長(zhǎng)期以來,，農(nóng)民房屋私人所有與宅基地使用權(quán)集體所有的矛盾十分突出,，農(nóng)村住房及宅基地流轉(zhuǎn)限制問題一直未能得到有效解決，造成住房及宅基地資源大量浪費(fèi),，嚴(yán)重影響了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。其實(shí)宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為保障集體成員的生活而撥給農(nóng)戶建造房屋的，集體成員對(duì)宅基地享有使用權(quán),，未按程序不得單獨(dú)買賣,。

農(nóng)村宅基地的買賣

農(nóng)村在基地并不能單獨(dú)買賣，只能隨著房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》第6條規(guī)定：“依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的,，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物,、構(gòu)筑物等附著物而導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng),，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán),、使用權(quán)變更登記,。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更自變更登記之日起生效,?！备鶕?jù)這一規(guī)定，農(nóng)村居民買賣,、轉(zhuǎn)讓或者集成房屋后,，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行宅基地使用權(quán)變更登記,。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,，農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓買賣的只有房屋，而不是宅基地,，購買者需要使用房屋的支撐土地即宅基地的,，需經(jīng)宅基地所有權(quán)集體同意，報(bào)經(jīng)有關(guān)人民政府批準(zhǔn),，并對(duì)宅基地使用權(quán)按當(dāng)?shù)貒?guó)家建設(shè)征用標(biāo)準(zhǔn)給與補(bǔ)償后才能辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù),。依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，只變更土地使用權(quán)而不變更所有權(quán),。故辦理變更登記時(shí),，土地所有權(quán)仍屬原集體所有，不能變更為國(guó)有或其他集體所有,，變更登記的只是使用用權(quán),，有的地方在辦理類似的變更登記時(shí)，認(rèn)為只要集體同意,，并對(duì)集體給與一定補(bǔ)償后就將土地所有權(quán)由原集體所有變更為國(guó)家所有的做法是沒有法律依據(jù)的,。因?yàn)橐獙⒓w所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)家所有，是有嚴(yán)格的法律程序的,，必須按照國(guó)家建設(shè)征用集體土地的報(bào)批程序報(bào)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn),，且征地權(quán)只在縣級(jí)或縣級(jí)以上人民政府。

農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓程序?yàn)椋?/p>

1,、通過民眾會(huì)議,，經(jīng)集體即村民委員會(huì)書面同意。

2,、如系共有房屋,，必須征得其他共有人同意。

3,、應(yīng)提交戶口簿,、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件,。

4,、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵,，如：是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施,。

5,、應(yīng)訂立書面轉(zhuǎn)讓合同、并辦理審批,、過戶等手續(xù)。房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批,，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù),；還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。

宅基地買賣糾紛如何處理

由于農(nóng)村宅基地買賣受有限制,，故很容易引發(fā)買賣糾紛,。農(nóng)戶之間若發(fā)生宅基地權(quán)屬爭(zhēng)議，當(dāng)事人雙方應(yīng)尊重歷史,，相互謙讓,，協(xié)商解決問題。雙方協(xié)商成功,，最好簽訂協(xié)議,。雙方達(dá)成的協(xié)議，不得違反有關(guān)法律,、法規(guī),，不得損害國(guó)家、集體的利益和其他村民的合法權(quán)益,。

如果協(xié)商不成,，當(dāng)事人任何一方或雙方可到當(dāng)?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或土地管理所等受理機(jī)關(guān)提出處理申請(qǐng)。申請(qǐng)?zhí)幚頃r(shí),，應(yīng)以書面形式寫明：申請(qǐng)人,、對(duì)方當(dāng)事人的名稱、地址,；申請(qǐng)?zhí)幚淼氖马?xiàng),、具體要求和理由，并附爭(zhēng)議地塊示意圖,；有關(guān)證據(jù)及其來源,，證人的姓名、工作單位或地址,。受理機(jī)關(guān)接到處理申請(qǐng)后,，應(yīng)在15日內(nèi)決定是否受理。決定受理的,，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)將申請(qǐng)書副本發(fā)送對(duì)方當(dāng)事人,。對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)在接到申請(qǐng)書副本之日起30日內(nèi)提交答辯文書和有關(guān)證據(jù),；逾期不提交答辯文書的，不影響作出處理決定,。受理機(jī)關(guān)決定不受理的,，應(yīng)當(dāng)在決定后10日內(nèi)書面通知申請(qǐng)人，并說明理由,。

如果鄉(xiāng)鎮(zhèn)不受理,，當(dāng)事人雙方可直接向縣政府或國(guó)土局申請(qǐng)，若符合受理?xiàng)l件,，可指定受理或直接受理,。受理機(jī)關(guān)對(duì)受理的宅基地權(quán)屬爭(zhēng)議，可先行調(diào)解,；調(diào)解無效的,，應(yīng)當(dāng)作出處理決定。當(dāng)事人對(duì)處理決定不服的,，可在收到處理決定通知之日起 15 日內(nèi)向上一級(jí)處理機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議,，也可以在接到處理決定后30日內(nèi)，直接向人民法院起訴,。上一級(jí)處理機(jī)關(guān)接到復(fù)議申請(qǐng)后,，應(yīng)在3個(gè)月內(nèi)作出復(fù)議決定。當(dāng)事人對(duì)復(fù)議決定不服的,，可在接到復(fù)議決定通知之日起15日內(nèi)向人民法院起訴,。在宅基地權(quán)屬爭(zhēng)議處理期間，任何一方不得改變宅基地現(xiàn)狀和破壞其房屋,。

建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村,，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化是新形勢(shì)下解決“三農(nóng)”問題的根本途徑,。而農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)是當(dāng)前建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村,、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中倍受社會(huì)各界關(guān)注、爭(zhēng)議較大的一個(gè)問題,。農(nóng)村房屋作為農(nóng)村資源的一個(gè)重要組成部份,，應(yīng)當(dāng)充分開發(fā)利用其價(jià)值。