由于施工進(jìn)度延緩和資金鏈壓力等諸多問(wèn)題導(dǎo)致的“開發(fā)商延期交房”現(xiàn)象逐漸增多,，而有時(shí)候開發(fā)商向業(yè)主解釋說(shuō)其根本就不構(gòu)成延期交房，有時(shí)候在解釋時(shí)閃爍其詞,。不管購(gòu)房者是否會(huì)遇到這樣的問(wèn)題,，在一開始的時(shí)候就要先了解到延期交房的情形，以便于在碰上延期交房時(shí)知道如何處理,。

如何認(rèn)定開發(fā)商延期交房

延期交房包括兩種情況：

1,、正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延,、市政配套遲延等導(dǎo)致的房屋交付逾期,。這種延期交付屬于延后交房時(shí)間，購(gòu)房者給開發(fā)商一定的寬限期,，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間等待就可以收房的情況,。

2、非正常延期交付,。非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力,、相關(guān)政府手續(xù)違法且無(wú)法辦理等導(dǎo)致開發(fā)商不能或者短時(shí)間內(nèi)不能交付房屋的情形。

原則上,，出賣人不能在約定時(shí)間交付房屋便構(gòu)成延期交房,。但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房：

（1）因不可抗力對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響,。根據(jù)《合同法》第一百十七條：“因不可抗力不能履行合同的,，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任,，但法律另有規(guī)定的除外,。當(dāng)事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任”的規(guī)定,，因不可抗力的出現(xiàn)對(duì)房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響,，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責(zé)任,。但是,，出賣人應(yīng)在合理時(shí)間內(nèi)對(duì)買受人及時(shí)履行通知義務(wù)，否則構(gòu)成延期交房,。

（2）因重大規(guī)劃,、設(shè)計(jì)變更對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響。如果在房屋建設(shè)過(guò)程中遇到政府主動(dòng)提起的規(guī)劃變更（如政府部門需要拓寬建設(shè)項(xiàng)目前的道路,，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離,，為此，開發(fā)商需要時(shí)間來(lái)對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改），或者是房屋在施工過(guò)程中遭遇重大技術(shù)難題（如地質(zhì)條件的突變）必須對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行變更的,，此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發(fā)商免責(zé),，但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，顯然有失公平,。

開發(fā)商延期交房能否退房

當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對(duì)方可以解除合同,。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確,，該解釋規(guī)定，出賣人遲延交付房屋,，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持,，但當(dāng)事人另有約定的除外,。該解釋又規(guī)定，法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定,，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后,，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的,，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使,；逾期不行使的，解除權(quán)消滅,。

以上法律規(guī)定的含義有三點(diǎn)：

1,、購(gòu)房人如欲解除合同，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告,。

2、經(jīng)催告后過(guò)了三個(gè)月,，開發(fā)商仍然沒(méi)有交房的,，購(gòu)房者取得合同解除權(quán)。就是說(shuō)購(gòu)房者解除合同的條件是第一開發(fā)商延遲交房,；第二經(jīng)過(guò)催告,；第三催告后滿三個(gè)月仍未交房。

3,、購(gòu)房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個(gè)月后開始,，一年后結(jié)束，即解除權(quán)的有效期為一年,。在此一年內(nèi)都可以隨時(shí)通知開發(fā)商解除合同,，超過(guò)一年期限，則永久性地喪失了解除權(quán)（當(dāng)然以其它理由如嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題而解除合同的除外）。并且,，如果在購(gòu)房者取得解除權(quán)后,，開發(fā)商有催告購(gòu)房者行使解除權(quán)的，則解除權(quán)的有效期縮短為三個(gè)月,。

開發(fā)商延期交房后能退定金嗎

商品房認(rèn)購(gòu)書中的定金,，實(shí)際上具有立約定金和違約定金的雙重功能。認(rèn)購(gòu)書是一種預(yù)約,，是為將來(lái)訂立正式的銷售合同而預(yù)先簽訂的獨(dú)立的合同,。根據(jù)認(rèn)購(gòu)書的規(guī)定，開發(fā)商的義務(wù)是在將來(lái)與買受人簽訂銷售合同,，將房屋出售給買受人,；而買受人的義務(wù)則是簽訂合同購(gòu)買該房屋。

因此,，定金的作用是促使當(dāng)事人簽訂正式的商品房買賣合同,，因?yàn)楫?dāng)事人履約的依據(jù)是商品房買賣合同，而不是商品房認(rèn)購(gòu)書,。一般來(lái)說(shuō),，商品房認(rèn)購(gòu)書會(huì)包括房屋面積、房屋位置和房屋價(jià)款等基本信息,，但是不包括房屋的交房時(shí)間,；而商品房買賣合同中除了上述內(nèi)容外，還必須包括房屋的交付日期,。

也就是說(shuō),，開發(fā)商有沒(méi)有按時(shí)交房、是否存在延遲交房,，都必須根據(jù)商品房買賣合同中規(guī)定的日期判斷,。商品買賣合同中一般都會(huì)規(guī)定了違約責(zé)任，包括開發(fā)商延遲交房時(shí),，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任,。如果簽訂商品房買賣合同后，開發(fā)商延期交房的,，那么就應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房合同中規(guī)定的違約責(zé)任承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。

實(shí)際上，由于在認(rèn)購(gòu)書中約定的購(gòu)房定金是為了促使當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同,，因此在商品房買賣合同簽訂以后,，定金要么抵作房款，要么由開發(fā)商返還給購(gòu)房者,。

如果開發(fā)商在購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書中約定了交房時(shí)間,，而又一直沒(méi)有簽訂正式的商品房買賣合同,，結(jié)果還在認(rèn)購(gòu)書約定的交房時(shí)間內(nèi)不能交房，那么這就得引起您的高度注意了,。因?yàn)?，法律?guī)定開發(fā)商必須簽訂正式的商品房買賣合同，既然開發(fā)商不著急與您簽訂商品房買賣合同,，那您可以要求開發(fā)商雙倍返還定金,。

開發(fā)商延期交房如何索賠

購(gòu)買期房時(shí),房屋正在建設(shè)過(guò)程當(dāng)中,由于施工中一些不可預(yù)見(jiàn)的因素,都有可能造成竣工時(shí)間推遲。購(gòu)房者在體諒開發(fā)商的延期交付的同時(shí),也不應(yīng)放棄追償延期交房的違約責(zé)任,。只要開發(fā)商存在違約,購(gòu)房者就有權(quán)追償,。也就是說(shuō),即使開發(fā)商延期交房一天,購(gòu)房者也有權(quán)追究開發(fā)商的違約責(zé)任。當(dāng)然,實(shí)際操作時(shí),購(gòu)房者,、開發(fā)商不可能每天對(duì)延期交房的違約金進(jìn)行結(jié)算,。因此,購(gòu)房者在交房當(dāng)天提出結(jié)算延期交房違約金較為合適。

商品房的交房時(shí)間一般會(huì)在商品房購(gòu)房合同中予以明確的約定,，而開發(fā)商也應(yīng)依約交房,，一般情況下是在商品房的竣工后，只要配套設(shè)施完成或者確定了完成時(shí)間就可以向購(gòu)房者交房,。如果開發(fā)商沒(méi)有按時(shí)交付房屋的話,，購(gòu)房者可以向開發(fā)商索賠或要求其退房，不過(guò)買房畢竟是經(jīng)過(guò)深思熟慮的事情,，若僅僅因?yàn)橥韼滋旖桓毒屯朔康脑挷⒉粍澦?，盡量爭(zhēng)取索賠比較好。