買房7年后再次賣房時(shí)，房主張先生才發(fā)現(xiàn)老房主還沒遷走戶口,。近日,，法院判處老房主向新房主賠償違約金10萬元。房屋違約金是房屋買賣中重要的內(nèi)容之一,，通常情況下,，二手房買賣的違約金約定為總房?jī)r(jià)的20%。但是,，在現(xiàn)實(shí)生活中,，違約金具體多高，完全可以由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定,。

房主賣房7年不遷戶口成被告

買房7年后再次賣房時(shí),，房主張先生才發(fā)現(xiàn)老房主還沒遷走戶口。因戶口遷出一事發(fā)生糾紛,，新老房主鬧至法院,。記者昨日獲悉，海淀法院東升法庭已審結(jié)該案,，判處老房主向新房主賠償違約金10萬元,。

張先生訴稱，他在2009年和王先生簽訂了房屋買賣合同,，約定王先生應(yīng)在房屋完成過戶后一定期限內(nèi),，將房屋中的原有戶口遷出，但直到今年他再次要賣房子時(shí),，才發(fā)現(xiàn)王先生并沒在約定期限內(nèi)將相關(guān)戶口遷出,，故訴至法院要求王先生按照合同約定，承擔(dān)逾期遷出戶口違約金30萬元,，并要求王先生將戶口遷出,。

王先生則辯稱，其和張先生簽訂房屋買賣合同的時(shí)候,，曾口頭約定了不需要遷出戶口,，而這么多年過去了,，張先生也沒有要求他遷出戶口，“我的戶口是否遷出也沒給張先生造成實(shí)際損失,，他現(xiàn)在起訴索取高額違約金,，動(dòng)機(jī)不純?！?/p>

海淀法院東升法庭審理后認(rèn)為,，因王先生沒有充分證據(jù)證明雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)達(dá)成了口頭協(xié)議，約定王先生可以不遷出房屋的相關(guān)戶口,，故根據(jù)雙方簽訂的房屋買賣合同,，王先生沒有按照合同約定期限遷出原有戶口，故應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,。對(duì)于具體違約金數(shù)額,，法院根據(jù)合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度及實(shí)際損失等情況,，酌定判令王先生賠償張先生10萬元。宣判后,，雙方當(dāng)事人均未上訴,。

主辦該案件的法官稱，第一是戶口遷出難,。遷戶口不屬于法院審理范圍,，法院無法支持當(dāng)事人要求遷出戶口的訴求。換言之,，如果老房主拒不遷出戶口,，或確實(shí)無法遷出戶口，法院便無法通過判決強(qiáng)制相關(guān)戶口遷出,。

第二,，違約金數(shù)額認(rèn)定難。海淀區(qū)現(xiàn)行戶籍政策是同一房屋可以落兩戶,，故即便老房主不遷出戶口,，也不影響新房主落戶，通常戶籍主管單位也不會(huì)主動(dòng)向新房主告知房屋的戶籍情況,，故很多新房主只有在再次出售房屋時(shí),，才會(huì)發(fā)現(xiàn)該類問題。在這個(gè)基礎(chǔ)上,，若按照雙方合同常規(guī)的違約條款約定,，相應(yīng)違約金高達(dá)數(shù)十萬甚至數(shù)百萬，個(gè)別甚至?xí)^房屋的成交價(jià)格,，對(duì)此,，法院一般會(huì)根據(jù)合同法有關(guān)違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整,，結(jié)合戶口與當(dāng)事人的聯(lián)系程度、違約情況及相關(guān)損失,，酌情判定違約金數(shù)額,。（京華時(shí)報(bào)）

淺析房買賣違約金數(shù)額比例

在房屋買賣合同中，違約金包括兩類：法定違約金和約定違約金,。二手房違約金所占的比例多少與違約進(jìn)的性質(zhì)有關(guān)聯(lián),。法定違約金是指法律法規(guī)中明文規(guī)定的違約金數(shù)額或比例；約定違約金指合同雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)約定的違約金數(shù)額或比例,。如果買賣合同中沒有具體約定違約金的比例或數(shù)額,，應(yīng)該按照相關(guān)法規(guī)條例的具體規(guī)定處理；若無相關(guān)條例則應(yīng)該按照《民法通則》及《合同法》中關(guān)于承擔(dān)違約金責(zé)任的一般原則執(zhí)行,。

1,、法定違約金

一般在房屋買賣合同當(dāng)中會(huì)對(duì)違約金作規(guī)定，而且有違約金比例或數(shù)額,，適用法定違約金,。由于合同的內(nèi)容、違約的性質(zhì),、程度的不同,，確定違約金的方法與數(shù)額也有所不同。第一,，有關(guān)條例明確規(guī)定了違約金比例的,，即可以按照該比例直接計(jì)算出違約金的數(shù)額。如果延期,，那么合同法定違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是固定的,；第二，有關(guān)法規(guī)只規(guī)定了違約金一定比例范圍,。這需要通過受理案件的人民法院或合同仲裁機(jī)關(guān)確定一定的比率,，才能計(jì)算出違約金的數(shù)額。一般來講,，不履行或不完全履行合同的法定違約金是有一定比例范圍的,。

2、約定違約金

約定違約金的比例在法律中無明文規(guī)定,，因此在實(shí)踐處理中也不一致,。很多人認(rèn)為約定違約金的數(shù)額不能超過法定違約金，超過的就是無效,，但實(shí)際中也常常遇到約定違約金過高的問題,。從法律上講，《民法通則》第122條第2項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)事人可以在合同中約定,，一方違反合同時(shí),，向另一方支付一定數(shù)額的違約金。該法條對(duì)約定違約金的數(shù)額未作限制,，允許當(dāng)事人用約定違約金來彌補(bǔ)某些法定違約金過低的缺陷,。即要看其是否有顯失公平、是否有脅迫或欺詐等情況的存在,。如果屬于《合同法》中關(guān)于無效經(jīng)濟(jì)合同規(guī)定的,，則應(yīng)認(rèn)定該違約金條款為無效。

房屋買違約金依據(jù)的法律補(bǔ)充

違約金制度兼具補(bǔ)償性和懲罰性兩種法律功能,，一方面對(duì)于守約方能夠補(bǔ)償因?qū)Ψ竭`約而造成的損失,，另一方面對(duì)于違約者進(jìn)行一定的經(jīng)濟(jì)懲罰，是對(duì)合同履行的一種保障,。違約金產(chǎn)生的依據(jù)一般可分為約定依據(jù)和法定依據(jù),，根據(jù)民法的一般原理、《民法通則》,、《合同法》的相關(guān)規(guī)定,，當(dāng)事人之間可以約定一定數(shù)額的違約金，當(dāng)一方出現(xiàn)違約的情形時(shí)須向守約方支付該違約金,。違約金的法定產(chǎn)生依據(jù)是指在當(dāng)事人沒有對(duì)違約金進(jìn)行約定的情況下,，如果一方當(dāng)事人違約，法律給予違約方一定的懲罰而對(duì)守約方進(jìn)行一定的法律救濟(jì),。在違約金制度實(shí)際的適用過程中，當(dāng)事人的約定違約金條款優(yōu)先于法定違約金條款適用,，只有在當(dāng)事人無約定的情況下才可能適用法定條款,。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）在法定違約金條款方面對(duì)于商品房買賣當(dāng)事人未約定違約金的情況下做出了非常有利于買房人的規(guī)定，是對(duì)約定違約金之外的有力補(bǔ)充,。

《解釋》第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法,，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額,，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定,。第十八條由于出賣人的原因,，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外,，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限,；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,，自合同訂立之日起90日,。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額,，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,。買房人仍可依據(jù)《解釋》中的法定條款追究開發(fā)商的違約責(zé)任要求其支付違約金。當(dāng)然,，如果買房人不按合同約定條款履行而違約的話,。開發(fā)商也可同樣依據(jù)《解釋》中的相關(guān)法定違約金條款追究買房人的責(zé)任。

合同法的違約金并不是一種懲罰措施,，而是合同履行出現(xiàn)損失時(shí)的一種補(bǔ)償性規(guī)定,。因此，在房屋買賣的合同中,，違約金的高低可以根據(jù)實(shí)際損失進(jìn)行協(xié)商調(diào)整,，通常情況下違約金不得高于實(shí)際損失的30%。一旦協(xié)商不成,，可以根據(jù)法律途徑,，通過法院解決房屋買賣的合同糾紛。