在發(fā)出“目前不會投資海內外樓市”的聲音之后，昨日,，SOHO中國又將此前與復星互不相讓的上海外灘8-1地塊項目50%的股權出售給復星,。從四年前的“由賣轉租”到今天的“投資轉持有”,，這家成立于1995年的企業(yè)似乎一直在追求改變。然而,，在業(yè)內人士看來,，SOHO中國轉型的前景還有待時間檢驗。

SOHO中國轉型前景撲朔迷離

SOHO中國發(fā)布的名為《有關上海海之門房地產投資管理有限公司重組的公告》稱,，將對公司間接持有50%股權的公司海之門以股東批準方式進行重組,。重組包括海之門向浙江復星出售證大外灘全部股權，這場曠日持久的上海外灘地王之爭終于以SOHO中國的“服軟”告終,。結合日前SOHO中國CEO張欣提出的“不再投資海內外樓市”的宣言,，SOHO似乎是在為存量資產增加而加速資金的回流。

日前,，張欣表示,，目前海外主要城市的房產過于昂貴，暫時不會投資海外房地產,，對在中國進一步投資土地也不感興趣,，轉而選擇持有現金。

張欣對目前海內外樓市的“冷眼”,，在業(yè)內人士看來似乎過于激進,。易觀研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向北京商報記者表示，作為企業(yè)來講,，還是應該看好房地產傳統領域的投資,，機會仍是存在的。絕大多數房企也還在熱衷于樓市的投資,，關鍵在于如何將現有資源有效整合起來,。

SOHO中國發(fā)布的2015年度中期業(yè)績顯示，上半年實現營業(yè)額3.93億元,，同比下降92%,，實現公司權益股東應占核心純利7200萬元，同比下降94%,。SOHO中國稱,，期內營業(yè)額大幅下降的主要原因是集團業(yè)務由“開發(fā)-銷售”轉型為“開發(fā)-持有”，從而導致物業(yè)銷售收入下降所致,。

對于放棄外灘項目的主導權,、停止海內外投資，業(yè)內人士認為,，這是在給這場轉型繼續(xù)鋪路,，是加速資金回流的體現，原因在于向持有型租賃物業(yè)轉型的過程中需要大量的資金作為儲備支持。

嚴躍進表示,，新穎的業(yè)務如創(chuàng)客空間,、針對小微企業(yè)提供的租賃物業(yè)，這些將是SOHO中國與其他房企的競爭著力點,。然而,，這些業(yè)務并非SOHO中國獨有，能否使這些比較新穎的業(yè)務形成規(guī)模,，是SOHO中國未來能否在地產行業(yè)激烈競爭中勝出的關鍵,。（北京商報）

房地產投資風險分析

近年來，我國的房地產開發(fā)產業(yè)得到了井噴式的發(fā)展,。當然,，房地產市場的快速發(fā)展也帶了炒房、高房價等諸多問題,，國家也因此加大了對房地產市場的調控,。這些因素綜合起來給房地產市場的發(fā)展帶了很多不確定性。投資房地產市場,，需要充分了解其投資風險,。

從投資決策，到土地獲取,，到項目建設,，到經營管理，在整個房地產開發(fā)的整個過程中,，風險無處不在,。

1、政策風險,。政府的政策對房地產業(yè)的影響是全局性的,，房地產政策的變化趨向，直接關系到房地產投資者的成功與否,。房地產業(yè)由于與國家經濟發(fā)展緊密相關,，因此在很大程度上受到政府的控制，政府對租金,、售價的控制,、對外資的控制,、對土地使用的控制,，對環(huán)境保護的要求，尤其對投資規(guī)模,、投資方向,、投融資的控制以及新稅務政策的制定，都對房地產投資者構成風險。在我國,，房地產商應隨時關注房地產政策的變化趨勢,，以便及時處理由此引發(fā)的風險。

2,、城市規(guī)劃風險,。城市規(guī)劃風險是指由于城市規(guī)劃的變動對已經建成的、正在建設中的以及將要建設的房地產商品的價值量產生影響,，給房地產商品經營者帶來經濟上的損失的風險,。 

3、征地開發(fā)風險,。征地開發(fā)風險是指由于征地拆遷所帶來的風險,，一方面我國現行拆遷安置法規(guī)條例太籠統，各地情況千差萬別,，法規(guī)可操作性比較差,；另一方面地塊上原房產所有者基于社會的、心理的,、經濟的原因,，可能不愿意出售。因此,，征地拆遷很難順利進行,，最終投資者不得不付出比預期更多的金錢和時間，承受更大的機會成本,。 

4,、開發(fā)費用變化風險。房地產項目開發(fā)成本風險源于開發(fā)的各個階段,。建設前期對項目成本的影響程度達95%～100%,，越到后期影響程度越小。在規(guī)劃設計中,，方案陳舊,、深度不夠，參數選用不合理以及未進行優(yōu)化優(yōu)選設計,，都會導致生產成本的增加,，在建設期間,，國家調整產業(yè)政策,，采用新的要求或更高的技術標準，也都會使房地產開發(fā)成本增加,。

5,、項目質量風險。質量是建筑項目的生命，開發(fā)項目質量主要體現在項目的適用性,、可靠性,、經濟性、美觀與環(huán)境協調等方面,。如果由于承包商施工技術水平落后,、偷工減料，造成建筑結構存有安全隱患,，質量不佳,，就會嚴重影響房地產企業(yè)的聲譽和發(fā)展，有時甚至會產生法律糾紛,，導致企業(yè)形象一落千丈,，無法繼續(xù)發(fā)展。 
　　

6,、施工安全風險,。施工安全風險是指施工過程中出現各種事故而造成房地產破壞、人員傷亡,。

風險是一種客觀存在,，是不可避免的，只要房地產開發(fā)商開展業(yè)務,，就必然伴隨著風險,。我們不可能消除風險，但是可以加強對風險的防范,，強化對風險的管理,。在現今的中國，房地產在國民經濟中占有的地位依然舉足輕重,，SOHO中國的轉型只是為了更好的適應房地產業(yè)內部結構的發(fā)展變化,，也是直面風險進行風險管理的選擇。