• 【發(fā)布單位】作者：喻雯
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】2015-02-02 14:35:00
• 【生效日期】--
• 【失效日期】--
• 【文件來源】來源：齊魯晚報
• 【所屬類別】立法追蹤

-濟南實施新法 物業(yè)可拒絕代收水電暖等費用-

新版《濟南市物業(yè)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)本月起開始正式實行了,?！掇k法》實行后能給業(yè)主,、小區(qū)管理帶來哪些便利,？能重點解決哪些矛盾？2月1日,，記者了解到,，有關“捆綁收費”,、“小區(qū)停車難”、“小區(qū)歷史遺留質(zhì)量問題”,、“維修資金使用難”,、“出現(xiàn)問題投訴難”等五大熱點問題都將得到有效解決。



 不得強制物業(yè)代收相關費用 物業(yè)如代收不得向業(yè)主收取手續(xù)費



 目前,，在省城各大住宅小區(qū),，不少業(yè)主會對物業(yè)公司的“捆綁收費”頭疼不已：不交物業(yè)費就把水、電,、暖停了,，居民生活受到很大的影響。也有不少物業(yè)公司因“通過停水,、停電,、停暖、停氣等方式催交有關費用”,，被扣除信用分數(shù),。此外，也有一些物業(yè)公司“苦水難倒”：水電費憑什么要我們來代收,？



 物業(yè)新規(guī)實施后,，這些問題都將得到有效解決。在收費方面,，物業(yè)新規(guī)明確規(guī)定,，住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電,、供氣,、供暖、通訊,、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當依法向最終用戶收取有關費用,，相關專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代其收取業(yè)主應當繳納的費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向業(yè)主提供服務,。此條規(guī)定,，有利于破解以往一些小區(qū)出現(xiàn)的“捆綁收費”。



 與此同時,，物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的,，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬,。新規(guī)規(guī)定,，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準。新規(guī)也對業(yè)主進行了約束,，如果物業(yè)依約履行義務了,，業(yè)主不交物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者依照法律程序申請仲裁,。



 沒停車位物業(yè)可限制進小區(qū) 業(yè)主大會可劃定共有道路停車



 如今,，私家車數(shù)量越來越多，而小區(qū)的停車位卻明顯不足,。這也成為不少小區(qū)業(yè)主與物業(yè)的矛盾焦點之一,。此外，也有的小區(qū)面對有限的車位,，只采取出售而無法出租,，這也給不少業(yè)主帶來了無法停車的麻煩，在這種情況下就出現(xiàn)了小區(qū)業(yè)主占用小區(qū)共有道路甚至是占用消防通道來停車的現(xiàn)象,，種種因“停車難”引發(fā)的矛盾越來越多,。



 對于停車位的管理，物業(yè)新規(guī)進行了明確,。其中,，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫(含共用車庫車位和專用車庫)應當通過出售或者租賃形式，優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需要,。在滿足業(yè)主需要后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將車庫對外出租，但租賃期限最長不得超過六個月,。



 而且,，新規(guī)還明確，如果因規(guī)劃建設時車庫不足,，業(yè)主大會可以決定占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他場地設置停車泊位,，但是不得占用消防通道、妨礙道路通行,。利用停車泊位停車的,，應當交納車位場地使用費，車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有,。業(yè)主不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路,、綠地或者其他共有場地停放車輛。



 未確定停車位的車輛,，物業(yè)服務企業(yè)可限制其進入物業(yè)管理區(qū)域,，公安、消防,、搶險,、救護等特殊車輛執(zhí)行公務以及臨時停車除外。



 新建小區(qū)增加房屋保修金制度 質(zhì)量缺陷保修期內(nèi)開發(fā)商負責



 業(yè)主入住后，小區(qū)的質(zhì)量缺陷,、配套設施不健全等問題屢屢發(fā)生。而這些問題都會轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上,，原本不是物業(yè)的責任被“推給”物業(yè),，這也成了引發(fā)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)矛盾和糾紛越來越多的主要根源之一。



 針對這一難題,，《辦法》第11條明確規(guī)定：前期物業(yè)服務企業(yè)承接新建物業(yè)前,，應當按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，對物業(yè)共用部位,、共用設施設備及物業(yè)服務用房等進行檢查和驗收,，形成書面查驗記錄并加蓋公章予以確認。



 現(xiàn)場查驗中,，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)共用部位,、共用設施設備不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時解決并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗,。物業(yè)承接查驗記錄應當作為前期物業(yè)服務合同的附件。



 此外,，《辦法》規(guī)定,，新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在新建物業(yè)交付前一次性交存質(zhì)量保修金,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)保修期內(nèi)未及時履行保修義務的,，業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)可申請使用物業(yè)質(zhì)量保修金予以維修。保修期滿后,，物業(yè)質(zhì)量保修金余額及孳息應當及時退還,。物業(yè)質(zhì)量保修金制度具體實施辦法由市住房保障管理部門、市城鄉(xiāng)建設部門制定,。



 維修資金交納前置,，入住前交上 四大應急維修明確便于走綠色通道



 維修資金作為房子養(yǎng)老金使用困難成了普遍的難題。使用難很大的原因在于：一棟樓上有的業(yè)主交了維修資金,，有的沒交,，那些沒交的就直接耽誤已經(jīng)交存的業(yè)主使用。



 濟南市房管部門有關負責人說,，現(xiàn)在很多市民都習慣于在辦理房產(chǎn)小證前才交維修資金,，但是由于辦證的進度時間都不一樣，這樣就影響了維修資金的使用,。像一些大社區(qū),，房子銷售周期長，同一棟樓上有的房子賣了，交了維修資金,，那些沒有賣的,，就沒有交維修資金。那些沒賣完沒交維修資金的情況,，也會影響已入住業(yè)主對維修資金的使用,。



 新《辦法》將維修資金的交存提前，這利于此前問題的解決,。住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前,，將首期物業(yè)專項維修資金存入商品住宅維修資金專戶，尚未交存物業(yè)專項維修資金的房屋,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在辦理房屋產(chǎn)權初始登記時一次性交存,。這樣就可以把此前因交存不一導致的使用難題解決。



 危及業(yè)主生命和財產(chǎn)安全的,，可以按應急維修程序支取使用維修資金,。在原有三種應急維修情況的基礎上，《辦法》增加四項內(nèi)容,?！霸瓉韺τ趹本S修的概念有屋面漏雨、電梯安全隱患,、消防設施出現(xiàn)故障等,，一個‘等’字概念比較模糊，一般應急維修只包括上述三種情況,?！睗鲜蟹抗懿块T有關負責人表示，新《辦法》在第一種類中,，增加了外墻滲水,、下水管道破裂、外墻面脫落,、道路塌陷等應急維修的情況,。



 明確九大部門監(jiān)管責任和投訴電話 建議聯(lián)席會議制度協(xié)調(diào)解決問題



 業(yè)主入住小區(qū)后，難免會遇到不少難題,，比如：亂搭亂建,、電梯故障、占用消防通道等,。遇到問題后,，更大的難題是業(yè)主對小區(qū)物業(yè)管理工作的行業(yè)監(jiān)管部門職責區(qū)分不清，對自身權益受到侵害后不知該向哪個行政部門投訴,，造成違法行為不能及時查處,，導致小區(qū)的公共利益和秩序受到損害,。



 為了解決這一難題，濟南市房管局有關負責人說,，小區(qū)管理是一項綜合性的管理工作,，為解決居民小區(qū)內(nèi)的各類違規(guī)違法行為，《辦法》依據(jù)各部門“三定方案”和執(zhí)法職責,，明確了住房保障,、城管執(zhí)法、城鄉(xiāng)建設,、公安消防、公安機關,、質(zhì)檢,、物價、市公用部門以及經(jīng)濟與信息化等9部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類違法違規(guī)行為的監(jiān)管責任,，并要求各部門在小區(qū)內(nèi)設立投訴電話,，及時查處各類違法違規(guī)行為。



 針對小區(qū)管理和物業(yè)服務中矛盾糾紛多發(fā)的問題,，《辦法》要求各縣(市)區(qū)人民政府,、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府牽頭建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,，以協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中出現(xiàn)的重大問題和突發(fā)事件,。同時，《辦法》還建立了物業(yè)企業(yè)信用信息管理制度,，通過將物業(yè)企業(yè)的信用信息公示以及納入企業(yè)業(yè)績評價等措施,，督促物業(yè)企業(yè)不斷提升自身服務水平。



 此外,，《辦法》第71條規(guī)定：住房保障管理部門,、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和其他有關部門的工作人員在工作中有挪用物業(yè)質(zhì)量保修金或者物業(yè)專項維修資金行為,，或者利用職務上的便利收受他人財物或者其他好處的,，由監(jiān)察機關依法給予處分；構成犯罪的,，依法追究刑事責任,。其他國家機關工作人員不依法履行物業(yè)管理活動監(jiān)督管理職責，或者對投訴的違法違規(guī)行為不予查處造成惡劣影響的,，由監(jiān)察機關依法給予處分,；構成犯罪的，依法追究刑事責任,。