我國目前房地產(chǎn)市場秩序不夠規(guī)范，個(gè)別開發(fā)商存在一房多賣,、抵押后又賣,、賣后又抵押等情況，這種不誠信引發(fā)多方利益沖突,。出現(xiàn)這種情況后,，如何保護(hù)購房人及其他當(dāng)事人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定,，實(shí)現(xiàn)法律效果和社會(huì)效益的統(tǒng)一,，成為眾人面臨的重要問題。

（一）購房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)是否必然大于工程款權(quán)利人的優(yōu)先權(quán),？

1,、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中,，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定,，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán),。二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人,。”該解釋的重要意義在于確定消費(fèi)者的基本生存權(quán)優(yōu)于經(jīng)營權(quán),。交納了50％以上的消費(fèi)者對(duì)其所購房屋享有優(yōu)先于工程款請(qǐng)求權(quán)人的受償權(quán),，有權(quán)以實(shí)物交付的方式或者以拍賣價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆绞綄?shí)現(xiàn)。

2,、購房消費(fèi)者享有優(yōu)于工程款的優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：（1）購房人應(yīng)當(dāng)是消費(fèi)者,，即必須以生活消費(fèi)為目的的自然人；（2）購房人已經(jīng)交付了50％以上的購房款,；（3）簽訂的商品房預(yù)售合同合法有效,。以上三個(gè)條件缺一不可。由于最高人民法院對(duì)此《批復(fù)》未對(duì)商品房預(yù)售合同是否必然進(jìn)行預(yù)售登記作為享有優(yōu)先權(quán)的前提條件做出規(guī)定,，故消費(fèi)者享有優(yōu)先權(quán)不以預(yù)售登記為要件,。

（二）購房消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)是否必然大于抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)？

1,、商品房買賣合同有效成立后,，出賣人又在此房屋上設(shè)置了抵押權(quán)，妨礙了消費(fèi)者在房管部門辦理過戶,，若消費(fèi)者起訴出賣人,，請(qǐng)求取得房屋產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)分別以下情況處理：（1）若買賣合同沒有登記,，抵押合同已經(jīng)登記,，則應(yīng)當(dāng)按照《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定處理。因?yàn)榈盅何锏怯浘哂形餀?quán)公示公信效力,，登記物權(quán)得以對(duì)抗未登記的其他權(quán)利,，抵押權(quán)人享有對(duì)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。但是,，若消費(fèi)者有證據(jù)證明抵押權(quán)人明知房屋已經(jīng)出售,，而為債權(quán)的實(shí)現(xiàn)就該房屋設(shè)定抵押權(quán)的，這種行為是惡意損害第三人的違法行為,，故抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)不能對(duì)抗購房人的優(yōu)先權(quán),。（2）若預(yù)售合同已經(jīng)登記，出賣人就該房屋向債權(quán)人設(shè)定抵押的,，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押物的權(quán)屬狀況盡審查義務(wù),，以此可以防范出賣人惡意抵押損害購房人利益，但若債權(quán)人未盡審查義務(wù)而與出賣人簽訂了抵押協(xié)議，則抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)不能對(duì)抗購房消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán),。

2,、房屋設(shè)定抵押并經(jīng)抵押登記后又出賣的，涉及抵押權(quán)與購房消費(fèi)者的權(quán)益相沖突,。此種情況下雖然可以認(rèn)定購房合同有效,，但抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，有物權(quán)效力,，因此,，抵押權(quán)人有權(quán)行使物上追及權(quán)。這種情況下應(yīng)該按照《擔(dān)保法》及《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》之規(guī)定處理,，即消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)不能對(duì)抗抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán),。

俗話說“小心駛得萬年船”，這句話告訴了我們,，在做任何事的時(shí)候都應(yīng)該小心謹(jǐn)慎,，多加注意。尤其是在買價(jià)格高昂的房子時(shí),，購房者如果不想自己的利益被損害,，那在買房時(shí)就要多多注意開發(fā)商是否在該房屋上設(shè)置抵押，是否有一房二賣的情形,。