約好賣房遷戶口 爽約賣家敗訴

　　學(xué)區(qū)房戶口遷移糾紛突出 有的賣家被判賠近百萬(wàn)元

　　房屋買賣對(duì)于大多數(shù)家庭來說,，都是一件大事，不少人買房后的第一件事,，便是要將自己和家人的戶口遷入新房,。但在簽訂合同時(shí)，大多數(shù)人并不在意戶口遷移問題,，導(dǎo)致后續(xù)出現(xiàn)糾紛,，特別是在涉及學(xué)區(qū)房等與戶口關(guān)聯(lián)密切的房屋交易時(shí)，甚至有些當(dāng)事人要因此賠償違約金近百萬(wàn)元,。三中院調(diào)研發(fā)現(xiàn),，在兩年來該院審理的53起涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件中，學(xué)區(qū)房引發(fā)的糾紛比例突出,，占到五分之一,。法官表示，“只要合同有約定,，賣方不遷出戶口的行為肯定會(huì)構(gòu)成違約,。”

　　案例1

　　承諾賣房后遷走戶口

　　賣方不履約被判賠88萬(wàn)

　　為了孩子上學(xué),，趙某計(jì)劃購(gòu)買一套學(xué)區(qū)房,。通過中介，趙某與李某簽訂了購(gòu)房合同,，約定以880萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買李某名下的房屋,。由于考慮到入學(xué)前的審核，趙某還與李某約定,，在房屋過戶后的10日內(nèi),，李某應(yīng)將房屋上的所有戶口全部遷出。如果沒有依約履行,，則李某要賠償房屋總價(jià)款的10%作為違約金,。

　　購(gòu)房時(shí)趙某便反復(fù)強(qiáng)調(diào)了戶口遷移的問題,，李某也滿口答應(yīng)。但到了孩子報(bào)名上學(xué)的時(shí)候,，教育部門審查發(fā)現(xiàn),，趙某購(gòu)買的房屋上還有其他學(xué)齡兒童的戶口，因此趙某的孩子不符合就近入學(xué)的政策,。

　　查詢后,，趙某發(fā)現(xiàn)李某的兩個(gè)孩子的戶口都沒有遷出，并占用了學(xué)籍,，導(dǎo)致自己的孩子無法入學(xué),。于是，趙某將李某起訴至法院,，要求李某依合同賠償違約金88萬(wàn)元,。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案中,，李某明知趙某購(gòu)房的目的卻仍然盲目作出承諾,，簽訂合同后又沒有及時(shí)遷出戶口，使得趙某子女無法入學(xué),，可以認(rèn)定趙某簽訂購(gòu)房合同的一個(gè)重要目的無法實(shí)現(xiàn),。由于李某的主觀違約惡意明顯，故法院沒有對(duì)雙方合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整,，而是按合同約定判決李某賠償房屋總價(jià)的10%,，共計(jì)88萬(wàn)元。

　　案例2

　　賣方依約遷走自家戶口

　　房屋上還有別人戶口仍要賠

　　關(guān)于合同雙方戶口遷移的問題,，可以依照合同解決,，但更麻煩的情況是，涉案房屋上還登記有案外第三人的戶口,。由于歷史原因,，有些二手房雖然已經(jīng)經(jīng)過多次交易，但房屋上依然保留著曾經(jīng)房主或其相關(guān)人的戶口,。

　　去年3月,，閆某與康某簽訂了房屋買賣合同，約定閆某以459萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買康某名下的房屋,。同時(shí)康某應(yīng)在房屋過戶30日內(nèi)將戶口遷出,，否則應(yīng)支付相應(yīng)違約金。

　　雖然康某一家的戶口依約遷出,，但在落戶時(shí),，閆某發(fā)現(xiàn)房屋上仍落有宮某等三個(gè)陌生人的戶口，康某稱宮某為前房主，戶口一直在這套房屋上,。據(jù)此閆某認(rèn)為康某構(gòu)成違約,，起訴至法院，主張康某依照合同賠償違約金22萬(wàn)余元,。

　　而康某表示,，現(xiàn)在房屋上存在宮某等人的戶口，是第三人宮某不履行義務(wù)的結(jié)果,。他已經(jīng)積極要求宮某遷出戶口,，但宮某置之不理，法律上也沒有途徑能夠要求其強(qiáng)制履行,。因?yàn)閷m某的原因卻讓自己承擔(dān)違約責(zé)任,，康某覺得十分冤枉。

　　三中院民一庭法官助理史智軍表示,，作為賣方,，康某有義務(wù)審查房屋上是否存在他人的戶口，既然雙方約定了賣方負(fù)有戶口遷出的義務(wù),，在閆某遷入戶口時(shí)，房屋上仍有他人的戶口,，就可以認(rèn)定違約,。根據(jù)合同的相對(duì)性，閆某主張向康某索賠于法有據(jù),，如果康某認(rèn)為其損失應(yīng)由宮某承擔(dān),，則可以另案解決。

　　幸運(yùn)的是,，雖然房屋上仍有他人的戶口,，當(dāng)?shù)嘏沙鏊詾殚Z某及家人辦理了落戶?？紤]到閆某暫時(shí)沒有產(chǎn)生實(shí)際損失,，法院酌情降低了違約金的數(shù)額，判決康某賠償閆某違約金10萬(wàn)元,。

　　但雖然法院酌減了違約金,，但史智軍特別指出，由于案外人宮某遷出戶口的時(shí)間無法確定,，如果后續(xù)閆某確實(shí)因?qū)m某未遷出戶口導(dǎo)致?lián)p失,，如房屋交易價(jià)值降低、影響子女上學(xué)等情況,，還可以在實(shí)際損失發(fā)生后另行主張權(quán)利,。

　　數(shù)據(jù)

　　戶口遷移案中 學(xué)區(qū)房糾紛占到五分之一

　　2015年至2017年，三中院共審理涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件53件,。三年間,，此類案件數(shù)量逐年上升,。

　　購(gòu)買二手房時(shí)，價(jià)格,、地段,、戶型等因素每個(gè)買家都不會(huì)忽略，而由于北京義務(wù)教育的入學(xué)資格與戶籍掛鉤,，為孩子上學(xué)而購(gòu)房的家長(zhǎng)們,，自然也把戶籍問題納入了重要考量。史智軍表示,，“學(xué)區(qū)房除了使用價(jià)值外,，為保證子女上學(xué)也是一個(gè)重要的購(gòu)房目的?！?/p>

　　根據(jù)三中院的調(diào)研,，由于入學(xué)資格和戶籍掛鉤，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房引發(fā)的糾紛比例突出,，占到了三中院全部涉及戶口遷移的買賣合同案件比例的五分之一,。

　　判決

　　只要合同有約定 賣方不遷戶口肯定違約

　　戶口問題并不只困擾著購(gòu)房者，一些賣房人也同樣面臨著復(fù)雜的情況,。

　　三中院民一庭庭長(zhǎng)齊曉丹表示,，在工作中，他曾遇到過有老人通過賣房養(yǎng)老的方式,，將名下房屋賣出,，住進(jìn)養(yǎng)老院，但因養(yǎng)老院不能落戶,，導(dǎo)致原房屋上的戶口無法遷出,。類似的還有賣掉唯一住房后租住公租房等情況，因現(xiàn)居住地沒有接收戶口的條件,，導(dǎo)致雙方在遷戶問題上出現(xiàn)糾紛,。

　　“只要合同有約定，賣方不遷出戶口的行為肯定會(huì)構(gòu)成違約,?！饼R曉丹表示，由于目前二手房買賣雙方通常使用的是相關(guān)部門提供的北京市存量房屋買賣合同范本,，因此關(guān)于戶口事項(xiàng)的約定通常會(huì)被涵蓋在合同中,。有些當(dāng)事人在簽約時(shí)沒有仔細(xì)閱讀合同條款，便導(dǎo)致糾紛,。

　　裁量

　　主張違約金100%勝訴 具體金額可酌減

　　在兩年來三中院審理的涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛53起案件中,，買方因戶口遷移糾紛主張違約金賠償?shù)膭僭V率達(dá)到了100%，但違約金被全額支持的比例僅有5%。其余的案件中,，法官都依照案件事實(shí),，酌情對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行了調(diào)整。

　　齊曉丹法官表示,，由于違反戶口遷移義務(wù)的違約行為通常會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間,，因此雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較高，甚至有些案件的違約金高達(dá)100萬(wàn)元,。但在司法實(shí)踐中,，由于遷移戶口對(duì)不同類型的房屋造成的影響有一定差別，因此在裁判中不能“一刀切”,。

　　在案件審理中,，齊曉丹法官稱，對(duì)違約金的酌定要以當(dāng)事人的實(shí)際損失為基礎(chǔ),，并兼顧合同的履行情況,、當(dāng)事人過錯(cuò)程度和預(yù)期利益等各方面因素，作出合理判斷,。有當(dāng)事人在訴訟期間主動(dòng)履行了遷戶義務(wù),，或原告實(shí)際損失并不大的，法院會(huì)根據(jù)具體案情酌情調(diào)整違約金數(shù)額,。

　　支招

　　約定尾款作遷戶保證金

　　齊曉丹法官表示,，目前，單純的戶口遷移問題仍然無法作為當(dāng)事人起訴的訴求,，因?yàn)閼艨谀芊襁w移、如何遷移等問題屬于公安機(jī)關(guān)戶籍管理的職權(quán)范圍,，不同的區(qū)域還存在一定的差異性,，法院對(duì)此沒有審理權(quán)限，更無法強(qiáng)制執(zhí)行,。因此建議買方采用明確約定戶口遷移時(shí)間及違約責(zé)任的形式來制約出賣人,，督促其盡快遷出戶口。

　　而涉及學(xué)區(qū)房時(shí),，情況就更為復(fù)雜,，齊曉丹建議購(gòu)房人提前核實(shí)交易房屋的戶籍登記情況，向房屋所在地派出所咨詢相關(guān)落戶政策,，并向教育部門核實(shí)學(xué)籍使用情況,，以確保購(gòu)買房屋后子女可以順利入學(xué)。雙方還可以約定保留部分尾款作為遷移戶口的履約保證金,，以敦促出賣人及時(shí)履行戶口遷移義務(wù),。

　　禁止賣方用涉案房屋學(xué)籍

　　如果確實(shí)因出賣人未遷出戶口，導(dǎo)致買方購(gòu)買學(xué)區(qū)房的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買方有權(quán)解除合同,，并要求出賣人賠償損失,。但當(dāng)買方堅(jiān)持要求對(duì)方繼續(xù)履行合同時(shí)，三中院也在探索行為保全制度在此類案件中的應(yīng)用,。

　　行為保全是指在一方當(dāng)事人的行為可能導(dǎo)致判決難以執(zhí)行或造成他人的其他損害時(shí),，法院根據(jù)申請(qǐng)或在必要情況下，可以要求其作出或禁止其作出一定的行為,。早在2016年,，海淀法院就已通過行為保全方式，在房屋買賣糾紛進(jìn)行中禁止賣方使用涉案房屋學(xué)籍,，保障買方子女順利入學(xué),。

　　盡快研究“戶隨人走”政策

　　“我們也建議戶籍管理部門盡快研究‘戶隨人走’的管理政策，防止因政策原因而導(dǎo)致無法處理的當(dāng)事人持續(xù)違約情形,?！?/p>

　　齊曉丹法官建議戶籍管理部門盡快建立各類落戶渠道和政策統(tǒng)籌機(jī)制，分類完善落戶標(biāo)準(zhǔn)和政策,，嚴(yán)格規(guī)范戶口審批管理,，從政策層面防止出現(xiàn)當(dāng)事人長(zhǎng)期占據(jù)戶口不遷出的情況。（記者 劉蘇雅 插圖 王金輝）

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