今年3月,，北京的二手房市場(chǎng)的交易十分火爆,，買房的人也很多，盡管4月的購(gòu)房熱已退燒,，但二手房市場(chǎng)也不免得會(huì)出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象,。怎樣在買二手房的時(shí)候，避免走彎路,，這是十分重要的事情,，同時(shí)，我們也需要多多關(guān)注,。

北京二手房“退燒” 4月成交均價(jià)環(huán)比降1%

近日,，國(guó)土資源部,、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃（2015～2020年）》（下稱《規(guī)劃》）,，將優(yōu)化區(qū)域空間格局,，減量?jī)?yōu)化區(qū)、存量挖潛區(qū),、增量控制區(qū)和適度發(fā)展區(qū)被劃定,，各區(qū)土地利用原則和利用導(dǎo)向也得到明確。其中,，減量?jī)?yōu)化區(qū)中,，規(guī)劃 期五年內(nèi)原則上不再安排新增建設(shè)用地。

針對(duì)《規(guī)劃》對(duì)京津冀地區(qū)的土地及房?jī)r(jià)影響,，5月4日下午接受第一財(cái)經(jīng)采訪的分析人士指出,，《規(guī)劃》是對(duì)環(huán)京地區(qū)目前的監(jiān)管不到位、瘋狂投資的糾偏,，一方面旨在疏解首都功能,，一方面糾正北京周邊一些縣市通過土地供給來推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的思路。而在對(duì)京津冀區(qū)域大規(guī)模建設(shè)行為帶來約束的同時(shí),，客觀上也 可能對(duì)北京及周邊房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響,。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫5月4日下午對(duì)記者表示，這一新規(guī)的出臺(tái)一方面是為疏解北京城市中心非首都功能,，針對(duì)“大城市病”進(jìn)行瘦身,；另一方面則是為規(guī)范環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)其他城市的土地亂象。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志提到,，《規(guī)劃》內(nèi)容的制定,，是對(duì)京津冀地區(qū)特別是環(huán)京地區(qū)目前的監(jiān)管不到位以及瘋狂投資的糾偏，“原則上新增建設(shè)用地嚴(yán)控,，鼓勵(lì)存量轉(zhuǎn)化,、存量挖潛，不宜再進(jìn)行高強(qiáng)度大規(guī)模建設(shè),，其實(shí)就是在糾正北京周邊通過土地供給來推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的思路,。”在他看來,，存量建設(shè)用地在結(jié)構(gòu) 上,，應(yīng)保障重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，以引導(dǎo)人口產(chǎn)業(yè)合理集聚作為當(dāng)前的首要任務(wù),。

作為負(fù)荷極重的特大城市,，北京近年一直在努力疏解城市功能，這從供地計(jì)劃上可見一斑,。以今年為例,，2016年北京住宅用地供應(yīng)計(jì)劃總量1200公頃，處于歷史低位水平，而其中北京城六區(qū)的土地供應(yīng)量不高于全北京市土地供應(yīng)總量的20%,，規(guī)劃新城范圍內(nèi)土地供應(yīng)量占到土地供應(yīng)總量的70%以上,。

土地之于住房，如面粉之于面包,。嚴(yán)控土地,，無疑將對(duì)住宅供應(yīng)產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響住房?jī)r(jià)格,。任啟鑫注意到,，《規(guī)劃》中還規(guī)定，順義東部等13片集中分布的優(yōu)質(zhì)耕地,，優(yōu)先劃入永久基本農(nóng)田實(shí)行嚴(yán)格保護(hù),。她對(duì)此的理解是，這一系列的新規(guī)均表明未來北京新增建設(shè)用地量將逐漸減少,。

任啟鑫預(yù)計(jì),，《規(guī)劃》實(shí)施之后，將終結(jié)環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈各城市尤其是燕郊,、香河,、固安等城市以住宅為導(dǎo)向的土地財(cái)政方向，對(duì)于規(guī)范城市規(guī)劃,，合理承擔(dān)非 首都核心功能產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將產(chǎn)生積極作用,，同時(shí)，新增住宅用地量的減少也將使得這些區(qū)域住宅市場(chǎng)開始進(jìn)入緊縮階段,，而相對(duì)應(yīng)的則是住宅產(chǎn)品價(jià)格的繼續(xù)攀升,，另外，周邊區(qū)域價(jià)格的上漲也將倒逼北京住宅市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)走高,。

今年3月以來,，伴隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)快速“回暖”，京津冀區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)不同程度跟漲,，個(gè)別縣市漲幅明顯,，引發(fā)關(guān)注。

亞豪君岳會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，剛過去的4月,，北京新建商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交1.5萬套，環(huán)比增長(zhǎng)64%,，同比增長(zhǎng)233%,，同時(shí) 這一成交量也創(chuàng)出了自2010年12月以來的64個(gè)月新高。對(duì)此,，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析,，這一階段成交量的持續(xù)攀升,，一方面是“限購(gòu)”威脅之下商品住 宅成交的集中爆發(fā)，在限購(gòu)靴子落地之前,，商品住宅引領(lǐng)成交攀升的趨勢(shì)仍將持續(xù),；另一方面，5月份開始各大房企也進(jìn)入上半年業(yè)績(jī)的“關(guān)鍵階段”,，供應(yīng)的積極 也為成交攀升提供基礎(chǔ),。

作為北京住宅交易的主體,，二手房交易則出現(xiàn)了“退燒”的趨勢(shì),。鏈家研究院日前提供給第一財(cái)經(jīng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月第四周,，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為 6803套,，環(huán)比上升了6.2%，成交均價(jià)為39986元/平方米,，環(huán)比下降1%,。鏈家研究院在報(bào)告中分析稱，雖然本周北京二手房網(wǎng)簽量有所回升,，但仍低 于3月同期規(guī)模,，由于需求量在前期得到了大量釋放，加上潛在入市需求的持續(xù)減少,，預(yù)計(jì)后期網(wǎng)簽規(guī)模將會(huì)繼續(xù)回落,。4月整月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市二手住宅 網(wǎng)簽量為2.5萬套,，低于3月的3.2萬套,，成交價(jià)上漲空間將會(huì)收窄。

“去年因?yàn)椴粔蛸I房資格,，沒能買,，春節(jié)后再看發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)漲了好多，東四環(huán)的老房子都動(dòng)輒四五萬一平方米,?！薄拔逡弧奔倨诤驼煞蚩捶恐螅幻?5后”對(duì)記者說,，覺得房?jī)r(jià)已經(jīng)如此之高,，繼續(xù)上漲的空間不會(huì)太大了。

“從供需關(guān)系上來看,，本周（北京二手房）新增客源和房源數(shù)量均持續(xù)下降,，其中新增客源數(shù)量大幅降低，新增客源與房源比降到歷史低位,，可見隨著前期需 求的大量釋放,，潛在需求不足,，預(yù)計(jì)后期網(wǎng)簽規(guī)模將會(huì)回落，同時(shí)雖然業(yè)主初始報(bào)價(jià)高,，但是可接受降價(jià)的業(yè)主占比在增加,，價(jià)格的博弈空間在擴(kuò)大，預(yù)計(jì)后期業(yè)主 心理預(yù)期會(huì)回落,，報(bào)價(jià)向市場(chǎng)價(jià)靠近,。”鏈家研究院在報(bào)告中如是寫道,。

二手房購(gòu)買時(shí)的陷阱及注意事項(xiàng)

當(dāng)下很多買賣二手房的時(shí)候,，由于房?jī)r(jià)的上漲波動(dòng)大，故而經(jīng)常出現(xiàn)二手房屋買賣糾紛的問題發(fā)生,。那么在生活中,，如果買賣二手房，應(yīng)該要謹(jǐn)防哪些陷阱,，注意哪些問題,，保證自己的利益呢,？

二手房購(gòu)買陷阱

1,、房屋買賣前,，驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證是買房人一般都不會(huì)忽略的環(huán)節(jié)，但產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性并不是所有人都會(huì)考 慮的,。最直接,、有效的防范方法，是到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行查詢,，核實(shí)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性,。

2、出賣人具有合法處分權(quán),，是保證“二手房”買賣行為合法有效的基本條件,，否則可能導(dǎo) 致買賣合同無效，這是二手房買賣中常見的“陷阱”,。要想避開這個(gè)陷阱,，買房人應(yīng)注意 以下幾個(gè)方面的問題：出賣人必須是產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人；如果房屋有多個(gè)共有人需要全體共有人 共同簽訂房屋買賣合同,；如果出賣人為已婚,，買賣行為需要取得其配偶的確認(rèn)，購(gòu)買二手公有住房,， 應(yīng)取得共同居住人同意,。

3、在簽訂買賣合同后,，如果賣房人又將該房屋賣給他人,，并且辦理了過戶手續(xù),，致使先前的買賣合同 無法履行?！邦A(yù)告登記”是避免這一陷阱的有效手段,，但買房人要注意，必須在預(yù)告登記 后三個(gè)月內(nèi)去辦理申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)變更登記,，超過三個(gè)月未申請(qǐng)的,，預(yù)告登記失效。

4,、購(gòu)買的房屋正由出賣人或承租人居住的情況下,，在買房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋,， 買房人仍會(huì)無房可住,。為避免這一陷阱,，在購(gòu)買這類房屋時(shí),，買房人應(yīng)在房屋騰空，具備交付條件后 再交付房款并在付款后立即接收房屋,。

5,、一些沒有辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋，是因?yàn)榇嬖陔y以解決的問題(如開發(fā)商欠繳政府費(fèi)用,、設(shè)計(jì)變更未經(jīng) 批準(zhǔn)),，可能在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證。如購(gòu)買此類房屋,，先要把未辦理產(chǎn)權(quán)證的原因弄清楚,，對(duì)未 來風(fēng)險(xiǎn)有充分預(yù)期，再?zèng)Q定是否購(gòu)買,。

6,、如果房屋存在被抵押、被法院查封情況等產(chǎn)權(quán)受限制的情況存在,，買房人在購(gòu)買房屋后,，將無法順 利取得所有權(quán)，甚至可能造成經(jīng)濟(jì)損失,。買房人應(yīng)事先到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行查詢,，如存在上述情況 ，不要購(gòu)買,。

7,、為賣出房屋，賣房人經(jīng)常會(huì)向買房人提供虛假信息和承諾,，但有些內(nèi)容并未寫進(jìn)合同中,。事后,，當(dāng) 買房人發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，有苦難言,。為避免這個(gè)“陷阱”,，買房人應(yīng)就關(guān)心的問題詢問賣房人 后，盡可能去核實(shí)情況的真實(shí)性,，同時(shí)要求將這些內(nèi)容寫進(jìn)合同里,。

8、原房主如果欠繳暖氣,、水,、電、有線電視等費(fèi)用,，會(huì)導(dǎo)致買房人無法正常使用這些附屬設(shè)施,。買房 人首先要了解清楚相關(guān)情況，同時(shí)把法律責(zé)任明確寫進(jìn)合同當(dāng)中來約束賣房人,。

二手房購(gòu)買的注意事項(xiàng)

除了謹(jǐn)防這些陷阱外,，購(gòu)買二手房時(shí)，我們應(yīng)該還要注意這些

1,、了解該套“二手房”是否屬于允許出售的房屋,。因?yàn)楣凶》俊胺扛摹笔鄯繒r(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購(gòu)權(quán),。所以,，一定要征詢?cè)a(chǎn) 權(quán)單位同意所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓的書面意見，并簽章,。

2,、了解房屋所有權(quán)是否真實(shí)、完整,、可靠,。房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系，房屋有無其他債權(quán),、債務(wù)糾紛,。但最要 緊的是，一定要由賣方出示,、提供合法的“房屋所有權(quán)證”,。

3、了解所購(gòu)“二手房”的準(zhǔn)確建筑面積,。合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn),，其他面積不計(jì)在內(nèi)。此外,，還要考察 地段,、環(huán)境,、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局,、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)問題,。

4、了解購(gòu)買“二手房”的程序,。購(gòu)買“二手房”買賣雙方必須要簽訂《房屋買賣合同》,，并到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土房管 局市場(chǎng)交易管理部門,，辦理已購(gòu)住房出售登記,、過戶和繳納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)手續(xù)。

5,、了解屋內(nèi)設(shè)施的交驗(yàn)細(xì)節(jié),。有些業(yè)主在簽訂合同時(shí)常常口頭向客戶保證,，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗,、地板、空調(diào)以及柜子,、熱水 器可以全部贈(zèng)送,。結(jié)果到實(shí)際交房時(shí)客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸,、地板被撬,、屋內(nèi)狼藉不堪，而業(yè)主承諾的 空調(diào),、熱水器更是不見蹤影,。

6付款方式。在購(gòu)房合同簽訂過程中,，必須注意付款方式的一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié),。比如，買賣雙方可以約定,，在付款方式 的選擇上標(biāo)明,，在簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，客戶即支付相當(dāng)于房?jī)r(jià)款百分之多少的定金給業(yè)主或中 介公司等,。

7,、交房時(shí)間。在合同簽訂的時(shí)候還應(yīng)該明確注明房屋交驗(yàn)時(shí)間是在過戶后第幾個(gè)工作日或雙方約定的其他時(shí)間,； 房屋交驗(yàn)前產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋交驗(yàn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用由誰承擔(dān),；另外，雙方的其他約定也需在合同中注明 ,。

8,、違約責(zé)任,。買賣雙方在合同約定時(shí)最好清楚標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)，這樣可大大有利于避免糾紛的發(fā)生,。如悔約 責(zé)任,、違約金款項(xiàng)、逾期付款責(zé)任,、滯納金款項(xiàng)及其他違約情況等,。

二手房，因?yàn)槠鋬r(jià)格優(yōu)勢(shì)以及周邊成熟的配套設(shè)施為不少市民青睞,。但相對(duì)于新開發(fā)的商品房,，二手房買賣存在更多的風(fēng)險(xiǎn)。因此,，在購(gòu)買二手房時(shí),，一定要擦亮自己的眼睛，謹(jǐn)防這些陷阱,，謹(jǐn)記這些注意事項(xiàng),。