• 【發(fā)布單位】國(guó)家稅務(wù)總局
• 【發(fā)布文號(hào)】國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)
• 【發(fā)布日期】2009-03-06
• 【生效日期】2009-03-06
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】國(guó)家稅務(wù)總局
• 【所屬類別】政策參考

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法
 
(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))





各省,、自治區(qū),、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：



 為了加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理,，規(guī)范從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為,，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律,、行政法規(guī)的規(guī)定,，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國(guó)家稅務(wù)總局制定了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》,，現(xiàn)印發(fā)給你們,，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。



國(guó)家稅務(wù)總局

二○○九年三月六日





房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法




第一章 總 則??




第一條 根據(jù)《
中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及
其實(shí)施條例,、《
中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及
其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律,、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法,。




第二條 本辦法適用于中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）。




第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā),，建造,、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物,、附著物,、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外,，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的,，應(yīng)視為已經(jīng)完工：



 （一） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。



 （二） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用,。?



 （三） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明,。




第四條 企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理,，并逐步規(guī)范,，同時(shí)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理,，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收,、管理。




第二章 收入的稅務(wù)處理 ?




第五條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金,、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益,。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金,、費(fèi)用和附加等,，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入,；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門,、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理,。




第六條 企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入,，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：



 （一）采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日,，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。



 （二）采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。?



 （三）采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。?



 （四）采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：?



 1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。?



 2.采取視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議,，或企業(yè),、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的,，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格,，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格,，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的,，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。?



 3.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議,，或企業(yè),、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的,，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià),，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額,，不得直接從銷售收入中減除,；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的,，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。?



 4.采取包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),；包銷期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。?




第七條 企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng),、贊助,、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì),、對(duì)外投資,、分配給股東或投資人、抵償債務(wù),、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?



 （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定,；?



 （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定,；?



 （三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定,。




第八條 企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治,、直轄市國(guó)家稅務(wù)局,、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：



 （一）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū),、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的,，不得低于15％。?



 （二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%,。



 （三）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的,，不得低于5%。



 （四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房,、限價(jià)房和危改房的,，不得低于3%。




第九條 企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后,，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額,，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額,。



 在年度納稅申報(bào)時(shí),，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。




第十條 企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記,、取得產(chǎn)權(quán)證前,，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起,，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。




第三章 成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理 ?




第十一條 企業(yè)在進(jìn)行成本,、費(fèi)用的核算與扣除時(shí),，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本,。




第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用,、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加,、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除,。




第十三條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。




第十四條 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本,，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn),。可售面積單位工程成本和已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：?



 可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積?



 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本?




第十五條 企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律,、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng),、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用,，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除,。?




第十六條 企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門,、單位的,，應(yīng)于移交時(shí)扣除。




第十七條 企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所,、物業(yè)管理場(chǎng)所,、電站、熱力站,、水廠,、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施,，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：?



 （一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的,，可將其視為公共配套設(shè)施,，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。



 （二）屬于營(yíng)利性的,，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的,，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府,、公用事業(yè)單位以外其他單位的,，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外,，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理,。?




第十八條 企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校,、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本,，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門,、單位合資建設(shè),，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門,、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,。?




第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,，凡約定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除,，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除,，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除,。




第二十條 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過(guò)委托銷售收入10%的部分,，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除,。




第二十一條 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：?



 （一）企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配,，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用,，可直接在稅前扣除。



 （二）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的,，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件,，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除,。?




第二十二條 企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除,。?




第二十三條 企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（以成本對(duì)象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損,，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除,。




第二十四條 企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的,，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用,。




第四章 計(jì)稅成本的核算 ?




第二十五條 計(jì)稅成本是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn),，下同）過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用,。




第二十六條 成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目,。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：



 （一）可否銷售原則,。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算,；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的,，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象,。



 （二）分類歸集原則,。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近,、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。



 （三）功能區(qū)分原則,。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立,，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算,。



 （四）定價(jià)差異原則,。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的,，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。



 （五）成本差異原則,。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的,，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。



 （六）權(quán)益區(qū)分原則,。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的,，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。



 成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定,，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案,。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆,，如確需改變成本對(duì)象的,，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。




第二十七條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：



 （一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi),。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi),、契稅,、耕地占用稅、土地使用費(fèi),、土地閑置費(fèi),、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出,、安置及動(dòng)遷支出,、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi),、危房補(bǔ)償費(fèi)等,。



 （二）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察,、測(cè)繪,、規(guī)劃、設(shè)計(jì),、可行性研究,、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用,。



 （三）建筑安裝工程費(fèi),。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。



 （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路,、供水,、供電、供氣,、排污,、排洪、通訊,、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生,、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。



 （五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的,、獨(dú)立的,、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府,、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。



 （六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi),。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的,，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資,、職工福利費(fèi),、折舊費(fèi)、修理費(fèi),、辦公費(fèi),、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi),、工程管理費(fèi),、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。




第二十八條 企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下：



 （一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出,，按其性質(zhì),、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理,、歸類,，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn),。



 （二）對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出,、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本,、間接成本和共同成本,， 并按規(guī)定將其合理的歸集,、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象,。



 （三）對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,、未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分,，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除,，未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。



 （四）對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算,。其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本,。對(duì)本期已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本,，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除,。



 （五）對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用,，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算,。




第二十九條 企業(yè)開(kāi)發(fā),、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中,，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本,，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本,，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象,，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：



 （一）占地面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配,。



 1.一次性開(kāi)發(fā)的,，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。



 2.分期開(kāi)發(fā)的,，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配,，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。



 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積,。



 （二）建筑面積法,。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。



 1.一次性開(kāi)發(fā)的,，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配,。



 2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配,。



 （三）直接成本法,。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。



 （四）預(yù)算造價(jià)法,。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配,。




第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：



 （一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配,。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意,。



 土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,，屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整,。



 （二）單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配,。



 （三）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的,，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。



 （四）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定,。




第三十一條 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的,，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：



 （一）企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的,，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的,，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：



 1.換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的,，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本,，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本,。如涉及補(bǔ)價(jià),，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。



 2.換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā),、建造的,，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本,。如涉及補(bǔ)價(jià),，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。



 （二）企業(yè),、單位以股權(quán)的形式,，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本,。如涉及補(bǔ)價(jià),，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。




第三十二條 除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外,，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本,。



 （一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下,，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提,，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。



 （二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用,。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告,、模型中明確承諾建造且不可撤銷,，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。



 （三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用,、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提,。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金,。




第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所,，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所,，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理,。




第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本,，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí),，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。




第三十五條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后,，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日,，不得滯后。凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本,，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理,。




第五章 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 ?




第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè),、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的,，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：?



 （一）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作,、合資方，下同）分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,，企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí),，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,；如未結(jié)算計(jì)稅成本,，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。?



 （二）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的,，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：?



 1. 企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅,，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出,。?



 2.投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息,、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。?




第三十七條 企業(yè)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的,，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：



 企業(yè)應(yīng)在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí),，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理,，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。




第六章 附 則?




第三十八條 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,，至該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后,，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進(jìn)行稅務(wù)處理。




第三十九條 本通知自2008年1月1日起執(zhí)行,。