簽字蓋章,、交付定金、資金監(jiān)管,，忙乎了一陣之后,，本以為可以舒舒服服等著過戶和交樓的買家們，卻因所購房屋市場行情節(jié)節(jié)攀升而增添了不少煩惱,。因為“心有不甘”的賣家不是選擇“毀約”,，就是拒絕以原價格繼續(xù)出售，甚至會選擇收回房屋靜觀其變,。

房價大漲 簽合同后房主違約賠償12萬余元

近期以來本市(天津)房價快速上漲,，以致二手房市場違約糾紛不斷。日前,，天津市紅橋區(qū)人民法院即審結(jié)了一起此類案件,，買賣雙方在法院支持下最終達成調(diào)解協(xié)議,，違約的賣方賠償買方12萬余元,。

小夫妻蘭某與邱某于今年1月在該市一家房地產(chǎn)中介公司與市民趙某簽訂《房產(chǎn)交易合同》，約定趙某向蘭某夫婦出售坐落于該市紅橋區(qū)某新建小區(qū)的一套房屋,，價款172萬元,。簽訂合同當日，蘭某向中介公司支付了中介費3.5萬元,，向趙某支付了定金4萬元,。3月，趙某卻向蘭某提出房子不賣了,，并拒絕交付該房屋,。蘭某夫婦為此訴至法院，要求解除該房產(chǎn)交易合同,，由趙某返還定金,、中介費并按房款總價10%支付違約金17.2萬元，中介公司承擔連帶賠償責任,。

針對原告訴求,，被告趙某表示，同意返還定金4萬元,，中介費應該由中介公司返還,，違約金約定比例過高，不同意支付,。并且,，不賣房子是因為開發(fā)商沒有給辦理產(chǎn)權證,，無法過戶，與價格上漲無關,。第三人中介公司則表示不同意返還中介費,，合同中明確約定，中介費由違約方承擔,。

庭審中,，雙方爭議焦點集中在兩個問題上：一、房屋買賣的違約責任應該由誰承擔,；二,、原告的實際損失是多少。經(jīng)查,，訴爭房產(chǎn)是被告趙某于2013年以150萬元左右價款購得,，后于2014年10月辦理了入住手續(xù)，因開發(fā)商拖延一直沒有辦理產(chǎn)權證,。原告提供的錄音證據(jù)證明,，被告不僅是因為沒有產(chǎn)權證不賣房，還有價格上漲的原因,。此外,，法院當庭提供了其調(diào)取的一份證據(jù)，該證據(jù)顯示,，紅橋區(qū)房管局已于今年3月為訴爭房屋同一單元不同樓層的一套房屋辦理了產(chǎn)權證,。

最終，經(jīng)合議庭調(diào)解,，原被告及中介公司當庭達成調(diào)解協(xié)議：解除原簽訂合同,，被告一次性賠償原告定金及其他各項損失共計12.13萬元，訴訟費由原告承擔,。（中國法院網(wǎng)）

二手房買賣違約是要付出代價的

隨著樓市的大熱,，樓價飛速上漲，交易大熱,，房子便升值了,，有些二手房房主便反悔賣房。遇到房價上漲賣方反悔時不能忍氣吞聲,，畢竟違約是要付出代價的,。

在房屋買賣合同糾紛中，出現(xiàn)違約的情況還是比較多的,，主要是因為,，一方面，房屋價格高,，稍微有點波動,，對買賣雙方中的一方都會產(chǎn)生不小的誘惑,；其次，房屋是一種特殊的商品,，買賣過程相對復雜,，付款方式多，付款步驟長,。在這程序中,，稍微有一個步驟不對，就會出現(xiàn)糾紛,，繼而引發(fā)違約的情況,。此外，我國房屋實行登記制度,，賣方需要為買方協(xié)助辦理過戶手續(xù),，而且辦理時，一般雙方都需要到場,。實際中,，如賣方想違約的話，不出面協(xié)助辦理過戶手續(xù)就是一個最大的“殺手锏”,。

我國法律規(guī)定當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,，包括合同履行后可以獲得的利益,，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失,。

二手房買賣中違約方應賠償房屋差價損失,。由于房價上漲，由于賣房人違約導致合同解除時的房屋價值與簽訂房屋買賣合同時的房屋價格之間存在的差額,，俗稱為房屋差價,，屬于賣房人違約使買房人遭受的經(jīng)濟損失。這種經(jīng)濟損失是違約行為造成的實際損失,，應當由賣房人進行賠償,。應當明確的是，只要房屋買賣合同是雙方的真實意思表示,，任何一方都不得拒絕履行,。房屋價格變動屬于商業(yè)風險，即使房屋價格上漲過猛,，也不能認為是情勢變更的情形,，賣房人不能以此為由拒絕履行合同，善意的買房人向賣房人主張因其違約行為造成的經(jīng)濟損失的,，人民法院堅決支持,。

差價損失的法律依據(jù)在于《合同法》第一百一十三條第一款之規(guī)定,，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的,，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失,?！狈课葙I賣與其他買賣合同不同的一個特點在于，守約方如要達到合同履行后的利益狀態(tài),，必然要以當前市場價購入或賣出房屋,。由于房地產(chǎn)市場是波動的，當前的房屋市場價和訂立合同時雙方約定的房屋價格之間存在差價,。這種差價就是守約方的期待利益損失,，也是合同雙方在訂立合同時應該能夠預見到的。

關于房屋漲跌損失的確定,，可參照以下方式：如雙方對房屋差價有約定或事后達成一致的,，應尊重當事人的意思自治，從約定,，如雙方在合同中約定了計算方法,，若合同約定出現(xiàn)違約情形后，每天的違約金按定金總額的0.1%計算,。雙方不能協(xié)商確定的：原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型,；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失,；無最相類似房屋比照的,，可通過專業(yè)機構評估確定房屋漲跌損失。如果因為不誠信的賣房人惡意違約導致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行,，則不僅在精神中受到打擊,，而且由于房價的上漲，不可能再以同樣的價格購買到同等地段同等面積的住房,。由于房價上漲,，由于賣房人違約導致合同解除時的房屋價值與簽訂房屋買賣合同時的房屋價格之間存在的差額，俗稱為房屋差價,，屬于賣房人違約使買房人遭受的經(jīng)濟損失,。這種經(jīng)濟損失是違約行為造成的實際損失，應當由賣房人進行賠償,。

現(xiàn)實中很多人買賣二手房,，但他們可能不清楚要簽訂合法有效的房屋買賣合同，更不知道如何約定違約責任才能更好的保護自己,，不過看完上文后大家應該清楚在二手房買賣時若遇到對方違約要記得拿起法律的武器保護自身合法權益,。