房地產(chǎn)稅將按評估值征收 但落地仍有重重挑戰(zhàn)

一篇長文及其中幾十個字,，是這幾天房地產(chǎn)話題的關(guān)鍵詞,。

12月20日,，財(cái)政部部長肖捷在《人民日報(bào)》發(fā)表了《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》一文。文章提到：按照“立法先行,、充分授權(quán),、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施,。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅,，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān),，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度,。

剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也指出，要完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制,，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性,，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控,。由此,，關(guān)于房地產(chǎn)稅的話題再次已發(fā)熱議。

如何“按照評估值征收”房地產(chǎn)稅,？

在關(guān)于房地產(chǎn)稅落地的討論中,，上述文章傳遞的一個新信號是，“工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅”,。所謂評估值,，指的是房屋的市場評估價值，而非房產(chǎn)原值(即購房時價格),。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱,，從上述表述來看，“按照評估值征收”就是對房屋持有環(huán)節(jié)的征稅,，會基于房屋的原值和現(xiàn)有價值,，以及考慮到房地產(chǎn)市場所處的環(huán)境、周邊同類房產(chǎn)的價值等進(jìn)行系統(tǒng)評估,，進(jìn)而得出相應(yīng)的納稅份額,。

“換而言之，評估值大征收越多,，評估值小征收越小,，符合持有環(huán)節(jié)征稅的原理?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，對房地產(chǎn)稅如何征收等問題的正面答復(fù)，標(biāo)志著房地產(chǎn)稅的改革正在加快,。

征稅方式已經(jīng)確定,，但具體如何開展房屋估值仍是許多人關(guān)注的問題。有房者可能會擔(dān)心,，以前買的房子價格低,，如果在漲價后按市場價值估值，將受到什么影響,？

“將會有一套具體的,、專業(yè)化的評估方法?！比珖f(xié)委員,、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康表示，房地產(chǎn)稅的稅基評估已經(jīng)有比較成熟的經(jīng)驗(yàn),，征收的總體思路是比較明確的,，但目前討論很多細(xì)節(jié)還為時過早。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，房地產(chǎn)稅開征會考慮納入征稅范圍的評估價值,，這時可能會有一些抵扣。對普通人來說,，考慮到剛需置換和異地居住等,，類似普通人的住房持有其實(shí)問題不大，甚至不會納入征稅范圍,。而對于持有多套住房的,，預(yù)計(jì)征稅的可能性是很大的。

此外,，“按照評估值征收”房地產(chǎn)稅的方式具有哪些現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ),，也是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所關(guān)注的一個問題。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩曾參與中國首批房地產(chǎn)估價師輔導(dǎo)和考試工作,，在他看來,，當(dāng)前的房地產(chǎn)評估力量能不能支撐房地產(chǎn)征稅工作仍值得商榷。

董藩表示,，由于房產(chǎn)具有單件性,，每套房子各不相同，所以必須單獨(dú)計(jì)算得出征稅價格,，當(dāng)前我國城市中至少有3億套以上住宅,，但房地產(chǎn)估價師只有3萬名左右?！叭绻鞫惥褪悄昴暾?，如果每年評估一次，每人要評估多少套呢？要評估一萬套,?！痹谒磥恚壳暗募夹g(shù)力量還達(dá)不到房地產(chǎn)稅全面開征的客觀要求,。

帶有強(qiáng)烈地方特征,，房地產(chǎn)稅如何走過法定之路

值得注意的是，房地產(chǎn)稅并不會立即開始征收,，而必須先經(jīng)過一系列立法程序,。肖捷在上述文章中也指出：力爭在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”的改革任務(wù),。

此前,，全國人大常委會2017年立法工作計(jì)劃中，也將房地產(chǎn)稅法列入預(yù)備及研究論證項(xiàng)目,。但是,，房地產(chǎn)稅的稅收法定之路并不容易。

董藩表示,，財(cái)政部雖然作為主管部門參與房地產(chǎn)稅的立法工作,，但該項(xiàng)立法工作的最終主導(dǎo)權(quán)限在全國人大；若將住宅一同納入房地產(chǎn)稅的征收對象,，在法理上存在致命缺陷,，因?yàn)橥恋毓兄茖?dǎo)致房地產(chǎn)不能成為完整意義上的私人財(cái)產(chǎn)，所以條件也并不成熟,。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授朱為群說：“在2020年前全面落實(shí)稅收法定原則,，這是既定的，但難度也很大,，房地產(chǎn)稅的立法又是所有稅種立法當(dāng)中難度最高的一個,。在他看來，雖然房地產(chǎn)稅的落地是未來方向,，但因?yàn)樯婕扒Ъ胰f戶,，因此落地方式很可能是分階段、分地區(qū),、有差異化地推行,。

“房地產(chǎn)稅很可能是一個地方稅，各個地方的稅率是不完全一樣的,，征稅范圍,、征稅對象這些稅制要素，以及減免稅的細(xì)則也可能有地區(qū)特點(diǎn),?！敝鞛槿赫f,。

上述文章在談及推進(jìn)健全地方稅體系改革時也提到，要擴(kuò)大地方稅權(quán),，在中央統(tǒng)一立法和稅種開征權(quán)的前提下,，根據(jù)稅種特點(diǎn)，通過立法授權(quán),，適當(dāng)擴(kuò)大地方稅收管理權(quán)限,，地方稅收管理權(quán)限主要集中在省級,。

賈康認(rèn)為,，目前比較鮮明的一個表述和趨勢是，要充分給地方政府授權(quán),?！笆跈?quán)以后地方可以區(qū)別情況，并不是一起齊步走,，而是可以分步實(shí)施,。”

從國外的經(jīng)驗(yàn)來看,，房地產(chǎn)稅大多也是地方政府的主要財(cái)源之一,。朱為群認(rèn)為，若參考這一經(jīng)驗(yàn),，客觀上就要求房地產(chǎn)稅跟基層政府的財(cái)政支出掛鉤,，要用合理的支出來引領(lǐng)未來房地產(chǎn)稅的改革，從地方政府收支互聯(lián)的角度來探討稅制改革,，而不是就稅改而論稅改,。

“稅收問題的背后是支出，合理的支出決定合理的稅收,?！敝鞛槿罕硎荆瑳]有對財(cái)政支出的法定約束,，就不可能從根本上解決稅收問題,。

賈康也認(rèn)為，財(cái)稅體制改革是房地產(chǎn)稅落地的配套措施中的必選項(xiàng),?！胺康禺a(chǎn)稅的改革過程一定是跟其他方面的改革配合好，光強(qiáng)調(diào)這個的重要性還不夠,?！币娏?xí)記者 王林 實(shí)習(xí)生 趙麗梅