近日，財(cái)政部公布了2015年全國(guó)土地出讓收支情況,，引起人們的關(guān)注,。去年，由于我國(guó)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革加快推進(jìn),，固定資產(chǎn)投資特別是房地產(chǎn)投資增速大幅回落,，經(jīng)濟(jì)增速放緩，土地市場(chǎng)需求不足,，從而導(dǎo)致了全國(guó)土地出讓收支呈下降狀態(tài),。

 

2015年全國(guó)賣(mài)地收入銳減兩成 官方披露原因

 

全國(guó)土地出讓收入在觸及2014年4.3萬(wàn)億元高點(diǎn)后，受經(jīng)濟(jì)增速放緩,、土地市場(chǎng)需求不足等影響,，2015年掉頭直下，一年減少了9283億元,。而今年有可能繼續(xù)下滑,。

 

從4.3萬(wàn)億到3.4萬(wàn)億

 

財(cái)政部網(wǎng)站5日披露的2015年全國(guó)土地出讓收支情況顯示，當(dāng)年全國(guó)繳入國(guó)庫(kù)的土地出讓收入跌破4萬(wàn)億元,，為33657.73億元,，同比下降21.6%。

 

不過(guò),，在去年中央和地方陸續(xù)出臺(tái)穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展的政策后,，土地收入復(fù)蘇跡象明顯。2015年第四季度土地出讓收入止跌回升（同比增長(zhǎng)9.5%）,，2016年前兩個(gè)月,，地方政府國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入也與同期持平。

 

今年以來(lái),，個(gè)人住房貸款首付門(mén)檻降低,，房地產(chǎn)交易契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策出臺(tái)，樓市成交量上升明顯,，全國(guó)賣(mài)地收入會(huì)否再次上揚(yáng),？

 

一直關(guān)注土地市場(chǎng)的上海財(cái)經(jīng)大學(xué)王克強(qiáng)教授告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，未來(lái)全國(guó)賣(mài)地收入漲跌難以判斷,，土地出讓數(shù)量將保持穩(wěn)定,，土地出讓價(jià)格成為關(guān)鍵，而價(jià)格又與今年經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相連,。

 

不過(guò)，根據(jù)2016年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告，2016年地方政府性基金中的國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄋ追Q(chēng)賣(mài)地收入）預(yù)算收入為28248.6億元,，下降13.2%,。全國(guó)賣(mài)地收入中，地方賣(mài)地收入占大頭,，這意味著政府對(duì)今年土地出讓收入增速并不樂(lè)觀,，2016年全國(guó)土地出讓收入或繼續(xù)下滑。

 

為何降幅如此大

 

財(cái)政部總結(jié)2015年土地出讓收入大幅下降的四點(diǎn)原因：土地市場(chǎng)需求不足,；用地結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,；出讓面積繼續(xù)萎縮；地價(jià)增速逐步趨緩,。

 

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài),，受經(jīng)濟(jì)增速放緩等因素影響，土地市場(chǎng)需求呈現(xiàn)不足狀態(tài),。2015年,，全國(guó)國(guó)有建設(shè)用地實(shí)際供應(yīng)量為53.36萬(wàn)公頃，同比下降12.5%,。

 

而為了配合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,，2015年國(guó)家在國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)上實(shí)施差別化供地政策。分類(lèi)型看,，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地,、房地產(chǎn)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地分別占土地供應(yīng)總量的23.4%、22.4%和54.2%,，三類(lèi)用地占比分別較上年下降0.8,、2.4和提升3.2個(gè)百分點(diǎn)。

 

王克強(qiáng)告訴本報(bào)記者,，國(guó)家降低如工礦倉(cāng)儲(chǔ)之類(lèi)的建設(shè)用地,，轉(zhuǎn)而增加事關(guān)民生的基礎(chǔ)設(shè)施等用地，這是一個(gè)好現(xiàn)象,。由于基礎(chǔ)設(shè)施用地價(jià)格較低,，房地產(chǎn)用地和工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地價(jià)格較高，因此用地類(lèi)型結(jié)構(gòu)的改變對(duì)于土地出讓收入減收影響較大,。

 

在房地產(chǎn)高庫(kù)存壓力下,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)置土地更加謹(jǐn)慎。2015年,，全國(guó)土地出讓面積22.14萬(wàn)公頃,，同比下降18.6%，與上年相比下滑3.1個(gè)百分點(diǎn),。

 

王克強(qiáng)認(rèn)為,，國(guó)家不再片面追求經(jīng)濟(jì)增速,，而是強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量，同時(shí)對(duì)建設(shè)用地采取總量控制,，這讓地方政府出讓土地時(shí)變得更為理性,，并加大力度盤(pán)活存量建設(shè)用地，也是導(dǎo)致地方政府出讓土地收入增速下滑的原因,。

 

土地出讓支出相應(yīng)下滑

 

由于土地出讓收入大幅下滑,，土地出讓支出也相應(yīng)下滑。

 

財(cái)政部稱(chēng),，2015年全國(guó)土地出讓支出主要呈現(xiàn)三大特征：成本性支出占支出總額的比重略有下降,；征地拆遷補(bǔ)償和補(bǔ)助被征地農(nóng)民支出占比有所提升；土地出讓收益注重向農(nóng)業(yè)農(nóng)村和保障性安居工程傾斜,。

 

財(cái)政部表示,，當(dāng)前，土地出讓收支管理還存在一些問(wèn)題,，主要包括：土地違法案件未得到徹底遏制,，大多數(shù)違法用地未繳納土地出讓收入，造成土地出讓收入流失,；土地市場(chǎng)化配置比例偏低,，工業(yè)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地存在粗放利用現(xiàn)象，導(dǎo)致土地價(jià)值難以完全實(shí)現(xiàn),；一些地方仍存在減免或變相減免土地出讓收入,、通過(guò)空轉(zhuǎn)等方式虛增土地出讓收入和違規(guī)安排支出等問(wèn)題，違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,。

 

財(cái)政部稱(chēng),，下一步，應(yīng)加大對(duì)違法用地的打擊力度,，依法征收土地出讓收入,，避免土地出讓收入流失。同時(shí),，擴(kuò)大國(guó)有建設(shè)用地有償使用范圍,，完善工業(yè)用地供應(yīng)方式，建立有效調(diào)節(jié)工業(yè)用地和居住用地合理比價(jià)機(jī)制,。（新浪財(cái)經(jīng)）

 

國(guó)有土地出讓

 

土地出讓收入是我國(guó)財(cái)政收入的主要組成部分,，而2015年全國(guó)土地出讓收支同比下降不少，并已跌破了4萬(wàn)億,，可能對(duì)基層財(cái)政產(chǎn)生一定的影響,。土地出讓與人們的生活息息相關(guān)，那到底什么是土地出讓呢,？我們一起來(lái)了解一下吧,。

 

國(guó)有土地出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

 

國(guó)有土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式：

 

（一）協(xié)議,；

 

（二）招標(biāo),；

 

（三）拍賣(mài),；

 

（四）依照前款規(guī)定方式出讓土地使用權(quán)的具體程序和步驟,，由省自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定,。

 

盡管有以上4種方法出讓土地,，但是，今天,，我們重點(diǎn)討論的是招標(biāo)出讓土地的程序,。

 

招標(biāo)出讓土地程序

 

1.土地交易的招標(biāo)可采用公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)。

 

公開(kāi)招標(biāo)是指招標(biāo)人通過(guò)土地市場(chǎng)載體,、媒體等形式發(fā)布招標(biāo)公告而進(jìn)行的招標(biāo),。

 

邀請(qǐng)招標(biāo)是指招標(biāo)人向符合條件的單位和個(gè)人發(fā)出招標(biāo)書(shū)面邀請(qǐng)進(jìn)行的招標(biāo)。

招標(biāo)人應(yīng)是國(guó)土資源行政主管部門(mén),，土地交易機(jī)構(gòu),。

 

2.屬于下列情況的土地交易，采用公開(kāi)招標(biāo)方式進(jìn)行,。

 

(1)具有特定的社會(huì),、公益建設(shè)條件或其他綜合目標(biāo)的；

 

(2)土地用途有嚴(yán)格限制,，可能僅少數(shù)單位或個(gè)人有受讓意向的,。

 

對(duì)土地使用者有資格限制或特別要求的，經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn),，可對(duì)符合條件的用地申請(qǐng)者進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo),。

 

3.采用招標(biāo)方式進(jìn)行土地交易的，投標(biāo)人少于三人的,，招標(biāo)結(jié)果無(wú)效,，招標(biāo)人可以重新組織招標(biāo)或轉(zhuǎn)換為拍賣(mài)、掛牌出讓方式,。

 

4.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)截止日前20日發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)招標(biāo)書(shū),。

因特殊情況需要更改、補(bǔ)充或撤回公告的,，并在開(kāi)標(biāo)日不少于3日前告知當(dāng)事人,。

 

5.投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制標(biāo)書(shū)。投標(biāo)人為單位的,，由法定代表人書(shū)面簽字加蓋公章,；投標(biāo)人為個(gè)人的,，由投標(biāo)人簽名。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止日前將標(biāo)書(shū)密封投入指定標(biāo)箱,，并交納投標(biāo)保證金,，保證金按周邊土地市場(chǎng)價(jià)5%收取。

 

招標(biāo)公告中告知允許郵寄標(biāo)書(shū)的,，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)掛號(hào)郵寄,，并以投標(biāo)截止日前招標(biāo)人收到標(biāo)書(shū)方為有效。

 

6.投標(biāo)人向招標(biāo)人遞交的投標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容,。

 

(1)填寫(xiě)好的國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)書(shū),；

 

(2)投標(biāo)人有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本；

 

(3)企業(yè)法定代表人證明書(shū),；

 

(4)法人代表身份證明書(shū),；

 

(5)以個(gè)人身份投標(biāo)的，須提交身份證影印件,；

 

(6)履約保證金到達(dá)招標(biāo)人指定賬戶的證明材料,；

 

(7)招標(biāo)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提交的其他證明文件。

 

7.發(fā)出招標(biāo)文件后,，招標(biāo)人不得隨意更改其內(nèi)容,，并應(yīng)當(dāng)對(duì)要約內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任。

投標(biāo)人將標(biāo)書(shū)投入標(biāo)箱后不得撤回,，并對(duì)標(biāo)書(shū)和有關(guān)書(shū)面承諾承擔(dān)法律責(zé)任 ,。

 

8.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)舉行開(kāi)標(biāo)會(huì)議,，召集全體投標(biāo)人參加,，并公布評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的原則的方法以及標(biāo)底,。土地交易機(jī)構(gòu)指派人員,，擔(dān)任開(kāi)標(biāo)會(huì)秘書(shū)工作。

 

9.評(píng)標(biāo),、定標(biāo)由招標(biāo)人依法組織的評(píng)標(biāo)組負(fù)責(zé),。評(píng)標(biāo)組成員由五人以上單數(shù)組成，并推選一名評(píng)標(biāo)組組長(zhǎng),。評(píng)標(biāo)組一般在開(kāi)標(biāo)前24小時(shí)內(nèi)組成,，其成員由監(jiān)察機(jī)關(guān)派駐國(guó)土資源部門(mén)監(jiān)察人員從專(zhuān)家?guī)烊藛T中隨機(jī)抽取方式確定，并在開(kāi)標(biāo)人確定前保密,。

 

10.專(zhuān)家?guī)烊藛T應(yīng)根據(jù)擬評(píng)標(biāo)項(xiàng)目情況主動(dòng)提出回避申請(qǐng),。

 

對(duì)投標(biāo)人提出要求需要評(píng)標(biāo)組成員回避的，由監(jiān)察機(jī)關(guān)派駐國(guó)土資源部門(mén)監(jiān)察人員進(jìn)行審查,，并報(bào)國(guó)土資源局領(lǐng)導(dǎo)確定,。評(píng)標(biāo)組成員一經(jīng)確定,，必須參加開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo)。

 

11.土地交易的招標(biāo)開(kāi)標(biāo),、評(píng)標(biāo)按下列程序進(jìn)行：

 

(1)點(diǎn)算標(biāo)書(shū),；

 

(2)開(kāi)啟標(biāo)書(shū)；

 

(3)對(duì)標(biāo)書(shū)和標(biāo)書(shū)附件進(jìn)行審查,，對(duì)不符合規(guī)定的標(biāo)書(shū)宣布為無(wú)效標(biāo)書(shū),；

 

(4)評(píng)標(biāo)和定標(biāo)，確定中標(biāo)人,；

 

(5)對(duì)中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書(shū)》,；

 

(6)與中標(biāo)人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》,。

 

12.有下列情形之一者為無(wú)效標(biāo)書(shū)：

 

(1)投標(biāo)文件未密封的,；

 

(2)投標(biāo)文件無(wú)投標(biāo)人及其法定代表人或者授權(quán)委托人印鑒的；

 

(3)應(yīng)當(dāng)提供投標(biāo)保證金而未提供的,；

 

(4)符合招標(biāo)文件規(guī)定的其他無(wú)標(biāo)標(biāo)書(shū)條件的,。

 

無(wú)效標(biāo)書(shū)應(yīng)當(dāng)在開(kāi)標(biāo)前由招標(biāo)人依法當(dāng)眾認(rèn)定并宣布。

 

13.開(kāi)標(biāo)會(huì)后,，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)于10日內(nèi)確定中標(biāo)人,，并向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書(shū)》，同時(shí)告知未中標(biāo)人,。

 

中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照《中標(biāo)通知書(shū)》約定的時(shí)間,、地點(diǎn)與招標(biāo)人簽訂《國(guó)有土地土地權(quán)權(quán)出讓合同》；因特殊原因不能依約定時(shí)間簽訂的,，經(jīng)招標(biāo)人同意可以另行約定簽訂時(shí)間,，但最長(zhǎng)不得超過(guò)15日。

 

14.《中標(biāo)通知書(shū)》發(fā)出后,，中標(biāo)人因吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照,、取消資格等原因失去履約能力和條件的，招標(biāo)人可以取消中標(biāo)人的中標(biāo)資格,，《中標(biāo)通知書(shū)》無(wú)效,。招標(biāo)可以確定排名第二的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

 

15.投標(biāo)人未中標(biāo)或在開(kāi)標(biāo)會(huì)前聲明放棄投標(biāo)的,，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)于定標(biāo)后5日內(nèi)退還投標(biāo)人預(yù)交的保證金(不計(jì)利息),。投標(biāo)人中標(biāo)的，其交納的保證金可以充抵土地使用權(quán)出讓金,。投標(biāo)人在開(kāi)標(biāo)后撤標(biāo)的,，或中標(biāo)后拒絕簽訂合同的，或失去履約能力與條件的,，所交保證金不予退還,。招標(biāo)人拒絕簽訂合同的,，應(yīng)向中標(biāo)人雙倍返還其保證金。

 

16.標(biāo)底被泄露的,，招標(biāo)人有權(quán)終止招標(biāo)活動(dòng),，并告知投標(biāo)人。

 

土地是所有經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的基本要素,，都要附著在土地上,，因此，土地出讓收入的下降會(huì)對(duì)基層財(cái)政產(chǎn)生一定影響,。盡管有部分專(zhuān)家預(yù)測(cè)2016年度的土地出讓收入將持續(xù)下降,，但也有不少專(zhuān)家依照今年發(fā)展趨勢(shì)，以及因養(yǎng)老和城鎮(zhèn)化發(fā)展會(huì)消減結(jié)構(gòu)性短缺與過(guò)剩并存的問(wèn)題,，認(rèn)為2016年的土地出讓收入會(huì)回暖,。