【案情】
陳女士和錢先生夫妻向萬先生借款100萬元，約定了借款期限和利率,，并約定以夫妻共有的一套房屋為抵押,。借款到期后，陳女士夫妻未還款,，萬先生多次催款無果,，遂于2016年2月10日出具一份通知書，其內(nèi)容為：借款人如在2016年3月10日前未歸還所有借款,，則房屋將歸出借人所有,。陳女士在該通知書上簽字同意。萬先生訴至法院,，要求陳女士和錢先生夫妻交付房屋并辦理過戶手續(xù),。
【分歧】
審理實踐中，對2016年2月10日通知書的性質(zhì),、效力及其法律后果存在以下三種不同的意見：
第一種意見認(rèn)為,，該通知書是以房抵債協(xié)議，無效,，不能產(chǎn)生物權(quán)變動,。以房抵債的協(xié)議屬于流質(zhì)條款,，違反了法律的強制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效,。本案中的物權(quán)變動屬于基于法律行為的物權(quán)變動,，其前提條件是法律行為必須有效。因以房抵債合同無效,，故不能發(fā)生物權(quán)變動,。陳女士和錢先生夫妻無須向萬先生交付訴爭房屋。
第二種意見認(rèn)為,，該通知書是代物清償協(xié)議,，有效且能產(chǎn)生物權(quán)變動。通知書的內(nèi)容表達(dá)了借款人與出借人達(dá)成了以交付房屋代替償還借款,。雖然通知書僅有陳女士簽字同意,，但陳女士和錢先生系夫妻關(guān)系，陳女士構(gòu)成表見代理,，故該通知書有效且能產(chǎn)生物權(quán)變動,，陳女士和錢先生夫妻應(yīng)向萬先生交付房屋，并辦理過戶手續(xù),。
第三種意見認(rèn)為,，該通知書是無權(quán)處分的協(xié)議，不能發(fā)生物權(quán)變動,。本案訴爭房屋系陳女士和錢先生夫妻共同共有,，陳女士雖然在通知書上簽字，但錢先生未在通知書上簽字,，因此陳女士屬于無權(quán)處分,。無權(quán)處分可以引起善意取得的法律后果，而善意取得的條件之一是相對人必須是善意的,。本案中萬先生明知訴爭房屋系夫妻共有,，故不符合善意取得的條件，不能產(chǎn)生物權(quán)變動,。陳女士和錢先生夫妻不向萬先生交付訴爭房屋,，但應(yīng)向萬先生償還借款，訴爭房屋依然是抵押物,。
【律師解析】
同意第三種意見,，理由如下：
首先，本案通知書約定以房抵債不屬于流質(zhì)條款,。流質(zhì)條款是指抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前,，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。而通知書約定的時間是在債務(wù)履行期屆滿后,，因此通知書約定的內(nèi)容不符合流質(zhì)條款的時間要求,，不屬于流質(zhì)條款,。
其次，本案不能產(chǎn)生代物清償?shù)男Ч?。代物清償協(xié)議是債權(quán)人與債務(wù)人達(dá)成以他種給付代替原定給付以消滅原債的真實意思表示,。代物清償協(xié)議在合同理論上屬于實踐性合同，必須有當(dāng)事人一方實際交付標(biāo)的物的行為,，才能產(chǎn)生法律上的效果,。而本案中，訴爭房屋屬夫妻共同共有,，僅有一方簽字同意,，且房屋也未交付，因此不能產(chǎn)生法律上的效果,。
再次,，本案通知書實質(zhì)上是債權(quán)人向債務(wù)人發(fā)出的以房抵債的要約，陳女士在通知書上簽字同意,，視為陳女士對萬先生的要約作出了承諾,，因此陳女士與萬先生之間達(dá)成的以房抵債的協(xié)議成立。本案訴爭房屋屬于陳女士,、錢先生夫妻共同共有,，雖然陳女士簽字同意，但錢先生并未簽字同意,，而處分共有的不動產(chǎn)需經(jīng)全體共同共有人同意,，因此陳女士單獨同意以房抵債屬于無權(quán)處分,。雖然無權(quán)處分不影響以房抵債協(xié)議的效力,，但萬先生明知訴爭房屋屬夫妻共同共有，不是善意第三人,，因而不能善意取得訴爭房屋的所有權(quán),。
綜上，本案通知書約定以房抵債,，其性質(zhì)是代物清償?shù)膮f(xié)議,，因陳女士屬于無權(quán)處分，故萬先生不能善意取得訴爭房屋的所有權(quán),，但陳女士和錢先生夫妻應(yīng)向萬先生償還借款,，訴爭房屋依然是抵押物。 2呼和浩特·金隅時代城