在發(fā)出“目前不會(huì)投資海內(nèi)外樓市”的聲音之后,，昨日,，SOHO中國又將此前與復(fù)星互不相讓的上海外灘8-1地塊項(xiàng)目50%的股權(quán)出售給復(fù)星。從四年前的“由賣轉(zhuǎn)租”到今天的“投資轉(zhuǎn)持有”,，這家成立于1995年的企業(yè)似乎一直在追求改變,。然而，在業(yè)內(nèi)人士看來,，SOHO中國轉(zhuǎn)型的前景還有待時(shí)間檢驗(yàn),。

SOHO中國轉(zhuǎn)型前景撲朔迷離

SOHO中國發(fā)布的名為《有關(guān)上海海之門房地產(chǎn)投資管理有限公司重組的公告》稱，將對公司間接持有50%股權(quán)的公司海之門以股東批準(zhǔn)方式進(jìn)行重組,。重組包括海之門向浙江復(fù)星出售證大外灘全部股權(quán),，這場曠日持久的上海外灘地王之爭終于以SOHO中國的“服軟”告終。結(jié)合日前SOHO中國CEO張欣提出的“不再投資海內(nèi)外樓市”的宣言,，SOHO似乎是在為存量資產(chǎn)增加而加速資金的回流,。

日前，張欣表示,，目前海外主要城市的房產(chǎn)過于昂貴,，暫時(shí)不會(huì)投資海外房地產(chǎn)，對在中國進(jìn)一步投資土地也不感興趣,，轉(zhuǎn)而選擇持有現(xiàn)金,。

張欣對目前海內(nèi)外樓市的“冷眼”，在業(yè)內(nèi)人士看來似乎過于激進(jìn),。易觀研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向北京商報(bào)記者表示,，作為企業(yè)來講，還是應(yīng)該看好房地產(chǎn)傳統(tǒng)領(lǐng)域的投資,，機(jī)會(huì)仍是存在的,。絕大多數(shù)房企也還在熱衷于樓市的投資，關(guān)鍵在于如何將現(xiàn)有資源有效整合起來,。

SOHO中國發(fā)布的2015年度中期業(yè)績顯示,，上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額3.93億元，同比下降92%,，實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占核心純利7200萬元,，同比下降94%,。SOHO中國稱，期內(nèi)營業(yè)額大幅下降的主要原因是集團(tuán)業(yè)務(wù)由“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)型為“開發(fā)-持有”,，從而導(dǎo)致物業(yè)銷售收入下降所致,。

對于放棄外灘項(xiàng)目的主導(dǎo)權(quán)、停止海內(nèi)外投資,，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，這是在給這場轉(zhuǎn)型繼續(xù)鋪路，是加速資金回流的體現(xiàn),，原因在于向持有型租賃物業(yè)轉(zhuǎn)型的過程中需要大量的資金作為儲(chǔ)備支持,。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，新穎的業(yè)務(wù)如創(chuàng)客空間,、針對小微企業(yè)提供的租賃物業(yè),，這些將是SOHO中國與其他房企的競爭著力點(diǎn)。然而,，這些業(yè)務(wù)并非SOHO中國獨(dú)有,，能否使這些比較新穎的業(yè)務(wù)形成規(guī)模，是SOHO中國未來能否在地產(chǎn)行業(yè)激烈競爭中勝出的關(guān)鍵,。（北京商報(bào)）

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

近年來,，我國的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)得到了井噴式的發(fā)展。當(dāng)然,，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展也帶了炒房,、高房價(jià)等諸多問題，國家也因此加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,。這些因素綜合起來給房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶了很多不確定性,。投資房地產(chǎn)市場，需要充分了解其投資風(fēng)險(xiǎn),。

從投資決策,，到土地獲取，到項(xiàng)目建設(shè),，到經(jīng)營管理,，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中,，風(fēng)險(xiǎn)無處不在,。

1、政策風(fēng)險(xiǎn),。政府的政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的,，房地產(chǎn)政策的變化趨向，直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資者的成功與否,。房地產(chǎn)業(yè)由于與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān),，因此在很大程度上受到政府的控制,，政府對租金、售價(jià)的控制,、對外資的控制,、對土地使用的控制，對環(huán)境保護(hù)的要求,，尤其對投資規(guī)模,、投資方向、投融資的控制以及新稅務(wù)政策的制定,，都對房地產(chǎn)投資者構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn),。在我國，房地產(chǎn)商應(yīng)隨時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢,，以便及時(shí)處理由此引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn),。

2、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn),。城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)是指由于城市規(guī)劃的變動(dòng)對已經(jīng)建成的,、正在建設(shè)中的以及將要建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價(jià)值量產(chǎn)生影響，給房地產(chǎn)商品經(jīng)營者帶來經(jīng)濟(jì)上的損失的風(fēng)險(xiǎn),。 

3,、征地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。征地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是指由于征地拆遷所帶來的風(fēng)險(xiǎn),，一方面我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)條例太籠統(tǒng),，各地情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差,；另一方面地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會(huì)的,、心理的、經(jīng)濟(jì)的原因,，可能不愿意出售,。因此，征地拆遷很難順利進(jìn)行,，最終投資者不得不付出比預(yù)期更多的金錢和時(shí)間,，承受更大的機(jī)會(huì)成本。 

4,、開發(fā)費(fèi)用變化風(fēng)險(xiǎn),。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段。建設(shè)前期對項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%～100%,，越到后期影響程度越小,。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，方案陳舊,、深度不夠,，參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),，都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加，在建設(shè)期間,，國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,，采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，也都會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加,。

5,、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。質(zhì)量是建筑項(xiàng)目的生命,，開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性,、可靠性、經(jīng)濟(jì)性,、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)等方面,。如果由于承包商施工技術(shù)水平落后、偷工減料,，造成建筑結(jié)構(gòu)存有安全隱患,，質(zhì)量不佳，就會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)和發(fā)展,，有時(shí)甚至?xí)a(chǎn)生法律糾紛,，導(dǎo)致企業(yè)形象一落千丈，無法繼續(xù)發(fā)展,。 
　　

6,、施工安全風(fēng)險(xiǎn)。施工安全風(fēng)險(xiǎn)是指施工過程中出現(xiàn)各種事故而造成房地產(chǎn)破壞,、人員傷亡,。

風(fēng)險(xiǎn)是一種客觀存在，是不可避免的,，只要房地產(chǎn)開發(fā)商開展業(yè)務(wù),，就必然伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。我們不可能消除風(fēng)險(xiǎn),，但是可以加強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)的防范,，強(qiáng)化對風(fēng)險(xiǎn)的管理。在現(xiàn)今的中國,，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中占有的地位依然舉足輕重,，SOHO中國的轉(zhuǎn)型只是為了更好的適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的發(fā)展變化，也是直面風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的選擇,。