• 【發(fā)布單位】最高人民法院
• 【發(fā)布文號】[1988]民他字第6號
• 【發(fā)布日期】1988-03-21
• 【生效日期】1988-03-21
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】國家法律法規(guī)

最高人民法院《關于李德成訴鄧崇勛房屋買賣糾紛一案的批復》

最高人民法院《關于李德成訴鄧崇勛房屋買賣糾紛一案的批復》
 
（1988年3月21日〔1988〕民他字第6號）
四川省高級人民法院：

 關于你院對處理成都市李德成訴鄧崇勛房屋買賣糾紛一案的請示報告收悉,。

 經(jīng)我們研究認為，李德成于1974年經(jīng)人介紹,，與鄧崇勛達成房屋買賣協(xié)議,，李以400元價款，購買了鄧祟勛以及其母蔣芳淑,、妹妹鄧洪民共有房屋兩間,。李德成交付房款時，鄧崇勛出具了由本人簽字和蓋有其母私章的收據(jù),，隨即李也搬進該房居住,，并修建了廚房。1975年蔣芳淑與鄧洪民一同由京返蓉,，未提出異議,。1980年鄧崇勛曾要李德成與另一買房人彭謙惠一道去房管部門辦理稅契過戶手續(xù)。1985年因政府征用此宅,，鄧反悔,，李才訴至法院。根據(jù)我院《
關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第
55條和56條的規(guī)定和本案具體情況,，我們同意你院審判委員會的意見,，即此房屋買賣關系應為有效。

 此復



附：

 四川省高級人民法院《關于處理成都市李德成訴鄧崇勛

 房屋買賣糾紛一案的請示報告》

 （（86）川法民示字第16號）



最高人民法院：

 現(xiàn)將我省成都市李德成訴鄧崇勛,、蔣芳淑房屋買賣糾紛案的案件事實和處理意見報告于下：

 上訴人（一審原告）：李德成,，女，54歲,，四川省成都市人,，現(xiàn)在西藏駐蓉辦事處工作，住該處宿舍,。

 委托代理人：徐尚忠,，成都市法律顧問處律師。

 委托代理人：肖光碧,，成都市東城區(qū)法律顧問處律師,。

 被上訴人（原審被告）：鄧崇勛，男，66歲,，四川省安岳縣人,，系四川省農(nóng)牧廳退休干部，現(xiàn)暫住成都標準件三廠王國強（鄧之女婿）處,。

 委托代理人：王國強,，男，39歲,，浙江省鎮(zhèn)泡縣人,，現(xiàn)成都標準件三廠工作，住該廠宿舍,。

 被上訴人（原審被告）：蔣芳淑,，女，90歲,，四川省安岳縣人,，現(xiàn)住王國強處，系鄧崇勛之母,。

 委托代理人：吳益讓,，四川省第二律師事務所律師。

 李德成與鄧祟勛,、蔣芳淑訟爭之房,，座落在成都市西城區(qū)多子巷33號。此房原系鄧崇勛之父鄧作楷所有（面積：306．5平方米,，共16間）,，“文革”初期鄧作楷將其所有房屋向政府捐獻了11間（面積249．8平方米），剩余之房自住,。1974年4月25日成都市西城區(qū)斌升街房管所決定將鄧作楷捐獻的11間房屋退還,，由其自行管理，遂由鄧崇勛之母蔣芳淑出面,，以“繼承”名義到房管所辦理了管業(yè)證。同年秋,，經(jīng)蘇進輝介紹,，李德成與鄧崇勛雙方幾次協(xié)商，達成了房屋買賣協(xié)議,。鄧崇勛將其母蔣芳淑,、妹鄧洪民3人共有在多子巷33號院內(nèi)之廂房2間（25平方米）以四百元房價賣給了李德成，李德成于1974年10月16日當著介紹人蘇進輝,，在場人李瑞卿之面將房價款四百元交給了鄧崇勛,，鄧祟勛當場給李德成親筆寫了“收據(jù)”。并蓋了其母蔣芳淑的私章,，鄧也親筆簽了字,?！笆論?jù)”中載明了房屋數(shù)量、質(zhì)量和出售房屋價款,。收據(jù)末尾注明“今后情況有無變化,；房價不能改變?！苯桓斗績r款的第2天李德成即搬進此房居住使用至1985年,。李德成為了辦到買房手續(xù)，認為如有租賃手續(xù)就能優(yōu)先,，辦得快,。便托西城區(qū)財政局干部陳家秀找成都市房管局辦一個房屋租賃手續(xù)，陳家秀又托房管局職工劉森榮幫忙,。便于1974年10月11日邀約鄧祟勛上妻馮仲芬到西城區(qū)房管局辦理了“房屋租賃合約”,。在“租賃合約”的“租金表”一欄中一次性填寫從1974年10月至1975年6月均付了租金，每月是4元,，而實際上李德成并未付給租金,。之后，鄧家也末收過租金,。1975年鄧母蔣芳淑從北京返蓉對鄧崇勛出賣房屋并無異議,，還同意李德成占用院內(nèi)宅基地搭建廚房。1985年初中共四川省委宣傳部因修建住宅經(jīng)批準征用了訟爭之房,，雙方為上述兩間廂房產(chǎn)權歸屬問題發(fā)生糾紛,。李德成乃于1985年4月19日向成都市西城區(qū)人民法院提起訴訟。

 成都市西城區(qū)人民法院受案后,，經(jīng)過審理,，于1986年3月25日依照國務院《城市私房管理條例》的有關規(guī)定判決：“一、李德成與鄧崇勛的私房買賣關系無效,；二,、鄧崇勛退還李德成現(xiàn)金四百元；二,、訴訟費50元,，由李德成、鄧崇勛各承擔25元,?！毙泻螅畹鲁刹环?986年4月29日上訴于成都市中級人民法院,，該院審理后,，曾兩次對該案的處理進行了研究，形成了兩種處理意見：絕大多數(shù)同志的意見認為：鄧崇勛雖以其母蔣芳淑的名義與李德成口頭協(xié)商過買賣上述兩間房屋的事宜，但事隔幾天雙方又到房管部門辦理了房屋租賃合約,，從而否定了房屋買賣的口頭協(xié)議,，且后一租賃程序是職能部門審查辦理的，高于自行口頭協(xié)商的程序,，故鄧崇勛與李德成的房屋買賣關系無效,，雙方所爭執(zhí)的本市西城區(qū)多子巷33號兩間房屋產(chǎn)權屬蔣芳淑所有。鄧祟勛與李德成在房管部門辦理的房屋租賃合約是合法的?，F(xiàn)鄧崇勛退回李德成人民幣四百元和免收李德成居住期間（近十年）的房租是適當?shù)?。另一種意見認為：李德成與鄧崇勛在房管部門辦理租賃合約是為了取得該房的優(yōu)先購買權，所以租賃合約是假的,，應視為無故,。李德成與鄧崇勛在房管部門辦理租賃合約前幾天私下口頭協(xié)商房屋買賣，才是雙方真實意思表示,，有賣方出具的收據(jù)為憑,，故應認定雙方房屋買賣關系有效。成都市中級人民法院于1986年10月20日將以上兩種意見報我院請示,。我院審查后,，于1986年12月5日批復：同意成都市中院的第二種處理意見即：李德成與鄧祟勛，房屋買賣有效,。我院批復下達后,，成都市中級人民法院開庭對本案進行了審理，合議庭認為案件基本事實無出入,，但雙方當事人就究竟是買賣關系,，還是租賃關系，認識不統(tǒng)一,，合議庭成員實質(zhì)上均不贊同買賣關系有效,。該院審判委員會討論后，仍然是多數(shù)同志認為買賣關系不能成立,。少數(shù)同志認為租賃是假,，買賣關系應成立。為慎重起見,，報來我院復議,。

 1988年1月16日經(jīng)我院審判委員會議論。對本案的處理一致意見是：李德成購買鄧崇勛在成都市多子巷33號廂房兩間,，是經(jīng)蘇進輝介紹后，李,、鄧雙方數(shù)次協(xié)商達成的房屋買賣協(xié)議,，李德成于1974年10月6日交清了房價款。鄧收款后，并親筆給李德成寫了“收據(jù)”,。又在“收據(jù)”上加蓋了其母蔣芳淑的私章,，鄧本人亦在“收據(jù)”上親筆簽了字。事后蔣芳淑也未提出異議,，以上事實是雙方當事人的真實意思的表示,。再從“收據(jù)”原文看載明了買賣房屋關系，房屋間數(shù),、質(zhì)量及價格等項,，應視為買賣契約，但因歷史原因,，其手續(xù)不很完備,，未稅契。此一房屋的買賣關系,，有斌升街派出所管段民警曾明金和院鄰彭謙忠,、向志君、謝素華,、魯萬春及其他有關人員陳家秀,、王漢琴等人證實。李德成在交付房價款的次日,，即搬進該廂房居住,，在居住中李德成與鄧妻馮仲芬商量后，又搭建了廚房,，蔣芳淑還到場要李德成修寬點,。李德成在此房一直住到1985年初。李德成在買房居住后,，為了今后好辦買房手續(xù),，又于1974年10月11日與鄧妻馮仲芬到西城區(qū)房管局辦了個“房屋租賃合約”，不是李德成的真實意思表示,，應視為無效的民事行為,。依據(jù)最高人民法院《
關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第
56條和1987年12月10日〔1987〕民他字第42號批復之規(guī)定，李德成與鄧崇勛,、蔣芳淑之房屋買賣關系應屬有效,，租賃無效。

 以上意見,，是否妥當,，請審查批示。