我國(guó)住房分配制度已發(fā)生重大的變化,，福利分房也被取消，當(dāng)住房分配制度逐步走向貨幣化時(shí),，商品房按揭便成為房產(chǎn)市場(chǎng)中的熱點(diǎn)所在,。但很多年輕人依然不知道什么是按揭貸款買(mǎi)房，也不知道按揭貸款買(mǎi)房的流程是什么,，更加不清楚在按揭購(gòu)房時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng),。

按揭購(gòu)房的流程

按揭是指以房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)或有價(jià)證券、契約等作抵押,，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息,，貸款還清后銀行歸還抵押物，具體的流程為：

1,、與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同,；

此時(shí)需要注意審查開(kāi)發(fā)商是否具有“五證”：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》,。

2,、繳付首付款，注意保存首付款收據(jù),；

3,、到銀行填寫(xiě)《個(gè)人房屋貸款申請(qǐng)表》；

開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)與一家或幾家銀行簽訂合作協(xié)議,，因此到與開(kāi)發(fā)商有協(xié)議的銀行辦理按揭貸款協(xié)議,，這樣手續(xù)會(huì)方便些,。帶齊首付款收據(jù)、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,、身份證,、本市戶(hù)口簿（非本市戶(hù)口提供一年以上暫住證明）、收入證明等原件及復(fù)印件到銀行填寫(xiě)《個(gè)人房屋貸款申請(qǐng)表》,。

4,、銀行審查按揭貸款申請(qǐng)；

銀行的信貸人員對(duì)申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行審查和逐級(jí)審批,，如果認(rèn)為符合銀行的貸款條件,，會(huì)通知申請(qǐng)人簽訂《個(gè)人房屋按揭貸款合同》，合同期限不超過(guò)30年,。

5,、到房管局辦理《房屋他項(xiàng)權(quán)利證》，用以證明此房產(chǎn)上有銀行的抵押權(quán),。到公證部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)抵押公證,。到保險(xiǎn)公司辦理房屋保險(xiǎn)；

以上手續(xù)銀行一般會(huì)代辦,。

6,、開(kāi)立賬戶(hù)；

選用委托扣除款方式還款的客戶(hù)需與銀行簽訂委托扣款協(xié)議,，并在貸款行指定的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)立還款專(zhuān)用的儲(chǔ)蓄存折賬戶(hù)或儲(chǔ)蓄卡,、信用卡賬戶(hù)。同時(shí),，售房人要在貸款行開(kāi)立售房結(jié)算賬戶(hù)或存款專(zhuān)戶(hù),。

7、支用貸款,；

經(jīng)貸款行同意發(fā)放的貸款,，辦妥有關(guān)手續(xù)后，貸款行按照借款合同約定,，將貸款直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款行開(kāi)立的存款賬戶(hù)內(nèi),，或?qū)①J款一次或分次劃入售房人在貸款行開(kāi)立的存款賬戶(hù)內(nèi)。

8,、按約還款,；

借款人必須按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息,，否則銀行可以依法收回房屋,。

9、償還完畢貸款,。

貸款本息結(jié)清后,，注銷(xiāo)抵押登記,，購(gòu)房者就成為房屋的真正所有人了。

按揭貸款應(yīng)注意什么

辦理按揭貸款時(shí)需要提供相關(guān)資料給銀行,，然后銀行會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的相關(guān)手續(xù)及借款申請(qǐng)人提交的全部資料,、文件進(jìn)行審查，逐級(jí)審批,，為避免審批不過(guò)購(gòu)房者在此時(shí)就不得不注意以下事項(xiàng)：

1、提供真實(shí)資料

規(guī)避貸款影響剛需購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款,，銀行一般會(huì)要求購(gòu)房者提供相應(yīng)的收入證明（包括個(gè)人職業(yè),、職務(wù)和薪酬及其他經(jīng)濟(jì)收入情況等方面的證明）。

如果按揭購(gòu)房者向銀行提供了虛假材料,，則可能帶來(lái)比較嚴(yán)重的影響：輕則影響銀行審查,，最終不能發(fā)放貸款，實(shí)現(xiàn)不了自己的居住夢(mèng),；重則可能因?yàn)閭€(gè)人提供虛假材料,，導(dǎo)致不能辦理按揭貸款，造成開(kāi)發(fā)商據(jù)此要求購(gòu)房者承擔(dān)逾期交付辦理按揭資料及商品房預(yù)售合同的違約責(zé)任,，支付相當(dāng)數(shù)額的違約金,。

2、小心貸款申請(qǐng)不成功 讓開(kāi)發(fā)商沒(méi)收購(gòu)房定金

一般情況下,，在購(gòu)房者同開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)購(gòu)房合同后,，才能向銀行申請(qǐng)按揭貸款并最終與銀行簽訂按揭貸款合同。但由于按揭貸款能否申請(qǐng)成功,，具有不確定性,，因此購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)高度重視能夠貸款申請(qǐng)成功的問(wèn)題。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)生活中,，已經(jīng)發(fā)生了許多按揭貸款申請(qǐng)不成功,，開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持不退還購(gòu)房者定金的案例。

購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同交付定金時(shí),，一定要在合同中明確約定,，若因按揭貸款未能獲銀行同意導(dǎo)致購(gòu)房者申請(qǐng)解除購(gòu)房合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)全額退還購(gòu)房者繳納的購(gòu)房定金,，從而避免購(gòu)房者的定金損失,。

3、最好不要簽訂“連帶違約條款”

在目前的樓市消費(fèi)中,，開(kāi)發(fā)商有時(shí)會(huì)要求在按揭貸款合同中或單獨(dú)與購(gòu)房人簽訂連帶違約條款：即借款人出現(xiàn)未按時(shí)歸還按揭款導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的,，開(kāi)發(fā)商有權(quán)按原價(jià)回購(gòu)房屋或解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

一般情況下,，不要同開(kāi)發(fā)商簽訂“連帶違約條款”,。如果一定要簽或者已經(jīng)簽訂了類(lèi)似條款的購(gòu)房者,，一定要注意還款的及時(shí)等情況，避免因?yàn)閭€(gè)人在還款等方面出現(xiàn)違約,，造成開(kāi)發(fā)商回購(gòu)或處分抵押擔(dān)保物的情況出現(xiàn),。

4、認(rèn)真履行還款義務(wù) 避免銀行提前收回貸款

一般情況下,，購(gòu)房者與銀行簽訂的按揭貸款合同都明確的規(guī)定了購(gòu)房者的還款期限,。同時(shí)，借款合同中還一般都約定了“如果借款人連續(xù)三期或累計(jì)六期逾期,，銀行有權(quán)提前收貸,，處置抵押擔(dān)保物，并有權(quán)要求借款人承擔(dān)銀行實(shí)現(xiàn)債權(quán)產(chǎn)生催收費(fèi),、律師費(fèi),、訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用”的條款,。這是因?yàn)槿绻?gòu)房者提前還貸,，則會(huì)影響到銀行的收益和資金安排計(jì)劃，在貸款發(fā)放的一到三年內(nèi)提前還貸,，銀行可能會(huì)要求借款人支付相應(yīng)的違約金,。

借款人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照借款合同約定的還款時(shí)間及金額履行自身的義務(wù)，如果實(shí)在需要提前還款,，則需要提前做好相關(guān)的工作,，避免給自己造成損失。

小編還要提醒各位購(gòu)房者在還清了全部貸款本金和利息后,，一定要持銀行的貸款結(jié)清證明和相關(guān)憑證,，及時(shí)到房管局辦理注銷(xiāo)抵押登記手續(xù)，以確保物權(quán)的完整性,。只有這樣,，購(gòu)房者才能規(guī)避因沒(méi)有辦理注銷(xiāo)抵押登記手續(xù)而帶來(lái)的可能出現(xiàn)的相關(guān)糾紛或者風(fēng)險(xiǎn)。