“雙學(xué)區(qū)房”廣告名不符實(shí)法院判決開發(fā)商賠償1萬元

“購買雙學(xué)區(qū)房，增值教育坐享其成”“20年黃金教育鏈”“12年全齡名?！薄瓰榱俗尯⒆于A在起跑線上,，許多家長不惜重金購買名校學(xué)區(qū)房，那些讓人眼熱心動(dòng)的廣告語,，更加倍刺激著購房者的神經(jīng),，成為樓盤廣告策劃“必殺技”。然而,，真實(shí)的情況可能與廣告相差甚遠(yuǎn),。近日，就對一起商品房銷售合同糾紛案依法判決,，被告房地產(chǎn)公司賠償原告購房者1萬元,。

看廣告購房，事與愿違

小丁與小陳均為外地來蘇工作人員,，格外重視教育的小夫妻一直將優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)視為在蘇州購房的最優(yōu)先目標(biāo),。“初來乍到,，我們聽信了開發(fā)商所謂‘雙學(xué)區(qū)房’宣傳，一下就動(dòng)了心,?！睋?jù)小丁夫婦陳述,，從他們第一次看房到簽訂合同以及最后交房的過程中，開發(fā)商一直聲稱“雙學(xué)區(qū)”是其最大賣點(diǎn),，“業(yè)主可在第一轄區(qū)的實(shí)驗(yàn)中學(xué)和第二轄區(qū)的外國語中學(xué)（均為化名）作雙向選擇,。”

“實(shí)驗(yàn)中學(xué)可是響當(dāng)當(dāng)?shù)拿?，再說房子屬于第一轄區(qū),，孩子的小學(xué)也可以在該轄區(qū)就讀?！闭浅@樣的教育規(guī)劃目標(biāo)出發(fā),，20年10月，他們與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》,，購買了一套建筑面積0平方米,，總價(jià)120萬元的房子。

不過,，在這份合同中,，雙方未將開發(fā)商關(guān)于學(xué)區(qū)的宣傳及允諾內(nèi)容載入，而且,，該合同還在補(bǔ)充協(xié)議中約定：買受人已充分了解該房屋的規(guī)劃內(nèi)容……買受人同意按照本房屋的現(xiàn)有狀態(tài)及小區(qū)規(guī)劃接受并簽署本合同,，售樓沙盤、樣板房等所體現(xiàn)之房屋設(shè)計(jì)及小區(qū)規(guī)劃僅作廣告宣傳,，不作為合同的具體組成部分,。

合同簽訂后，丁某夫婦按約支付了購房款,，并于20年2月辦妥房屋產(chǎn)權(quán)登記,。自此，他們便靜候?qū)W校配套佳音,。然而結(jié)果令人大跌眼鏡：20年4月到6月期間,，公安局、教育局等部門均明確答復(fù)：該樓盤項(xiàng)目區(qū)劃屬于第二轄區(qū),，小學(xué)和初中施教區(qū)學(xué)校分別為二轄區(qū)小學(xué)校和外國語中學(xué),。

丁某夫婦這才搞明白，他們所購買的房產(chǎn)根本不在實(shí)驗(yàn)中學(xué)的學(xué)區(qū)范圍內(nèi),?！芭畠翰粌H讀不到實(shí)驗(yàn)中學(xué)，連第一轄區(qū)的小學(xué)也沒法念,?！狈驄D倆認(rèn)為，開發(fā)商交付的房屋無法達(dá)到宣傳中的雙學(xué)區(qū)房，按照公認(rèn)的市場行情,，重點(diǎn)中學(xué)學(xué)區(qū)房的價(jià)值高于非重點(diǎn)中學(xué)學(xué)區(qū)的房屋,，于是訴至法院要求判令開發(fā)商賠償房屋差價(jià)2萬元。

被告構(gòu)成違約,，原告亦有過錯(cuò)

經(jīng)查明,，在該樓盤當(dāng)時(shí)的路面廣告中，確實(shí)頻繁出現(xiàn)“雙學(xué)區(qū)”字樣,。在搜房網(wǎng)關(guān)于該樓盤的宣傳視頻中,，置業(yè)顧問就周邊配套介紹稱“樓盤中學(xué)為雙學(xué)區(qū)，業(yè)主可以雙向選擇”,。20年2月至5月間,，在被告開發(fā)商公眾號推送的文章中，也多次使用“雙學(xué)區(qū)”,、“雙學(xué)區(qū)保障”,、“選房容易擇校難”、“雙學(xué)區(qū),，實(shí)驗(yàn)中學(xué)”等字樣,。

法院認(rèn)為，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約,。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。

本案中，原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示,。根據(jù)被告銷售廣告及宣傳資料,，普通購房人可自然得出涉案房屋屬于實(shí)驗(yàn)中學(xué)施教區(qū)范圍、其子女可在該校就讀的結(jié)論,，進(jìn)而對其作出是否購買涉案房屋及涉案房屋價(jià)格的確定產(chǎn)生重要影響,，所以應(yīng)當(dāng)視為要約，即使在雙方未將被告關(guān)于學(xué)區(qū)的宣傳及允諾內(nèi)容載入《商品房買賣合同》,，但該內(nèi)容也應(yīng)作為合同的組成部分,，雙方均應(yīng)受其約束。現(xiàn)根據(jù)相關(guān)文件,，涉案房屋不屬于實(shí)驗(yàn)中學(xué)學(xué)區(qū)范圍,，被告違反了合同約定,，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,。

另一方面,，本案的承辦法官也指出，不動(dòng)產(chǎn)屬于家庭的大額財(cái)產(chǎn),，其首要功能是居住。為選擇學(xué)區(qū)而選購住房的購房人不同于普通購房者,，有理由相信其對當(dāng)?shù)氐膶W(xué)區(qū)政策有更為深入的了解,，相對普通購房者更應(yīng)盡審慎的注意義務(wù)。

“結(jié)合本案來看,，首先,，在蘇州大市范圍內(nèi)，從未出現(xiàn)過某一小區(qū)屬于不同學(xué)校學(xué)區(qū),、業(yè)主可自由選擇就學(xué)的情況,，對于被告所做的雙學(xué)區(qū)宣傳，購房者應(yīng)有起碼的鑒別與判斷,；其次,，即使原告對此缺乏起碼的判斷，其也應(yīng)了解某小區(qū)是否屬于某學(xué)校施教區(qū)范圍并非由開發(fā)商決定,，而是由政府教育部門決定,，本著對自己負(fù)責(zé)的態(tài)度，原告也應(yīng)向相關(guān)政府部門核實(shí)后再做決定,；第三,、教育行政部門只有在小區(qū)樓盤完成交房、不動(dòng)產(chǎn)辦理登記后才會(huì)正式公布該小區(qū)的施教區(qū)劃分,，房屋銷售過程中的學(xué)區(qū)廣告具有巨大的不確定性,。”因此,，承辦法官表示,，學(xué)區(qū)選擇并非本案房屋買賣合同的合同目的，原告由于疏忽,、輕率而作出購買涉案房屋的決定,，自身也存在相當(dāng)過錯(cuò)。

至于雙方在合同附件中寫明的補(bǔ)充條款,，法院認(rèn)為,，上述約定作為出賣方提供的格式條款，形式上未采取足以引起購房者注意的方式對原告進(jìn)行提示和說明,，內(nèi)容上排除了買方主要的權(quán)利,、免除了自身義務(wù),，因而為無效約定。

鑒于原告主張的房屋差價(jià)損失沒有證據(jù)證明,。但是,，被告的不當(dāng)宣傳構(gòu)成違約，引起了本案糾紛的產(chǎn)生,，最終法院綜合考慮雙方的過錯(cuò)程度及合同的履行情況,，判定被告賠償原告損失1萬元。

【法官提醒】購房者應(yīng)盡到“審慎注意義務(wù)”

以購買“學(xué)區(qū)房”為主要目的買房人,，一定要提前向所在學(xué)校及教育部門核實(shí)好相關(guān)入學(xué)政策,，因?yàn)椴煌胤降膶W(xué)區(qū)劃分政策或每年有微調(diào)。另外,，就近入學(xué)指的是“相對就近”概念,，而非絕對位置的遠(yuǎn)近，不是指某個(gè)學(xué)生的家庭住址距離某間學(xué)校最近就能就近入學(xué),；也不是指某一所小學(xué)距離某一所中學(xué)近,，就能就近入學(xué)。如果學(xué)校已建好,，應(yīng)先去學(xué)校咨詢了解是否與開發(fā)商承諾一致,，如未建好可讓開發(fā)商出示學(xué)校的招生協(xié)議，并可將這些名校分校入學(xué)作為購房合同條款寫入合同,。由于現(xiàn)在新房供應(yīng)較多的區(qū)域,，許多學(xué)校僅在規(guī)劃中，什么時(shí)候建成,、什么時(shí)候招生,、是否對口劃片都沒有落到實(shí)處，所以家長們選房時(shí)要特別留心,。

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