長期以來，農(nóng)民房屋私人所有與宅基地使用權(quán)集體所有的矛盾十分突出,，農(nóng)村住房及宅基地流轉(zhuǎn)限制問題一直未能得到有效解決,，造成住房及宅基地資源大量浪費，嚴(yán)重影響了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。其實宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為保障集體成員的生活而撥給農(nóng)戶建造房屋的,，集體成員對宅基地享有使用權(quán),，未按程序不得單獨買賣,。

農(nóng)村宅基地的買賣

農(nóng)村在基地并不能單獨買賣,，只能隨著房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》第6條規(guī)定：“依法改變土地所有權(quán),、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物而導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請,，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記,。土地所有權(quán),、使用權(quán)的變更自變更登記之日起生效?！备鶕?jù)這一規(guī)定,，農(nóng)村居民買賣、轉(zhuǎn)讓或者集成房屋后,，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請,，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行宅基地使用權(quán)變更登記。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,，農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓買賣的只有房屋,，而不是宅基地，購買者需要使用房屋的支撐土地即宅基地的,，需經(jīng)宅基地所有權(quán)集體同意,，報經(jīng)有關(guān)人民政府批準(zhǔn)，并對宅基地使用權(quán)按當(dāng)?shù)貒医ㄔO(shè)征用標(biāo)準(zhǔn)給與補(bǔ)償后才能辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù),。依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物的,，只變更土地使用權(quán)而不變更所有權(quán)。故辦理變更登記時,，土地所有權(quán)仍屬原集體所有,，不能變更為國有或其他集體所有，變更登記的只是使用用權(quán),，有的地方在辦理類似的變更登記時，認(rèn)為只要集體同意,，并對集體給與一定補(bǔ)償后就將土地所有權(quán)由原集體所有變更為國家所有的做法是沒有法律依據(jù)的,。因為要將集體所有土地轉(zhuǎn)為國家所有，是有嚴(yán)格的法律程序的,，必須按照國家建設(shè)征用集體土地的報批程序報省級以上人民政府批準(zhǔn),，且征地權(quán)只在縣級或縣級以上人民政府。

農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓程序為：

1,、通過民眾會議,，經(jīng)集體即村民委員會書面同意。

2,、如系共有房屋,，必須征得其他共有人同意。

3、應(yīng)提交戶口簿,、居民身份證及土地證,、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。

4,、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵,，如：是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施,。

5,、應(yīng)訂立書面轉(zhuǎn)讓合同、并辦理審批,、過戶等手續(xù),。房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù),；還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù),。

宅基地買賣糾紛如何處理

由于農(nóng)村宅基地買賣受有限制，故很容易引發(fā)買賣糾紛,。農(nóng)戶之間若發(fā)生宅基地權(quán)屬爭議,，當(dāng)事人雙方應(yīng)尊重歷史，相互謙讓,，協(xié)商解決問題,。雙方協(xié)商成功，最好簽訂協(xié)議,。雙方達(dá)成的協(xié)議,，不得違反有關(guān)法律、法規(guī),，不得損害國家,、集體的利益和其他村民的合法權(quán)益。

如果協(xié)商不成,，當(dāng)事人任何一方或雙方可到當(dāng)?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或土地管理所等受理機(jī)關(guān)提出處理申請,。申請?zhí)幚頃r，應(yīng)以書面形式寫明：申請人,、對方當(dāng)事人的名稱,、地址；申請?zhí)幚淼氖马?、具體要求和理由,，并附爭議地塊示意圖；有關(guān)證據(jù)及其來源,，證人的姓名,、工作單位或地址,。受理機(jī)關(guān)接到處理申請后，應(yīng)在15日內(nèi)決定是否受理,。決定受理的,，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)將申請書副本發(fā)送對方當(dāng)事人。對方當(dāng)事人應(yīng)在接到申請書副本之日起30日內(nèi)提交答辯文書和有關(guān)證據(jù),；逾期不提交答辯文書的,，不影響作出處理決定。受理機(jī)關(guān)決定不受理的,，應(yīng)當(dāng)在決定后10日內(nèi)書面通知申請人,，并說明理由。

如果鄉(xiāng)鎮(zhèn)不受理,，當(dāng)事人雙方可直接向縣政府或國土局申請,，若符合受理條件，可指定受理或直接受理,。受理機(jī)關(guān)對受理的宅基地權(quán)屬爭議,，可先行調(diào)解；調(diào)解無效的,，應(yīng)當(dāng)作出處理決定,。當(dāng)事人對處理決定不服的，可在收到處理決定通知之日起 15 日內(nèi)向上一級處理機(jī)關(guān)申請復(fù)議,，也可以在接到處理決定后30日內(nèi),，直接向人民法院起訴。上一級處理機(jī)關(guān)接到復(fù)議申請后,，應(yīng)在3個月內(nèi)作出復(fù)議決定,。當(dāng)事人對復(fù)議決定不服的，可在接到復(fù)議決定通知之日起15日內(nèi)向人民法院起訴,。在宅基地權(quán)屬爭議處理期間,，任何一方不得改變宅基地現(xiàn)狀和破壞其房屋。

建設(shè)社會主義新農(nóng)村,，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展,、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化是新形勢下解決“三農(nóng)”問題的根本途徑。而農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)是當(dāng)前建設(shè)社會主義新農(nóng)村,、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中倍受社會各界關(guān)注、爭議較大的一個問題,。農(nóng)村房屋作為農(nóng)村資源的一個重要組成部份,，應(yīng)當(dāng)充分開發(fā)利用其價值。