiàn)在買二手房,，觀察業(yè)主的臉色和心情是最重要的功課?！边@是近期剛剛簽下一套二手房的買家得出的結(jié)論。

新房市場(chǎng)的全面豪宅化將剛需和首次改善的購房人擠向了二手房市場(chǎng),。由于價(jià)格上漲迅速,，買家急于出手,，而賣家調(diào)高價(jià)格欲望提升,，市場(chǎng)房源也出現(xiàn)了緊缺。在近期的二手房交易中,，買家的話語權(quán)被極度壓縮，二手房再次回到賣方市場(chǎng),。雖然大量購房人涌入二手房市場(chǎng),，但因資格,、資金等問題也讓一些二手房業(yè)主在繼續(xù)持房觀望。研究機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為,，短期內(nèi)二手房新增供給將持續(xù)短缺,，業(yè)主漲價(jià)意愿強(qiáng)烈,，預(yù)計(jì)價(jià)格還將走高。

議價(jià)空間低,，爭(zhēng)議部分均是買家妥協(xié)

馬華（化名）只用一周就完成了從“租房族”到準(zhǔn)業(yè)主的轉(zhuǎn)變。從大學(xué)畢業(yè)起,，馬華一直就是堅(jiān)定的“租房族”,，從未產(chǎn)生過買房的念頭,。她曾向朋友表示，買房對(duì)她的唯一吸引力就是可以自己裝修,，其他的對(duì)她都沒有什么吸引,。抱著這樣堅(jiān)定想法的她，從未想到過自己的“世俗化”轉(zhuǎn)變,，一周就可以完成,。

最開始讓她動(dòng)了買房心思的起因，是房東再次對(duì)房租的提價(jià),。6000元/月的房租堪比她周圍朋友的房貸月供,。聽到她對(duì)房租的抱怨，父母提出可以支持首付讓她買房,，她綜合考慮了一下,，有些動(dòng)心。加上丈夫一直計(jì)劃買房,，于是買房歷程就正式開始了,。

馬華最終購買的是新龍城的一套大兩居，97平方米的房子總價(jià)470萬元,，成交價(jià)較小區(qū)同戶型高了一些,。業(yè)主要求交房日期要延遲到2017年的1月，但交易需要盡快完成,。這樣苛刻的條件下,，業(yè)主也只是做出了五萬元的價(jià)格讓步,。“這五萬,，也就能勉強(qiáng)支付半年的房租,。”馬華表示,。

由于此前對(duì)于二手房交易流程一無所知,，馬華買房后才聽朋友說，公積金貸款比較省錢,。她和丈夫每月的公積金繳納額也比較高,，利用公積金貸款還款也方便。馬華一共貸了275萬元,，選擇一部分公積金、一部分商貸的組合貸是最合算的貸款方式,。聽說了這個(gè),，馬華立即通過中介向業(yè)主詢問，可不可以進(jìn)行組合貸,。這個(gè)提議立即遭到了業(yè)主的拒絕,，業(yè)主表示，急于用錢,，組合貸審批周期長(zhǎng),，不考慮。

對(duì)于業(yè)主的拒絕,，馬華也很無奈,。合同簽訂了，只能讓步,，但買虧了的想法,，還是產(chǎn)生了?！斑@次買房,，全程感覺就是都要看業(yè)主的臉色，手里拿著房子,，說什么都有底氣,，只要不是太離譜，就只能接受,?！辈贿^，馬華丈夫的想法則比較樂觀,，在他看來,，同樣的房子,，今年年初只要400萬左右就可以買到，現(xiàn)在出手已經(jīng)有點(diǎn)晚了,，不過如果現(xiàn)在沒有買,，明年這樣的房子肯定也要超過500萬元了。

成交量居高不下價(jià)格或持續(xù)走高

雖然賣家入市的積極性不高,，但成交量仍然居高不下,。根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，8月第三周全市網(wǎng)簽量重回5500套大關(guān),，第四周網(wǎng)簽量升至5952套,，近幾周的數(shù)據(jù)顯示鏈家成交量依然呈現(xiàn)明顯遞增趨勢(shì)，基于鏈家較大的市場(chǎng)占有率,，可以推測(cè),，目前市場(chǎng)還處在升溫階段，后期網(wǎng)簽規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大,。

另一個(gè)更讓市場(chǎng)緊張的指標(biāo)是可售房源的不足,。8月第四周鏈家可售存量?jī)H為7月初的80%，兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)可售房源被消耗20%,，與可售存量不足對(duì)應(yīng)的是去化速度呈現(xiàn)明顯加速趨勢(shì),，8月第四周去化速度為7.04%，預(yù)計(jì)后期房源將變得更加稀缺,。種種數(shù)據(jù)顯示,，八月二手房的成交量已有追趕3月二手房成交高峰月的趨勢(shì)。不過,，對(duì)比三月和八月的市場(chǎng)火熱的原因,，仍有一些不同。

鏈家研究院分析認(rèn)為,，8月價(jià)格的上漲背后是一系列連鎖反應(yīng),。一方面，前期樓市熱潮消耗大量房源,，帶來了房源的明顯不足,。另一方面，股,、匯,、債市表現(xiàn)欠佳，房產(chǎn)作為主要的資產(chǎn)配置標(biāo)的備受追捧,。供需矛盾的趨緊直接帶來了掛牌均價(jià)的走高,，手握房源的業(yè)主強(qiáng)勢(shì)調(diào)價(jià)，而購房人為趕上上漲的大潮,，被迫接受價(jià)格,，于是簽約均價(jià)繼續(xù)走高,，而為控制成本客戶縮短決策周期、減少看房數(shù)量,。成交周期的縮短讓庫存更加不足,，供需矛盾更加緊張。（騰訊房產(chǎn)）

二手房產(chǎn)權(quán)年限的判斷

新聞中提到,，近期的二手房交易中,，買家的話語權(quán)被極度壓縮，二手房再次回到賣方市場(chǎng),。二手房一直是房產(chǎn)買賣的熱門,，而房屋最重要的權(quán)利就是產(chǎn)權(quán)。對(duì)于產(chǎn)權(quán),，從開發(fā)商拿到地算起,，即所謂的50年產(chǎn)權(quán)或70年產(chǎn)權(quán)。中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)只有大概二三十年的發(fā)展時(shí)間,，以70年的產(chǎn)權(quán)來算,，上世紀(jì)90年代的房子，產(chǎn)權(quán)可能還有約50年,。

有的房屋建造時(shí)間是很短，四五年前才造的,。但開發(fā)商拿到這塊地,，可能是十年前的事了。土地出讓期滿之后,，是否需要補(bǔ)交土地出讓金,，還是個(gè)未知數(shù)，《物權(quán)法》對(duì)此并未有細(xì)化的方案,。但是,，對(duì)于產(chǎn)權(quán)時(shí)間來說，自然是越長(zhǎng)越好,。有人說看房產(chǎn)證,，但房產(chǎn)證上的日期只能反映房屋所有權(quán)人取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期，如果是二手房,，有些已轉(zhuǎn)手兩至三次,。正確的方法是看土地證。開發(fā)商拿到這塊出讓的土地的時(shí)間,，在土地證上是很明確的,。

要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件,，包括產(chǎn)權(quán)證書,、身份證件,、資格證件以及其他證件。產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”,；身份證件是指身份證,、工作證和戶口簿；資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格,。例如：商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格證書,；代理人要查驗(yàn)代理委托書是否有效；共有房屋出售,，需要提供其他共有人同意的證明書等等,。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明,；共有房產(chǎn),，要查驗(yàn)共有人放棄優(yōu)先購買的協(xié)議或證明；中獎(jiǎng)房產(chǎn),，要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等,。

第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。查驗(yàn)的具體方式是：查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄,。包括：1,、房主是誰，假如為共有財(cái)產(chǎn),，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式,；2、檔案文號(hào),，即該宗交易的文件編號(hào),，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號(hào)向有關(guān)方面取閱該份文件副本,；3,、登記日期，此日期為該項(xiàng)交易的簽訂日期,；4,、成交價(jià)格，即該項(xiàng)交易的成交價(jià),，查詢者應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明“部分成交價(jià)”,，則代表該成交價(jià)不是只包括該房屋，并且包括其他房地產(chǎn)成品,；5,、其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。

購買二手房的注意事項(xiàng)

二手房買賣是房屋買賣活動(dòng)的主要類型之一,，這也就意味著不少人都會(huì)選擇買二手房,。而買二手房對(duì)一些應(yīng)該注意事項(xiàng)是有要求的，下面將為您做一個(gè)較為具體的解讀,。

1,、注意房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn),。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣,，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣,。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易,。

2、注意房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個(gè)共有人,，如有繼承人共有的,、有家庭共有的、還有夫妻共有的,，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同,。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的,。

3,、注意土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓,，劃撥的土地一般是無償使用,，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金,，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限,，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年,，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí),，就有點(diǎn)不劃算,。

4、注意交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí),，存在物上負(fù)擔(dān),，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證,，只注重過戶手續(xù),，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)榉课葙I賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同,。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視,，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

5,、注意物管費(fèi)用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí),，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣,、暖氣,、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用,，買受人不知情購買了此房屋,，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。

6,、注意中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù),，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù),，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來,。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn),，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān),。

房地產(chǎn)一直是人們心中最受重視的個(gè)人資產(chǎn)，近年來,，二手房市場(chǎng)飛速發(fā)展,，隨之而來的法律問題也不容小覷。由于產(chǎn)權(quán),、過戶等問題引發(fā)的民事糾紛屢見不鮮,，針對(duì)二手房市場(chǎng)的問題，購買者和賣方應(yīng)明確自身的權(quán)利義務(wù),，提前做好相應(yīng)準(zhǔn)備,，以降低買賣房屋時(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)。