【摘要】本篇通過威科先行法律信息數(shù)據(jù)庫搜索2014年-2017年四川省高級人民法院房屋買賣合同糾紛案例,提煉并分析四川省高級人民法院關于房屋買賣合同糾紛中格式條款的裁判觀點,，旨在對格式條款相關法律問題進行歸納總結(jié)，以供讀者參考,。

一,、相關法條：

《合同法》第三十九條 第二款  格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款,。

《中華人民共和國合同法》第四十條  格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的,，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任,、排除對方主要權(quán)利的,，該條款無效。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第六條  提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責任的內(nèi)容,，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字,、符號,、字體等特別標識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的,，人民法院應當認定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”,。

提供格式條款一方對已盡合理提示及說明義務承擔舉證責任。

《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)》第十條  提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定,，并具有合同法第四十條規(guī)定的情形之一的,，人民法院應當認定該格式條款無效。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條  預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi),，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),，并提供必要的證明文件。

二,、裁判觀點

以下為四川高級人民法院關于房屋買賣合同糾紛中格式條款的法律問題的認定三種裁判觀點：

1,、《房屋買賣合同》中約定延長出賣人協(xié)助辦證義務期限的格式條款是否無效--楊茜、四川恒河實業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛 <案號:（2017）川民申2135號>

該案例中法院認為雙方簽訂的《商品房買賣合同》關于產(chǎn)權(quán)登記的特別約定,，僅是延長了出賣人履行協(xié)助辦證義務期限,，并沒有免除出賣人承擔逾期履行協(xié)助辦證義務的違約責任，亦沒有排除買受人取得房屋之主要權(quán)利,。

2,、商品房買賣合同中約定按揭不成則應由買受人一次性支付房款的格式條款效力--楊建剛與成都龍湖錦城置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛<案號：（2016）川民申1381號>

該案例中法院認為雖然對買受人不能獲得銀行按揭貸款時應采用一次性方式支付剩余購房款的約定條款系出賣人提供的格式條款，但不具有提供格式條款一方免除其責任,、加重對方責任,、排除對方主要權(quán)利的內(nèi)容，是有效協(xié)議條款,。

3,、《商品房買賣合同》中約定逾期辦證由出賣人按照買受人已支付房款的0.1%支付違約金，買受人主張以格式條款為由,，主張以每日計算違約金的認定--唐俊友與四川省宜賓市新建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長寧分公司房屋買賣合同糾紛<案號：（2015）川民申字第150號>

該案例中法院認為買受人未提供充分證據(jù)證明該條款符合格式條款的要件,。且合同規(guī)定，“如因出賣人的責任,，買受人未能在商品房交付之日起365天取得房產(chǎn)權(quán)屬證書的,，雙方繼續(xù)履行合同，由出賣人按買受人已付房款的0.1%向買受人支付違約金”,，申請人現(xiàn)主張出賣人應當每天按照已付房款的0.1%來計算違約金,，不符合對上述條款的文義解釋。根據(jù)該條款規(guī)定,，應理解為按已付房款的0.1%一次性計算違約金,，而不是按每天,、每月或是每年來計算,。

三,、歸納總結(jié)

上述三則案例中，四川省高級人民法院基本認定上述房屋買賣合同中約定的條款為格式條款,，主要爭議焦點為上述格式條款是否有效,。

前兩則案例關于格式條款是否有效的裁判觀點共同點在于認定該格式條款是否免除出賣人的責任、排除買受人主要權(quán)利,，第三則案例法院認為買受人應當舉證證明約定的條款為格式條款,。

從以上歸納總結(jié)中可以延伸三個關于格式條款的法律問題：第一，格式條款的認定問題,；第二,，格式合同與示范合同的區(qū)別；第三,，格式條款的舉證責任,。

1、格式條款的認定

《合同法》第39條第2款明確規(guī)定了格式條款的定義,，從中我們亦可以推出格式條款的特征,，即條款定型化、預先擬定,、無協(xié)商自由,。因此，房屋買賣合同中約定的條款是否為格式條款應當從以上三個特征來認定分析,，其中無協(xié)商自由為格式條款最本質(zhì)特征,。

2、格式合同與示范合同區(qū)別

關于商品房買賣合同示范文本,，住建部工商總局以及很多省份均發(fā)布有商品房買賣合同示范文本,。示范合同是指通過有關的專業(yè)法規(guī)、商業(yè)習慣等確立的,，為當事人訂立合同時所參考的文本格式,。

示范合同主要作用不在于為當事人提供固定的合同條款，而在于提供一個可參照的模式,。示范合同對雙方當事人沒有強制約束力,，當事人可以參照，也可以不參照,，還可以對示范合同的條款進行修改,、增刪。

在沒有專業(yè)法律人員參與,、當事人法律知識相對缺乏的情況下,，示范合同有利于明確當事人的權(quán)利義務,，減少因合同內(nèi)容欠缺而發(fā)生糾紛的可能。而對格式條款而言,，對方當事人則沒有討價還價的余地,。--《最高人民法院司法觀點集成(新編版)·民事卷II》 第858頁 觀點編號370

3、格式條款的舉證責任

關于格式條款的舉證責任應當分兩個方面來分析,。第一,，構(gòu)成格式條款的舉證責任；第二,，格式條款中免除或限制責任的提醒說明舉證責任,。

第一，根據(jù)民事訴訟法舉證責任原則“誰主張誰舉證”,，一方若主張約定條款為格式條款應當舉證證明,，四川省高級人民法院在唐俊友與四川省宜賓市新建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長寧分公司房屋買賣合同糾紛案<案號：（2015）川民申字第150號>即采用“誰主張誰舉證”的舉證原則，由買受人承擔符合格式條款要件的舉證責任,。

第二,，關于格式條款的有關法律法規(guī)，對于提供格式條款一方須承擔舉證責任的情形是有明確規(guī)定的,，即免除或限制其責任的提醒說明義務,。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第6條第2款明確規(guī)定提供格式條款一方對已盡合理提示及說明義務承擔舉證責任,。

這一款也是格式條款特別說明義務的一個非常重要的問題,。實踐中雙方當事人對于條款提供方是否已經(jīng)盡到特別說明義務往往會各執(zhí)一詞，而這類事實法院通常很難查明,。本條的這一款規(guī)定,，有效地解決了實踐中事實處于真?zhèn)尾幻鳡顟B(tài)時如何處理的問題。這樣規(guī)定,，無疑事實上加重了條款提供方的責任,。這其實也對條款提供企業(yè)提出更高的商業(yè)競爭要求，既然條款提供方處于強勢地位,，并且欲享受格式條款的便利之益,，要求其承擔舉證責任自然也是十分合理的。--《最高人民法院司法觀點集成(新編版)·民事訴訟卷I》 第502頁 觀點編號301

《最高人民法院公報》2006年第5期指導案例<(2003)民四提字第5號>,，最高人民法院認為保險合同作為典型的格式合同,，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款,，按照對方的要求,，對該條款予以說明。

指導案例中保險公司認為保險條款除外責任中并不包括因承運人的非法行為將整船貨物盜賣或者走私造成的保險標的的損失，但是保險公司不能證明其在簽訂保險合同時向投保人說明因承運人的非法行為將整船貨物盜賣或者走私造成的損失不屬于保險責任范圍,。因此,，保險公司應當按照合同約定承擔賠償責任。即保險公司應當提供證據(jù)證明其對免除其責任的格式條款已盡到提醒說明義務,。

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