• 【發(fā)布單位】建設部
• 【發(fā)布文號】建設部令第98號
• 【發(fā)布日期】2001-08-15
• 【生效日期】1997-06-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】國家法律法規(guī)

城市房地產(chǎn)抵押管理辦法

 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法
 
（1997年5月9日建設部令第56號發(fā)布根據(jù)2001年8月15日《建設部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)抵押管理辦法〉的決定》修正）


 第一章 總則





 第一條 為了加強房地產(chǎn)抵押管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)抵押當事人的合法權(quán)益,，根據(jù)《
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,、《
中華人民共和國擔保法》，制定本辦法,。



 第二條 凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)抵押活動的,，應當遵守本辦法。

 地上無房屋（包括建筑物,、構(gòu)筑物及在建工程）的國有土地使用權(quán)設定抵押的,，不適用本辦法。



 第三條 本辦法所稱房地產(chǎn)抵押,，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為,。債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償,。

 本辦法所稱抵押人,，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民,、法人或者其他組織,。

 本辦法所稱抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民,、法人或者其他組織,。

 本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后,，由貸款銀行代其支付其余的購房款,，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

 本辦法所稱在建工程抵押,，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為,。



 第四條 以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的,，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押。



 第五條 房地產(chǎn)抵押,，應當遵循自愿,、互利、公平和誠實信用的原則,。

 依法設定的房地產(chǎn)抵押,，受國家法律保護。



 第六條 國家實行房地產(chǎn)抵押登記制度,。



 第七條 國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產(chǎn)抵押管理工作,。

 省,、自治區(qū)建設行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。

 直轄市,、市,、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負責管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押管理工作。




 第二章 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設定





 第八條 下列房地產(chǎn)不得設定抵押：

 （一）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn),；

 （二）用于教育,、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn),；

 （三）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物,；

 （四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

 （五）被依法查封,、扣押,、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

 （六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn),。



 第九條 同一房地產(chǎn)設定兩個以上抵押權(quán)的，抵押人應當將已經(jīng)設定過的抵押情況告知抵押權(quán)人,。

 抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值,。

 房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分,，可以再次抵押,，但不得超出余額部分。



 第十條 以兩宗以上房地產(chǎn)設定同一抵押權(quán)的,，視為同一抵押房地產(chǎn),。但抵押當事人另有約定的除外。



 第十一條 以在建工程已完工部分抵押的,，其土地使用權(quán)隨之抵押,。



 第十二條 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限,。



 第十三條 國有企業(yè),、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應當符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定,。



 第十四條 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關(guān)備案,。



 第十五條 以中外合資企業(yè),、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過,，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外,。



 第十六條 以有限責任公司,、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過,，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外,。



 第十七條 有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設定抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限,。



 第十八條 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設定抵押的,，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。



 第十九條 以共有的房地產(chǎn)抵押的,，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意,。



 第二十條 預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證,。



 第二十一條 以已出租的房地產(chǎn)抵押的,，抵押人應當將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人,。原租賃合同繼續(xù)有效,。



 第二十二條 設定房地產(chǎn)抵押時，抵押房地產(chǎn)的價值可以由抵押當事人協(xié)商議定,，也可以由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定,。

 法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外,。



 第二十三條 抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的,，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔,。抵押房地產(chǎn)投保的,，抵押人應當將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間,，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?


 第二十四條 企業(yè),、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效,，其權(quán)利和義務由變更后的法人享有和承擔,。

 抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時,，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應當繼續(xù)履行原抵押合同,。




 第三章 房地產(chǎn)抵押合同的訂立





 第二十五條 房地產(chǎn)抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同,。



 第二十六條 房地產(chǎn)抵押合同應當載明下列主要內(nèi)容：

 （一）抵押人,、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住所,；

 （二）主債權(quán)的種類,、數(shù)額,；

 （三）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱,、狀況,、建筑面積、用地面積以及四至等,；

 （四）抵押房地產(chǎn)的價值,；

 （五）抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式,、占用管理責任以及意外損毀,、滅失的責任；

 （六）債務人履行債務的期限,；

 （七）抵押權(quán)滅失的條件,；

 （八）違約責任；

 （九）爭議解決方式,；

 （十）抵押合同訂立的時間與地點,；

 （十一）雙方約定的其他事項。



 第二十七條 以預購商品房貸款抵押的,，須提交生效的預購房屋合同,。



 第二十八條 以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內(nèi)容：

 （一）《國有土地使用權(quán)證》,、《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》編號；

 （二）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當于土地使用權(quán)出讓金的款額,；

 （三）已投入在建工程的工程款,；

 （四）施工進度及工程竣工日期；

 （五）已完成的工作量和工程量,。



 第二十九條 抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險的,，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的,，抵押當事人應當在抵押合同中載明,。




 第四章 房地產(chǎn)抵押登記





 第三十條 房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當事人應當?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記,。



 第三十一條 房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效,。



 第三十二條 辦理房地產(chǎn)抵押登記，應當向登記機關(guān)交驗下列文件：

 （一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明,；

 （二）抵押登記申請書,；

 （三）抵押合同；

 （四）《國有土地使用權(quán)證》,、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》,，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明,；

 （五）可以證明抵押人有權(quán)設定抵押權(quán)的文件與證明材料；

 （六）可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料,；

 （七）登記機關(guān)認為必要的其他文件,。



 第三十三條 登記機關(guān)應當對申請人的申請進行審核。凡權(quán)屬清楚,、證明材料齊全的,，應當在受理登記之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對不予登記的,，應當書面通知申請人,。



 第三十四條 以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應當在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后,，由抵押人收執(zhí),。并向抵押人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》。

 以預售商品房或者在建工程抵押的,，登記機關(guān)應當在抵押合同上作記載,。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后,，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記,。



 第三十五條 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起15日內(nèi),，到原登記機關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記,。

 因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的,，抵押當事人應當自處分行為生效之日起30日內(nèi),，到縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記,。




 第五章 抵押房地產(chǎn)的占用與管理





 第三十六條 已作抵押的房地產(chǎn),，由抵押人占用與管理。

 抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應當維護抵押房地產(chǎn)的安全與完好,。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督,、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。



 第三十七條 抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓,。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時,，應當簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記,。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后,，原抵押權(quán)人應當告知抵押人。

 經(jīng)抵押權(quán)人同意,，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租,。

 抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款,，應當向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的部分,，歸抵押人所有,，不足部分由債務人清償。



 第三十八條 因國家建設需要,，將已設定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的,，抵押人應當及時書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設定抵押房地產(chǎn),，也可以依法清理債權(quán)債務,，解除抵押合同。



 第三十九條 抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀,、滅失的,，抵押人應當及時將情況告知抵押權(quán)人，并應當采取措施防止損失的擴大,。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價值不足以作為履行債務的擔保時,，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足。

 抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少無過錯的,，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔保,。抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分，仍作為債務的擔保,。




 第六章 抵押房地產(chǎn)的處分





 第四十條 有下列情況之一的,，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：

 （一）債務履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債務人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的,；

 （二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的,；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的,；

 （三）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的,；

 （四）抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的,；

 （五）抵押合同約定的其他情況,。



 第四十一條 本辦法第四十條規(guī)定情況之一的，經(jīng)抵押當事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn),。協(xié)議不成的,，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。



 第四十二條 抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時,，應當事先書面通知抵押人,；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的,，還應當同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下,，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán),。



 第四十三條 同一房地產(chǎn)設定兩個以上抵押權(quán)時，以抵押登記的先后順序受償,。



 第四十四條 處分抵押房地產(chǎn)時,，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同處分，但對處分新增房屋所得,，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償,。



 第四十五條 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設定的房地產(chǎn)抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后,，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償,。

 法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定,。



 第四十六條 抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的處分,，因下列情況而中止：

 （一）抵押權(quán)人請求中止的；

 （二）抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務,，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的,；

 （三）發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭議的；

 （四）訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn),；

 （五）其他應當中止的情況,。



 第四十七條 處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：

 （一）支付處分抵押房地產(chǎn)的費用,；

 （二）扣除抵押房地產(chǎn)應繳納的稅款,；

 （三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付的違約金；

 （四）賠償由債務人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害,；

 （五）剩余金額交還抵押人,。

 處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時,，抵押權(quán)人有權(quán)向債務人追索不足部分,。




 第七章 法律責任





 第四十八條 抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭議或者被查封,、扣押等情況的,，抵押人應當承擔由此產(chǎn)生的法律責任。



 第四十九條 抵押人擅自以出售,、出租,、交換、贈與或者以其他方式處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無效,；造成第三人損失的,，由抵押人予以賠償。



 第五十條 抵押當事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產(chǎn)發(fā)生爭議的,，可以協(xié)商解決,；協(xié)商不成的，抵押當事人可以根據(jù)雙方達成的仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁,；沒有仲裁協(xié)議的,，也可以直接向人民法院提起訴訟。



 第五十一條 因國家建設需要,，將已設定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍時,，抵押人違反前述第三十八條的規(guī)定，不依法清理債務,，也不重新設定抵押房地產(chǎn)的,，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。



 第五十二條 登記機關(guān)工作人員玩忽職守,、濫用職權(quán),，或者利用職位上的便利，索取他人財物,，或者非法收受他人財物為他人謀取利益的,，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責任,。




 第八章 附則



 第五十三條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上進行房地產(chǎn)抵押活動的，參照本辦法執(zhí)行,。



 第五十四條 本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋,。



 第五十五條 本辦法自1997年6月1日起施行。