最近,，我的同事正考慮結(jié)婚買房的問題,，聽到了我之前從未聽過的詞兒“小產(chǎn)權(quán)房”和“大產(chǎn)權(quán)房”，同事表示不知該如何區(qū)分，也不清楚到底該買“大產(chǎn)權(quán)房”還是“小產(chǎn)權(quán)房”,。為了解決這一問題,，我們立馬查了相關(guān)資料。

實際上,，在法律上,，房產(chǎn)權(quán)本來是不分大小，只有一種定義,，但由于我國的一些特色,，形成了社會上一些約定成俗的說法。

何為“小產(chǎn)權(quán)房”

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,，未繳納土地出讓金等費用,，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念,，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂,。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案,。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證,。

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的,。按照國家的相關(guān)要求,，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù),。

比如,，買了房的“業(yè)主”沒有房產(chǎn)證，只有購房合同,，購買“小產(chǎn)權(quán)房”,，不繳納國家規(guī)定的各種稅費，但要向小區(qū)的開發(fā)商交備案費和更名費,，加起來也要幾萬元,，之后與小區(qū)開發(fā)商簽訂新的合同，原先房東的購房合同則作廢,。手續(xù)簡單,，只有錢到位了，一上午就可以完成交易,。

何為“大產(chǎn)權(quán)房”

“大產(chǎn)權(quán)房”即“小產(chǎn)權(quán)房”的相對詞,，也就是購房者既有了《房屋所有權(quán)證》,，也有了《土地使用權(quán)證》。通常解釋為國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán),?？梢院戏ǖ倪M(jìn)行二手房交易，買的房建在合法的建筑用地上,。大產(chǎn)權(quán)房具有占有,、使用、收益和處分四項完整的權(quán)能,。

大產(chǎn)權(quán)房與小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別

所謂的“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”只是一種較為通俗的說法,，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)從業(yè)人員約定俗成的一種稱呼。但目前關(guān)于大產(chǎn)權(quán)與小產(chǎn)權(quán)的說法并不一樣,，大致有三種解釋：

第一,，是把開發(fā)商取得的房屋所有權(quán)稱為“大產(chǎn)權(quán)”，把買房人取得的房屋所有權(quán)稱之為“小產(chǎn)權(quán)”,，或者說“大產(chǎn)權(quán)”是指整棟樓的產(chǎn)權(quán),，而“小產(chǎn)權(quán)”是指大產(chǎn)權(quán)分割后過戶到業(yè)主手中的產(chǎn)權(quán)，在實際的權(quán)利行使上,，兩者是沒有質(zhì)的區(qū)別,。

第二，是把國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán),，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的,，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)。購房人要注意的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的房產(chǎn)實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán),。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,，購房合同國土房管局也不會給予備案。

第三,，買房后如想再轉(zhuǎn)讓時,，不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，在轉(zhuǎn)讓時要補繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”,。對這個區(qū)別購房人可從合同第一條“土地使用權(quán)的取得形式”中加以確認(rèn),。房地產(chǎn)商提供的土地證明如果是通過“劃撥”得來，就是這里說的“小產(chǎn)權(quán)”,；如果是通過“出讓”或“轉(zhuǎn)讓”得來,，就是這里所說的“大產(chǎn)權(quán)”。

除了這些外,，我們還需要注意我國的新政策,。根據(jù)國土資源部透露,，違法開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”情節(jié)嚴(yán)重或?qū)⑷胄?。會同住建部開展“小產(chǎn)權(quán)房”清理工作,，對違法線索及時組織核查，督促依法依規(guī)處理,。在試點的基礎(chǔ)上,，研究“小產(chǎn)權(quán)房”處置政策。國土資源部還參加最高人民法院“小產(chǎn)權(quán)房”問題民事,、刑事法律問題研討會,，協(xié)調(diào)解決違法開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”情節(jié)嚴(yán)重情形入刑問題，從司法層面加大打擊力度,。

其實,，通過上述的解釋與對比，我們從側(cè)面可以了解,，相對“大產(chǎn)權(quán)房”來說,，“小產(chǎn)權(quán)房”的價格肯定是偏低的。但是,，我們也了解到,，“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險過大，因此,，還是建議購買“大產(chǎn)權(quán)房”哦,。