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• 【發(fā)布日期】2009-05-25 09:02:31
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• 【所屬類別】立法追蹤

-最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就建筑物區(qū)分所有權(quán),、物業(yè)服務(wù)司法解釋答記者問-

問：實踐中，對如何認(rèn)定業(yè)主觀點不一,，司法解釋作出相關(guān)規(guī)定主要基于何種考慮,？



 答：“業(yè)主”在建筑物區(qū)分所有權(quán)理論中被稱為建筑物區(qū)分所有權(quán)人，明確業(yè)主身份的界定標(biāo)準(zhǔn),，對貫徹執(zhí)行物權(quán)法第六章規(guī)定具有重要意義,，有必要在司法解釋中予以明確,。根據(jù)物權(quán)法第九條,、第二十八條等規(guī)定，司法解釋確定



 依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書,、繼承或者受遺贈,，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主,。這是界定業(yè)主身份的一般規(guī)則,。



 但在現(xiàn)實生活中，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為,，房屋買受人在已經(jīng)合法占有使用專有部分的情況下,，仍未依法辦理所有權(quán)登記的情形大量存在。在此情況下,，如果僅以是否已經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn),，將與現(xiàn)實生活產(chǎn)生沖突，并有可能對前述人群應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利造成損害,。這部分人對共有部分的利用以及共同管理權(quán)的行使需求更為強烈,，與其他業(yè)主之間的聯(lián)系程度也更為直接和緊密，因此有必要對其“業(yè)主身份”問題進行特別規(guī)定,。為了更好地維護業(yè)主自治秩序和建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的和諧穩(wěn)定,，根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定精神，司法解釋對這種情形下的業(yè)主身份認(rèn)定問題作出特別規(guī)定,，即可以認(rèn)定其為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主,。這樣的規(guī)定既可以有效地統(tǒng)一司法評價標(biāo)準(zhǔn)，也符合物權(quán)法的規(guī)定精神,，適應(yīng)現(xiàn)實生活,。同時，還可以引導(dǎo)這部分人及時辦理物權(quán)登記,。



 問：如何認(rèn)定專有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關(guān)鍵問題,，司法解釋對此作出了怎樣的規(guī)定？



 答：按照建筑物區(qū)分所有權(quán)理論通說認(rèn)為,，界定專有部分的標(biāo)準(zhǔn)是“具有構(gòu)造和利用上的獨立性”,。此外,，專有部分屬于不動產(chǎn)，而不動產(chǎn)所有權(quán)的取得一般須經(jīng)登記,。因此有必要把登記作為專有部分界定的標(biāo)準(zhǔn)之一,。盡管目前還存在一些本應(yīng)屬于專有部分卻無法進行登記的情況，但隨著登記制度的不斷完善,，并不意味著日后不能辦理登記,。所以，司法解釋將“登記”表述為“能夠登記”,。除了建筑物內(nèi)住宅,、經(jīng)營性用房等房屋外，司法解釋從現(xiàn)實生活出發(fā)規(guī)定,，專有部分的范圍還包括整棟建筑物,、特定空間及露臺等。



 實踐中很多建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛是圍繞共有部分產(chǎn)生的,。物權(quán)法第六章對共有部分采取了較為分散的列舉式規(guī)定,。綜合實踐中有關(guān)共有部分界定爭議的實際情況并經(jīng)反復(fù)研究，司法解釋采用列舉,、排除加兜底的方法,，明確了共有部分的含義，以便于解決審判實踐中的問題,。為了條文文字的簡潔,，司法解釋對法定共有部分不再重復(fù)。根據(jù)物權(quán)法第六章的規(guī)定,，法定共有部分包括建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）,、綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地以及明示屬于個人的除外）、其他公共場所,、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位及電梯、水箱等,。此外,，司法解釋也就天然共有部分作出了明確規(guī)定。天然共有部分,，即法律沒有規(guī)定,，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件,，但從其屬性上天然屬于共有的部分,，包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分,、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等,，其中明確列舉外墻面,、屋頂、通道等屬于共有部分,，是為了便于解決審判實踐中的糾紛,。因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權(quán)利人所有即為業(yè)主共有”的思路,，司法解釋還專門作出了兜底性的規(guī)定,。滿足下列兩個條件的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分：1.不屬于業(yè)主專有部分；2.不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有,。對建筑區(qū)劃內(nèi)的土地,，司法解釋根據(jù)物權(quán)法第一百三十五條也做出了相關(guān)規(guī)定。



 問：車位,、車庫爭議是建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件的熱點難點問題,，司法解釋是如何處理此類問題的,？



 答：司法解釋在物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定框架內(nèi),，著重解決如何認(rèn)定建設(shè)單位已經(jīng)履行法律有關(guān)“首先滿足業(yè)主的需要”問題。如果建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫與專有部分的比例,，將車位、車庫以出售,、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為已符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。其原因在于,，規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性,，業(yè)主在購買專有部分的時候?qū)Υ艘彩敲髦摹Ｖ灰獦I(yè)主已經(jīng)按照配置比例購置或者租賃到車位,、車庫,，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其需要已經(jīng)得到了“首先滿足”。否則,，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對車位,、車庫提出過度主張。



 車位,、車庫糾紛的處理是一個極其復(fù)雜的問題,，司法解釋的規(guī)定還有些原則，但思路是明確的,。在審判實踐中,，各級法院和法官可以在司法解釋確定的大原則下，結(jié)合糾紛具體情況妥處相關(guān)案件,。待審判實踐經(jīng)驗的積累足夠豐富之后,，也可擇機就新問題,、新情況作出單行批復(fù)。



 問：物權(quán)法第七十六條規(guī)定了業(yè)主共同決定重大事項時對專有部分面積,、建筑物總面積以及業(yè)主人數(shù),、總?cè)藬?shù)的比例要求，這些比例應(yīng)如何計算,？



 答：專有部分面積,、建筑物總面積以及業(yè)主人數(shù)、總?cè)藬?shù)如何計算,，關(guān)系到業(yè)主共同管理權(quán)的具體行使問題,，是認(rèn)定業(yè)主自治決議作出的程序是否合法的重要依據(jù)。物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定了業(yè)主自治多數(shù)決的比例,。但對計算該比例依據(jù)的專有部分面積,、建筑物總面積，以及業(yè)主人數(shù),、總?cè)藬?shù)卻未作明確規(guī)定,，對此有必要在司法解釋中進行解釋。



 不動產(chǎn)登記實踐中,，各地對專有部分面積依何種標(biāo)準(zhǔn)記載并不統(tǒng)一,，但在同一建筑區(qū)劃內(nèi)則是相同的，所以司法解釋僅籠統(tǒng)表述為“面積”,。如果已經(jīng)依法登記的,，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的,，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算,；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算,。專有部分面積確定后,，建筑物總面積則應(yīng)以按照同一標(biāo)準(zhǔn)計算的專有部分面積的總和計算。業(yè)主人數(shù)原則上應(yīng)當(dāng)按照專有部分的數(shù)量計算,。但在一人（包括建設(shè)單位）擁有數(shù)個專有部分的情況中,，如果同時復(fù)計人數(shù)將導(dǎo)致該人雙重優(yōu)勢。因此,，司法解釋特別規(guī)定,，建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,，按一人計算,。該規(guī)定并不會對這類權(quán)利人行使管理權(quán)造成影響，因為其專有部分面積在建筑物總面積中的比例未被改變。



 問：當(dāng)前,，因“住改商”引發(fā)的糾紛比較多,，司法解釋對物權(quán)法第七十七條作出了怎樣的解釋性規(guī)定？



 答：物權(quán)法第七十七條規(guī)定,，業(yè)主不得違反法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,。對該條的理解主要有三個問題需要解決：一是如果未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其法律后果是什么,；二是有利害關(guān)系業(yè)主的同意是需全部同意還是多數(shù)同意即可,；三是如何確定有利害關(guān)系業(yè)主的范圍。



 按照物權(quán)法第七十七條規(guī)定,，“住改商”行為的合法性需要滿足兩個條件：遵守法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約；應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,，其行為仍不具備合法性。據(jù)此,，物權(quán)法第七十七條實際上已經(jīng)成為“住改商”業(yè)主對由此產(chǎn)生的損害后果需承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的法律依據(jù)。



 物權(quán)法施行后,，在實踐中有做法是按照多數(shù)決來確定有利害關(guān)系業(yè)主的意見,。這既沒有法律依據(jù)，也違反了物權(quán)法第七十七條的立法目的,，針對這種情況,，司法解釋特別規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的,，不予支持,。司法解釋綜合考慮“住改商”糾紛的實際情況，將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi),，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關(guān)系的業(yè)主,，在審判實務(wù)中也比較容易掌握和操作。此外,，實踐中確實有可能出現(xiàn)建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的業(yè)主也與“住改商”行為存在利害關(guān)系的情況,，但這部分業(yè)主的范圍難以統(tǒng)一劃定，為防止利害關(guān)系業(yè)主范圍的無限制泛化，司法解釋另外規(guī)定,，其應(yīng)證明利害關(guān)系的存在,。



 問：物權(quán)法第七十八條規(guī)定了業(yè)主的撤銷權(quán)，司法解釋對業(yè)主撤銷權(quán)行使問題有何具體規(guī)定,？



 答：物權(quán)法第七十八條第二款對業(yè)主撤銷權(quán)作出了規(guī)定,，但業(yè)主撤銷權(quán)的行使還涉及到一些具體問題需要明確。比如,，業(yè)主大會,、業(yè)主委員會違反法定程序作出的決定，業(yè)主能否申請撤銷,，以及業(yè)主撤銷權(quán)的行使應(yīng)否有一個時間限制等,。根據(jù)物權(quán)法第七十六條的立法精神，司法解釋將物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定的“業(yè)主合法權(quán)益”解釋為：不僅包括侵害業(yè)主的實體權(quán)利,，也包括作出決定的程序違反法律規(guī)定,。業(yè)主撤銷權(quán)作為一種形成權(quán)，應(yīng)當(dāng)受到除斥期間的限制,，本條參照合同法有關(guān)債權(quán)人撤銷權(quán)的規(guī)定,，將其確定為自知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年之內(nèi)。如此規(guī)定,，既可以督促受侵害的業(yè)主及時行使權(quán)利,，也有利于盡量維護業(yè)主共同生活秩序的穩(wěn)定。因該除斥期間的起算點為“在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起”,，所以也不會對業(yè)主合法權(quán)益保護帶來不利影響,。



 問：物業(yè)服務(wù)合同一般是由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的，一些業(yè)主以其不是合同當(dāng)事人為由拒絕履行相關(guān)義務(wù),，司法解釋如何解決,？



 答：不僅是物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同也存在這個問題,。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定,，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,，建設(shè)單位可以通過招投標(biāo)或者經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。只要前期物業(yè)服務(wù)合同合法有效,，其對業(yè)主即應(yīng)具有約束力,。物權(quán)法第七十六條規(guī)定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定,。業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定,，與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果，全體業(yè)主都應(yīng)遵守,。在實踐中,，有些業(yè)主以不是合同當(dāng)事人為由，不愿接受物業(yè)服務(wù)合同的約束,，拒絕履行相應(yīng)義務(wù)并引發(fā)糾紛,。業(yè)主雖然不是物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）形式上的簽訂者，但其是物業(yè)服務(wù)合同項下權(quán)利義務(wù)的一方實際享有者和承擔(dān)者,。從這個角度看,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是和業(yè)主而不是與業(yè)主委員會建立的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系。據(jù)此,，司法解釋規(guī)定,，業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持,。



 問：實踐中物業(yè)服務(wù)合同的約定內(nèi)容一般較為簡單,，產(chǎn)生糾紛時，當(dāng)事人對如何確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)常發(fā)生爭議,，司法解釋對此有何規(guī)定,？



 答：實踐中，很多物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容并不十分詳細,，而對物業(yè)服務(wù)管理行為的規(guī)范很多是通過法律,、法規(guī)規(guī)定或者相關(guān)行業(yè)規(guī)范來進行的。除此以外,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則,，往往對業(yè)主作出選聘決定具有重要作用。為更好維護業(yè)主權(quán)益,，司法解釋依據(jù)合同默示條款理論,，合理擴充了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)范圍，即不僅限于物業(yè)服務(wù)合同中的明示條款,，法律、法規(guī)規(guī)定,、相關(guān)行業(yè)規(guī)范,，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則也是確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)的依據(jù)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第2條規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)主要是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修,、養(yǎng)護、管理,，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,，就其義務(wù)量而言，司法解釋對物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)所做的規(guī)定并不會額外增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)。



 問：很多業(yè)主認(rèn)為,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有權(quán)利就業(yè)主相關(guān)妨害物業(yè)服務(wù)秩序的行為提起訴訟,，這種觀點是否正確，司法解釋是如何規(guī)定的,？



 答：這種觀點是不正確的,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的委托關(guān)系具有一定的特殊性，其中很重要的一個方面就是全體業(yè)主將維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序的管理權(quán)交給物業(yè)服務(wù)企業(yè),。該權(quán)利行使的主要途徑是對業(yè)主實施“人”的管理,。業(yè)主實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，既有可能是違反物業(yè)服務(wù)合同的違約行為,，有時也可能是一種侵權(quán)行為,。賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)以相應(yīng)訴權(quán)，并未超出其對“人”管理權(quán)的行使邊界,，而且可以及時有效地制止不法行為,。實際上在實踐中，其他業(yè)主往往都是要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)去制止妨害,、侵害行為,，而不愿自己親力親為?；谝陨峡紤],，司法解釋規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律,、法規(guī),、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀,、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的,，人民法院應(yīng)予支持,。



 問：欠費糾紛是物業(yè)服務(wù)糾紛的主要類型，如果業(yè)主提出不需要有關(guān)物業(yè)服務(wù)或者因出國等原因沒有享受物業(yè)服務(wù)而拒絕繳費,，應(yīng)如何處理,？



 答：業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,，是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果,，全體業(yè)主都應(yīng)遵守。實踐中,，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定以及規(guī)定全面履行了相應(yīng)義務(wù)的情況下,，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)（比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務(wù)）或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯,。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù),，則物業(yè)費的交納義務(wù)對全體業(yè)主而言都是均等的,。否則，物業(yè)服務(wù)關(guān)系的穩(wěn)定性和確定性將會被徹底打破,。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定,，業(yè)主以前述理由所提的抗辯屬于權(quán)利濫用，有損業(yè)主自治機制和物業(yè)服務(wù)秩序,，所以不應(yīng)得到支持,。



 問：服務(wù)合同解除后，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出其尚有物業(yè)費被拖欠,，應(yīng)如何主張權(quán)利,？如物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出，并以存在事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由要求支付物業(yè)費,，應(yīng)否得到支持,？



 答：物權(quán)法第七十六條規(guī)定，業(yè)主大會有權(quán)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),。按照業(yè)主大會決定,，業(yè)主委員會代表業(yè)主，應(yīng)有請求解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利,。業(yè)主委員會雖為物業(yè)服務(wù)合同的一方當(dāng)事人,，但其既不是欠費人又沒有責(zé)任財產(chǎn)，所以如果確實存在拖欠物業(yè)費的情形,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在合同解除后,，向拖欠物業(yè)費的業(yè)主提起訴訟。對此,，司法解釋明確規(guī)定,，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)在解除物業(yè)服務(wù)合同的訴訟中，提出要求業(yè)主委員會支付拖欠的物業(yè)費的請求,，法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權(quán)利,。



 實踐中，在物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后,，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出而引發(fā)的糾紛不在少數(shù),。司法解釋明確規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施,，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金,。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出,，并以存在事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的,，法院不予支持,。物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止的情形，主要包括合同終止,、解除,、期限屆滿且未續(xù)期等。



 問：如果物業(yè)服務(wù)糾紛是由于承租人,、借用人等引起的,，是否也適用司法解釋相關(guān)規(guī)定？最高法院對兩部司法解釋的施行有何特殊考慮,？



 答：實踐中,，物業(yè)服務(wù)糾紛常常會涉及到房屋的承租人、借用人等物業(yè)使用人,。該物業(yè)使用人雖然不是業(yè)主,，但其居住生活在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，也應(yīng)當(dāng)受到物業(yè)服務(wù)合同,、法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約的約束。從這個意義上說,，司法解釋對物業(yè)服務(wù)糾紛的規(guī)定,，應(yīng)當(dāng)同樣適用于因非業(yè)主的物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務(wù)合同、法律,、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛案件的處理,。對此，司法解釋明確作出了規(guī)定,。



 物權(quán)法施行前,，法律并無“住改商”應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意的規(guī)定，也沒有規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要的規(guī)定,，除此以外，物權(quán)法對共同事項多數(shù)決的比例規(guī)定也比修訂前的物業(yè)管理條例的規(guī)定高,。如果不對司法解釋的時間效力進行適當(dāng)限制,，將有可能使得許多已經(jīng)穩(wěn)定的社會關(guān)系重新被打破，并引發(fā)大量糾紛案件,?；诖朔N考慮，根據(jù)法不溯及既往的原則,，建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋明確規(guī)定,，因物權(quán)法施行后實施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件,，適用該解釋。同時,，為了在司法解釋正式施行之前,，給各界預(yù)留一個宣傳學(xué)習(xí)的時間，也為了最大限度通過自律,、自糾的方式消化可能發(fā)生的糾紛案件,，兩部司法解釋都將于2009年10月1日起正式施行。