• 【發(fā)布單位】作者：喻雯
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• 【發(fā)布日期】2015-02-02 14:35:00
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• 【文件來(lái)源】來(lái)源：齊魯晚報(bào)
• 【所屬類(lèi)別】立法追蹤

-濟(jì)南實(shí)施新法 物業(yè)可拒絕代收水電暖等費(fèi)用-

新版《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)本月起開(kāi)始正式實(shí)行了,。《辦法》實(shí)行后能給業(yè)主,、小區(qū)管理帶來(lái)哪些便利,？能重點(diǎn)解決哪些矛盾？2月1日,，記者了解到,，有關(guān)“捆綁收費(fèi)”、“小區(qū)停車(chē)難”,、“小區(qū)歷史遺留質(zhì)量問(wèn)題”,、“維修資金使用難”,、“出現(xiàn)問(wèn)題投訴難”等五大熱點(diǎn)問(wèn)題都將得到有效解決。



 不得強(qiáng)制物業(yè)代收相關(guān)費(fèi)用 物業(yè)如代收不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)



 目前,，在省城各大住宅小區(qū),，不少業(yè)主會(huì)對(duì)物業(yè)公司的“捆綁收費(fèi)”頭疼不已：不交物業(yè)費(fèi)就把水、電,、暖停了,，居民生活受到很大的影響。也有不少物業(yè)公司因“通過(guò)停水,、停電,、停暖、停氣等方式催交有關(guān)費(fèi)用”,，被扣除信用分?jǐn)?shù)。此外,，也有一些物業(yè)公司“苦水難倒”：水電費(fèi)憑什么要我們來(lái)代收,？



 物業(yè)新規(guī)實(shí)施后，這些問(wèn)題都將得到有效解決,。在收費(fèi)方面,，物業(yè)新規(guī)明確規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)供水,、供電,、供氣、供暖,、通訊,、有線電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)依法向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用，相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代其收取業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納的費(fèi)用,，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向業(yè)主提供服務(wù),。此條規(guī)定，有利于破解以往一些小區(qū)出現(xiàn)的“捆綁收費(fèi)”,。



 與此同時(shí),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬,。新規(guī)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍,、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。新規(guī)也對(duì)業(yè)主進(jìn)行了約束，如果物業(yè)依約履行義務(wù)了,，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者依照法律程序申請(qǐng)仲裁,。



 沒(méi)停車(chē)位物業(yè)可限制進(jìn)小區(qū) 業(yè)主大會(huì)可劃定共有道路停車(chē)



 如今，私家車(chē)數(shù)量越來(lái)越多,，而小區(qū)的停車(chē)位卻明顯不足,。這也成為不少小區(qū)業(yè)主與物業(yè)的矛盾焦點(diǎn)之一。此外,，也有的小區(qū)面對(duì)有限的車(chē)位,，只采取出售而無(wú)法出租，這也給不少業(yè)主帶來(lái)了無(wú)法停車(chē)的麻煩,，在這種情況下就出現(xiàn)了小區(qū)業(yè)主占用小區(qū)共有道路甚至是占用消防通道來(lái)停車(chē)的現(xiàn)象,，種種因“停車(chē)難”引發(fā)的矛盾越來(lái)越多。



 對(duì)于停車(chē)位的管理,，物業(yè)新規(guī)進(jìn)行了明確,。其中，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車(chē)庫(kù)(含共用車(chē)庫(kù)車(chē)位和專(zhuān)用車(chē)庫(kù))應(yīng)當(dāng)通過(guò)出售或者租賃形式,，優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主的停車(chē)需要,。在滿(mǎn)足業(yè)主需要后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將車(chē)庫(kù)對(duì)外出租,，但租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月,。



 而且，新規(guī)還明確,，如果因規(guī)劃建設(shè)時(shí)車(chē)庫(kù)不足,，業(yè)主大會(huì)可以決定占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置停車(chē)泊位，但是不得占用消防通道,、妨礙道路通行,。利用停車(chē)泊位停車(chē)的，應(yīng)當(dāng)交納車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi),，車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有,。業(yè)主不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地或者其他共有場(chǎng)地停放車(chē)輛,。



 未確定停車(chē)位的車(chē)輛,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可限制其進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域，公安,、消防,、搶險(xiǎn)、救護(hù)等特殊車(chē)輛執(zhí)行公務(wù)以及臨時(shí)停車(chē)除外,。



 新建小區(qū)增加房屋保修金制度 質(zhì)量缺陷保修期內(nèi)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)



 業(yè)主入住后,，小區(qū)的質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不健全等問(wèn)題屢屢發(fā)生,。而這些問(wèn)題都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上,，原本不是物業(yè)的責(zé)任被“推給”物業(yè),，這也成了引發(fā)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)矛盾和糾紛越來(lái)越多的主要根源之一。



 針對(duì)這一難題,，《辦法》第11條明確規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)前,，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備及物業(yè)服務(wù)用房等進(jìn)行檢查和驗(yàn)收,，形成書(shū)面查驗(yàn)記錄并加蓋公章予以確認(rèn)。



 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備不符合約定或者規(guī)定的情形，書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn),。物業(yè)承接查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)作為前期物業(yè)服務(wù)合同的附件。



 此外,，《辦法》規(guī)定,，新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前一次性交存質(zhì)量保修金,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在物業(yè)保修期內(nèi)未及時(shí)履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可申請(qǐng)使用物業(yè)質(zhì)量保修金予以維修,。保修期滿(mǎn)后,，物業(yè)質(zhì)量保修金余額及孳息應(yīng)當(dāng)及時(shí)退還。物業(yè)質(zhì)量保修金制度具體實(shí)施辦法由市住房保障管理部門(mén),、市城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)制定,。



 維修資金交納前置，入住前交上 四大應(yīng)急維修明確便于走綠色通道



 維修資金作為房子養(yǎng)老金使用困難成了普遍的難題,。使用難很大的原因在于：一棟樓上有的業(yè)主交了維修資金,，有的沒(méi)交，那些沒(méi)交的就直接耽誤已經(jīng)交存的業(yè)主使用,。



 濟(jì)南市房管部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō),，現(xiàn)在很多市民都習(xí)慣于在辦理房產(chǎn)小證前才交維修資金，但是由于辦證的進(jìn)度時(shí)間都不一樣,，這樣就影響了維修資金的使用,。像一些大社區(qū)，房子銷(xiāo)售周期長(zhǎng),，同一棟樓上有的房子賣(mài)了,，交了維修資金，那些沒(méi)有賣(mài)的,，就沒(méi)有交維修資金,。那些沒(méi)賣(mài)完沒(méi)交維修資金的情況,，也會(huì)影響已入住業(yè)主對(duì)維修資金的使用。



 新《辦法》將維修資金的交存提前,，這利于此前問(wèn)題的解決,。住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入商品住宅維修資金專(zhuān)戶(hù),，尚未交存物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的房屋,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)一次性交存。這樣就可以把此前因交存不一導(dǎo)致的使用難題解決,。



 危及業(yè)主生命和財(cái)產(chǎn)安全的,，可以按應(yīng)急維修程序支取使用維修資金。在原有三種應(yīng)急維修情況的基礎(chǔ)上,，《辦法》增加四項(xiàng)內(nèi)容,。“原來(lái)對(duì)于應(yīng)急維修的概念有屋面漏雨,、電梯安全隱患,、消防設(shè)施出現(xiàn)故障等，一個(gè)‘等’字概念比較模糊,，一般應(yīng)急維修只包括上述三種情況,。”濟(jì)南市房管部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，新《辦法》在第一種類(lèi)中,，增加了外墻滲水、下水管道破裂,、外墻面脫落,、道路塌陷等應(yīng)急維修的情況。



 明確九大部門(mén)監(jiān)管責(zé)任和投訴電話(huà) 建議聯(lián)席會(huì)議制度協(xié)調(diào)解決問(wèn)題



 業(yè)主入住小區(qū)后,，難免會(huì)遇到不少難題,，比如：亂搭亂建、電梯故障,、占用消防通道等,。遇到問(wèn)題后，更大的難題是業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作的行業(yè)監(jiān)管部門(mén)職責(zé)區(qū)分不清,，對(duì)自身權(quán)益受到侵害后不知該向哪個(gè)行政部門(mén)投訴,，造成違法行為不能及時(shí)查處，導(dǎo)致小區(qū)的公共利益和秩序受到損害,。



 為了解決這一難題,，濟(jì)南市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，小區(qū)管理是一項(xiàng)綜合性的管理工作，為解決居民小區(qū)內(nèi)的各類(lèi)違規(guī)違法行為,，《辦法》依據(jù)各部門(mén)“三定方案”和執(zhí)法職責(zé),，明確了住房保障、城管執(zhí)法,、城鄉(xiāng)建設(shè),、公安消防、公安機(jī)關(guān),、質(zhì)檢,、物價(jià)、市公用部門(mén)以及經(jīng)濟(jì)與信息化等9部門(mén)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類(lèi)違法違規(guī)行為的監(jiān)管責(zé)任,，并要求各部門(mén)在小區(qū)內(nèi)設(shè)立投訴電話(huà),，及時(shí)查處各類(lèi)違法違規(guī)行為。



 針對(duì)小區(qū)管理和物業(yè)服務(wù)中矛盾糾紛多發(fā)的問(wèn)題,，《辦法》要求各縣(市)區(qū)人民政府,、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府牽頭建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度,，以協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中出現(xiàn)的重大問(wèn)題和突發(fā)事件,。同時(shí)，《辦法》還建立了物業(yè)企業(yè)信用信息管理制度,，通過(guò)將物業(yè)企業(yè)的信用信息公示以及納入企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)等措施,，督促物業(yè)企業(yè)不斷提升自身服務(wù)水平。



 此外,，《辦法》第71條規(guī)定：住房保障管理部門(mén),、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和其他有關(guān)部門(mén)的工作人員在工作中有挪用物業(yè)質(zhì)量保修金或者物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金行為,，或者利用職務(wù)上的便利收受他人財(cái)物或者其他好處的，由監(jiān)察機(jī)關(guān)依法給予處分,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任。其他國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員不依法履行物業(yè)管理活動(dòng)監(jiān)督管理職責(zé),，或者對(duì)投訴的違法違規(guī)行為不予查處造成惡劣影響的,，由監(jiān)察機(jī)關(guān)依法給予處分；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,。