實踐中，對于我們沒有做過或者是不經(jīng)常做的事情,，我們一般會覺得比較陌生,，不知道該怎么下手，就好比有人想要買二手房,，可卻不一定知道具體應(yīng)該怎么去做,，對二手房買賣糾紛更可能是束手無策的，為了保護自身的合法利益,，最好先了解相關(guān)知識,。

南京二手房量價齊跌 節(jié)前買房還能“砍價”

每逢新春假期臨近，樓市往往提前進入“休假”狀態(tài),。據(jù)統(tǒng)計,，一月份以來，南京二手房成交量穩(wěn)步下滑,，價格也出現(xiàn)了一定的松動,，對此，有業(yè)內(nèi)人士表示,，這是春節(jié)資金偏緊的緣故,，剛需人群現(xiàn)在入手也可以有一定的議價空間,。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示,，上周南京共成交二手房1110套，環(huán)比前一周少賣了131套,，降幅超過10%,，這也是1月份的連續(xù)第二周出現(xiàn)下跌行情。有數(shù)據(jù)顯示,，1月8日至14日,，南京成交二手房1347套，此后的1月15日至21日下滑至1100套,，照此趨勢,，節(jié)前的單周交易量可能少于1000套,，這比2017年12月份，足足下降了近一半,。專家表示,，一、二月份,，向來是房產(chǎn)交易的淡季,，如此低迷的市場將一直持續(xù)到2月底。

南京資深房產(chǎn)專家尹霄飛表示,，在這個時候人們可能更多的是忙于年底總結(jié),，或者春節(jié)過年等一些事務(wù)性的工作，所以現(xiàn)在并不是買賣房屋的旺季,。另外,，年底或者新年之初的這段時間貸款比較困難。所以,，一些購房人選擇了等待,，等過完年，到“金三銀四”也就是三,、四月份時再出手,。

交易量的下滑，也影響到了房東對房價的心里預(yù)期,。365淘房的數(shù)據(jù)顯示,，上周南京二手房掛牌均價27422元每平米，房價比前一周的27453元每平米下降了31元,。不少二手房中介門店的實際成交價也顯示,，最近出手買賣雙方有了一定的議價空間，特別是年底急需周轉(zhuǎn)的房東,，希望對方全款支付,，下降幅度會更高一點。

記者從中介機構(gòu)了解到,，一套市場價300萬元的房子,，如果全款的話能夠降到295萬元左右，差不多有5萬元的議價空間,。如果房東出售的心理比較急的話,，那么議價空間會更大。

南京某中介店長說,，他自己剛剛賣掉原來的房子,，置換了一套位于龍江地區(qū)的學(xué)區(qū)房，房東在原有基礎(chǔ)上又讓了1萬塊錢。他說:“我肯定第一時間要把房子落實掉,，萬一政策有變化,，我肯定就買不了了?！?/p>

不過,，也有房產(chǎn)專家認為，目前南京新房市場已經(jīng)不像前幾個月那么緊俏,，購房者有了一定的挑選余地,，未來肯定會沖擊到二手房的價格。

南京資深房產(chǎn)專家尹霄飛分析認為,，去年一個明顯的特點是新房和二手房的價格倒掛,，二手房的價格高于當?shù)貐^(qū)域新房的價格，為什么會出現(xiàn)這個情況?因為新房難買,。但如果房價格長期新往下走的話,，人們還是愿意去買新房，在這種情況下,，二手房虛高的價格也會往下走,。

如何應(yīng)對二手房買賣糾紛

雖然南京的二手房量價齊跌但是仍有部分人愿意購買二手房，不管是在哪里購買二手房都難免會發(fā)生一些糾紛,，對于買賣雙方而言應(yīng)做好應(yīng)對二手房買賣糾紛的各種準備,。

1、買方因缺少支付房款能力而對房屋買賣合同反悔,。房屋買賣合同簽訂后,，因買方經(jīng)濟狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無法支付合同約定房款，導(dǎo)致違約,。

簽訂房屋買賣合同后,，由于買方經(jīng)濟能力關(guān)系而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同，構(gòu)成合同違約,，這應(yīng)當對賣方承擔違約責任,。所以，買方在簽訂合同前,，首先要對購買房屋的品質(zhì)和環(huán)境做認真的考察,；其次，一定要仔細考慮自己的房款來源以及后續(xù)支付能力,，防止陷入因為一時沖動而購房,，導(dǎo)致違約的尷尬境地,。如果確實履行不能,，要勇于承擔違約責任，盡快解除房屋買賣合同，防止陷入債務(wù)泥潭而無法自拔,。

2,、以賣方房屋質(zhì)量瑕疵為由，要求解除房屋買賣合同,。二手房不同于預(yù)售商品房,，一般已使用一定年限，并存在裝修,、裝飾等現(xiàn)狀,，所以，或多或少會存在一些質(zhì)量瑕疵,。如果買方認為賣方售房時故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況,，就可能導(dǎo)致買賣糾紛產(chǎn)生。

根據(jù)規(guī)定房屋買賣合同的賣方應(yīng)就買賣標的物向買方承擔質(zhì)量瑕疵擔保責任,。但由于二手房一般已使用一定年限,，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀,，買方對房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷,。因此，對于賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的,，應(yīng)承擔賠償責任,。但對于賣方已如實告知瑕疵或買方已明知瑕疵的，則賣方不承擔責任,。

對于房屋的隱蔽瑕疵,，如并非賣方在裝潢、使用過程中所產(chǎn)生,，而系房屋本身所固有的,，若沒有證據(jù)證明賣方對此是知曉的，賣方亦不承擔瑕疵擔保責任,；但買方可以房屋所有人身份,，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責任或賠償責任,。

在合同里,，要約定賣方對其交付的房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)如何承擔法律責任。比如要求賣方保證房屋無滲漏,，無違章搭建等情況,；保證管線暢通，設(shè)施完備,；房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵,，由賣方進行修復(fù),，并承擔賠償責任等內(nèi)容；如果房屋質(zhì)量問題嚴重影響房屋的正常居住使用,，買方可以解除合同,，并要求賣方賠償損失。

3,、房屋過戶前或者過戶中交易被限制,，導(dǎo)致買方權(quán)利不能實現(xiàn)，要求解除合同,、賠償損失,。從簽訂房屋買賣合同到買方拿到房屋產(chǎn)權(quán)證期間，如果賣方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實,，或者在過戶手續(xù)辦理過程中,，因賣方原因?qū)е路课葙I賣交易無法繼續(xù)履行下去，即使買方已經(jīng)繳付了首期款并實際入住,，只要房屋尚未完成過戶登記,，買方利益就無法受到法律保護。

《物權(quán)法》第14條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力,。”所以,，房屋買賣合同簽訂后產(chǎn)權(quán)未進行變更登記的,，不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，在法律上仍然認為賣方是房屋的產(chǎn)權(quán)人,，買方僅對房屋享有債權(quán),，法院仍然有權(quán)查封賣方的房屋。

如果賣方故意隱瞞房屋交易已被限制或者將要被限制的事實,，導(dǎo)致買方無法辦理過戶登記,，無法實現(xiàn)購房目的時,買方可根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定,、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn),，不得轉(zhuǎn)讓。如果已簽訂買賣合同的,，該買賣合同無效,，雙方互相返還已付財產(chǎn)，賠償損失,。買方要求賣方賠償?shù)慕?jīng)濟損失,，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失（注：預(yù)期可得利益損失主要是指房價漲跌損失）,。

在二手房買賣過程中，買方應(yīng)要求賣方加快交易節(jié)奏,，盡早配合辦理房屋過戶手續(xù)；并且采用安全的房款交割方式,，利用本市各區(qū),、縣交易中心的二手房交易資金監(jiān)管平臺，以維護自己的合法權(quán)利,。如果在房屋過戶中發(fā)生法院查封情況,，應(yīng)要求賣方提供擔保，將被查封房屋置換出來,，盡快辦理過戶,，避免經(jīng)濟損失。

4,、因貸款政策變化原因?qū)е沦I方無法買房,。二手房市場貸款政策先是銀行提高貸款首付額，提高貸款利率,，后是嚴格限制第二套房屋買賣貸款等,，由于政策變化導(dǎo)致買方貸款申請沒有通過，從而構(gòu)成合同違約,。

房屋買賣合同約定用貸款支付房款,，并不意味著買方只能通過銀行貸款來履行合同，通過其他合理途徑籌措資金也是買方避免貸款不能風(fēng)險應(yīng)當考慮的問題,。

在實踐中,，有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費,，電費以及三氣（天然氣,、暖氣、煤氣）費用長期拖欠,，且已欠下數(shù)目不小的費用,，買受人若不知情購買了此房屋，所有費用就可能由買受人全部承擔,，為了保護自己的合法權(quán)益在買二手房時需要格外注意相關(guān)事項,。