30年前轉(zhuǎn)讓農(nóng)村老宅,，宅基地還能要回來嗎？

距離蘇州老宅轉(zhuǎn)讓時隔30年之久,，兄妹二人憑借在檔案館調(diào)取的一張土地房產(chǎn)所有證存根,，認(rèn)為已故父親的宅基地是被侵占,，于是將堂兄弟和當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府一起訴至法院。近日,，對這起返還原物糾紛案依法判決,，駁回原告訴訟請求。

“老宅子是祖上平均分配給王山,、王火,、王水（均為化名）兄弟三人所有，老大的房屋在東側(cè),、老二在中間,、老三在西側(cè)，整體連在一起,，但都是單獨的宅基地,。”據(jù)王水的子女,，即本案原告王小水,、王小泉陳述，父親19年出生,，1943年離家赴上海鐵路局工作,，參加抗美援朝后，攜家屬輾轉(zhuǎn)廣州,、蘭州等地工作并落戶,，直到20年去世。

1988年老母親病故,，王水?dāng)y兒女奔喪?！俺么嘶剜l(xiāng)契機(jī),，父親托付長兄之子王小山照看其宅基地，后來由王小山出面,，讓我們將房屋和家具處理給了二房家的兒子王小火,。”王小水稱,，當(dāng)時在不了解有房屋宅基地憑證的情況下,，加之又是堂兄弟關(guān)系，“且我們一家長期在外地,，宅基地?zé)o人看護(hù),，就寫下了1800元收據(jù)。但是,，只同意他們拆除老房子翻蓋新房子,，并沒有將宅基地產(chǎn)權(quán)處理給王小火,。”

之后這片地幾經(jīng)易手拆建,，到2018年1月,，王小水、王小泉在當(dāng)?shù)貦n案館調(diào)取到一張土地房產(chǎn)所有證存根顯示,，王山,、王火、王水曾各自取得蘇南區(qū)吳縣幸福村更上瓦屋兩間,，具體時間和房屋坐落不詳,。“這張存根證明地是屬于我父親的,，但沒有門牌號,，我們只能按照老宅的位置與現(xiàn)狀對應(yīng)?！庇谑?，二被告起訴要求返還目前幸福村更上20號的房屋；同時提出,，若房屋已面臨拆遷,，則請求返還原告0㎡拆遷補(bǔ)償房屋。

庭審中,，被告王小火辯稱,，王水的兩間舊房子和家具已經(jīng)在30年前全部賣給他了，當(dāng)時有公證人,、還有王小山和王水的三方簽字,。當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府辯稱，“從存根形式來判斷,，可能是建國初期吳縣政府發(fā)放的,，只注明瓦房二間。王小火的宅基房于2009年拆遷,，與存根的發(fā)證時間相隔近半個世紀(jì),，期間經(jīng)歷了上世紀(jì)50年代的土地改革，房產(chǎn)公私合營等運(yùn)動,，蘇州大市范圍又在上世紀(jì)80年代進(jìn)行了農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證和城鎮(zhèn)房屋確權(quán)發(fā)證,，90年代末期，蘇州又對農(nóng)村宅基地進(jìn)行了一次全面清理,?！辨?zhèn)政府稱，由于原告主張的二間宅基房在蘇州市的二次確權(quán)中都沒有記錄,，因此可能存在二間瓦房已經(jīng)滅失或權(quán)屬已經(jīng)發(fā)生變更的情形,。

經(jīng)查,，1988年3月31日，王水與王小火訂立房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書,，這張保存多年的協(xié)議書上載明,，“王水得祖上遺產(chǎn)房子兩間、家具若干,，因本人工作單位不在本地,，現(xiàn)應(yīng)親戚王小火之要求，愿將房子,、家具轉(zhuǎn)讓與王小火,，轉(zhuǎn)讓費(fèi)1800元。特立此為憑”,。

又查明,，2009年7月，因軍用站臺項目移建,，當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府與王小火簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議書和安置協(xié)議書,，很快王小火一家便自行搬遷過渡并讓出舊房?！爸罄险牡卦趺礃游覀兙投疾磺宄?。”王小火說,。

“根據(jù)原告提出的主張,，我們進(jìn)行了實地調(diào)查?！北景赋修k人表示,，目前原王家老宅宅基地的戶主，也就是原告訴請中所稱的幸福村更上20號房屋登記的宅基地戶主為張某,，與王家沒有親屬關(guān)系,。

法院認(rèn)為，訴訟當(dāng)事人有責(zé)任對自己的主張?zhí)峁┳C據(jù)予以證明,，沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的,，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果,。承辦人指出,，返還原物請求權(quán)是依據(jù)物權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利，本案中,，兩原告認(rèn)為其有權(quán)繼承王水位于原幸福村更上瓦屋兩間,，但原告提交的檔案館土地房產(chǎn)所有證存根并無登記日期及具體房屋坐落和門牌號，且原告訴請中所稱的房屋登記的宅基地戶主并非本案被告,，原告的證據(jù)不能證明其為幸福村更上20號的所有權(quán)人,。

“返還原物請求權(quán)須以特定原物及其物權(quán)的現(xiàn)時存在為前提,，經(jīng)庭審查明，王小火戶于1989年申請翻建房屋,，王水的兩間瓦房已滅失,。”承辦人表示,，原告提出的返還房屋請求缺乏事實和法律依據(jù),。關(guān)于原告提出的拆遷補(bǔ)償，因兩間瓦房已出賣且被拆除后重新建房,，在拆遷時,，王水及兩原告并非村集體經(jīng)濟(jì)組織成員且并未有位于該村的宅基地和房屋也并非被征收人。綜上,，法院判決駁回原告的訴訟請求,。

【法官連線】因歷史原因造成的宅基地流轉(zhuǎn)不宜認(rèn)定為無效

《中華人民共和國土地管理法》經(jīng)1988年、1998年和20年修改,，始終規(guī)定“農(nóng)村村民出賣,、出租住房后，再申請宅基地的,，不予批準(zhǔn)”,，國務(wù)院相關(guān)規(guī)定明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地和農(nóng)村住房，但因歷史原因造成的將宅基地房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,，合同履行并不會導(dǎo)致宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)到本集體經(jīng)濟(jì)組織之外,，對本集體經(jīng)濟(jì)組織享有的集體土地所有權(quán)不構(gòu)成影響，不宜認(rèn)定為無效,，僅是出售宅基地房屋一方不得再申請宅基地建房,。本案中，王水于1988年將其兩間瓦房和家具以1800元賣于王小火,，當(dāng)時王水一戶工作生活及戶籍均在蘭州,，王小火一戶為幸福村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方均確認(rèn)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書的真實性,，且王水及原告在簽訂協(xié)議后近三十年的時間中并未主張撤銷協(xié)議也未與王小火協(xié)商解除協(xié)議并退還購房款,，故該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書能夠體現(xiàn)雙方之間房屋買賣的真實意思表示，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)誠實守信地履行協(xié)議,。

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