“租購(gòu)并舉”政策發(fā)力

多城市增加租賃性質(zhì)用地供應(yīng)

今年以來(lái),，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)租購(gòu)?fù)瑱?quán)、共有產(chǎn)權(quán),、限售限價(jià)等一系列政策逐漸落地,，更清晰的長(zhǎng)效機(jī)制正在加快出臺(tái)。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,，地方省市陸續(xù)出臺(tái)的有關(guān)住房租賃市場(chǎng)的系列政策,，還需要落地執(zhí)行過(guò)程中的具體細(xì)化措施，才能逐步發(fā)揮作用,。綜合來(lái)看,，在所有政策內(nèi)容中，最直接有效的政策依然是增加租賃類土地供應(yīng)從而有效增加房源供給,。

租賃性質(zhì)用地供應(yīng)普遍增加

11月10日,，深圳成交首宗租賃地塊,。此次出讓的A811-0323宗地既是深圳首宗“只租不售”地塊，又是今年深圳首宗住宅地塊,。最終出讓結(jié)果顯示,，安居集團(tuán)總價(jià)10.1億元拿下了深圳龍華租賃自持宅地，代建人才住房面積37860平方米,。樓面價(jià)為11200元/平方米,，如果減去人才房面積，實(shí)際樓面價(jià)為1.93萬(wàn)元/平方米,。

不僅僅是深圳市場(chǎng),，從全國(guó)范圍來(lái)看，隨著“租購(gòu)并舉”政策的逐步落地,，地方城市紛紛增加租賃性質(zhì)用地供應(yīng),。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至日前,，全國(guó)已經(jīng)有北京,、佛山、上海,、廣州,、深圳、杭州,、珠海,、天津、成都等超過(guò)10個(gè)城市開始增加租賃土地供應(yīng)規(guī)模,。

北京已經(jīng)成交超過(guò)25宗包含有租賃性質(zhì)土地,，約能提供租賃房源2萬(wàn)套。上海市自今年7月份成交首宗居住用地以來(lái),，截至目前已經(jīng)推出25宗租賃住宅用地,，出讓面積96.32萬(wàn)平方米，合計(jì)建筑面積近200萬(wàn)平方米,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：“從全國(guó)來(lái)看,，累計(jì)多個(gè)城市合計(jì)出讓的租賃土地面積超過(guò)500萬(wàn)平方米。按照平均60平方米單套計(jì)算,，已經(jīng)可以直接提供租賃房源超過(guò)8萬(wàn)套,，集中在北京、上海等一線租賃熱點(diǎn)城市,?！?/p>

今年8月21日，為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾,，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系,，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，國(guó)土資源部會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)地方自愿,，確定第一批在北京,、上海、沈陽(yáng),、南京,、杭州、合肥,、廈門,、鄭州、武漢,、廣州,、佛山,、肇慶,、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，制定了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》并下發(fā)執(zhí)行,。

9月26日,，國(guó)土資源部在湖北省武漢市召開利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作啟動(dòng)會(huì)議，全面啟動(dòng)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作,，同時(shí)就試點(diǎn)工作做出全面部署,。

該會(huì)議明確，試點(diǎn)的總體要求是牢牢把握“房子是用來(lái)住的,，不是用來(lái)炒的”定位,，以構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房體系為方向，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),，推進(jìn)集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記,，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系,，促進(jìn)建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制,。

國(guó)土資源部副部長(zhǎng)王廣華表示，試點(diǎn)城市應(yīng)優(yōu)化用地管理流程,，對(duì)宗地供應(yīng)計(jì)劃,、簽訂用地合同、批復(fù)用地許可等環(huán)節(jié)實(shí)行全流程管理,，將項(xiàng)目用地納入供后監(jiān)管,。同時(shí)，還要保障集體建設(shè)用地有效供應(yīng)，統(tǒng)籌運(yùn)用鄉(xiāng)村規(guī)劃編制,、盤活空閑農(nóng)村宅基地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地,。此外，還要嚴(yán)格按照規(guī)劃確定范圍建設(shè),，防控借機(jī)違法用地,；嚴(yán)格遵守集體土地管理法律規(guī)定，防止過(guò)度房地產(chǎn)化,；嚴(yán)格遵守租賃相關(guān)法律規(guī)定,，防止以租代售。

多城市住宅租賃政策密集推進(jìn)

10月31日,，北京住房租賃新政正式實(shí)施,，監(jiān)管和服務(wù)平臺(tái)同步上線。據(jù)了解,，住房租賃監(jiān)管平臺(tái)將通過(guò)接口方式,，對(duì)各類市場(chǎng)主體運(yùn)行的網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)進(jìn)行管理。

今年9月29日,，北京市住建委會(huì)同市發(fā)改委,、市規(guī)劃國(guó)土委等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求從10月31日起正式實(shí)施住房租賃新政,。

記者了解到,，新政實(shí)施后，通過(guò)監(jiān)管平臺(tái)完成住房租賃登記備案,，各部門根據(jù)登記備案信息依法為租賃當(dāng)事人辦理公租房租金補(bǔ)貼,、戶口登記和遷移、申請(qǐng)居住登記卡或申領(lǐng)居住證等公共服務(wù)事項(xiàng),。

其中,，平臺(tái)按照“1+N”的模式建立，“1”是監(jiān)管平臺(tái),，由市住建委牽頭搭建,，通過(guò)相關(guān)政府部門的信息共享和數(shù)據(jù)集成，完成主體認(rèn)證,、房源查驗(yàn),、合同備案等工作；“N”即服務(wù)平臺(tái),，是指市場(chǎng)服務(wù)主體建立的住房租賃網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái),，通過(guò)數(shù)據(jù)接口與監(jiān)管平臺(tái)對(duì)接，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù),、云計(jì)算和人工智能技術(shù)等,，為百姓提供租賃信息發(fā)布、網(wǎng)上簽約、資金監(jiān)管,、市場(chǎng)主體信用信息查詢,、信用評(píng)價(jià)等服務(wù)。目前,，該平臺(tái)已有北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì),、鏈家、我愛(ài)我家,、建設(shè)銀行建立的服務(wù)平臺(tái)同步上線運(yùn)行,。

值得一提的是，不僅僅是北京市,，全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)有多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)“租購(gòu)并舉”的相關(guān)政策,。近日，太原市明確提出鼓勵(lì)新建租賃住房,，政府將支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式,，從單一開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變；鼓勵(lì)企業(yè)將持有的存量房源依法向社會(huì)出租,；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作,，建立開發(fā)與租賃一體化運(yùn)作模式。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,，截至目前,，全國(guó)已經(jīng)超過(guò)12個(gè)省份的50多個(gè)城市出臺(tái)了有關(guān)住房租賃市場(chǎng)的政策內(nèi)容,。從地方政府的工作目標(biāo)來(lái)看：廣東省將政策目標(biāo)節(jié)點(diǎn)定位2018年,，遼寧、四川,、河南,、安徽、江蘇均將2020年作為政策目標(biāo)年,，2020年將成為絕大多數(shù)地方租賃市場(chǎng)政策和實(shí)踐檢驗(yàn)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn),。

在具體工作任務(wù)方面，遼寧,、四川,、廣東、河南,、安徽,、內(nèi)蒙古、山東等省均從培育市場(chǎng)主體,、增加租賃住房供應(yīng),、鼓勵(lì)租賃住房消費(fèi)、加大租賃市場(chǎng)政策支持、加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管等方面落實(shí)中央相關(guān)文件精神,。

在城市試點(diǎn)方面,，江蘇省選擇南京、蘇州,、無(wú)錫,、常州、徐州,、揚(yáng)州6個(gè)城市開展培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作,，直接推動(dòng)工作落向試點(diǎn)。此外,，山東,、四川也先后出臺(tái)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)。

張大偉分析指出,，“從政策內(nèi)容看,，包括北京、上海等城市直接發(fā)力于房源供應(yīng),，供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地,。另外一類是針對(duì)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的政策，增加租房者獲得的權(quán)益,，這類城市的政策落點(diǎn)主要是保護(hù)租房者,、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定”。

“租購(gòu)并舉”體系逐步建立

“整體來(lái)看,，建立租購(gòu)并舉的住房制度,，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)說(shuō),，不僅僅是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的政策之一,，從鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系,，賦予租房者更多的權(quán)利來(lái)看,，也是科學(xué)住房觀念的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，最終有效可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落,，減少非理性購(gòu)房需求”,。張大偉分析指出。

10月23日,，國(guó)內(nèi)首宗央企租賃住房REITs產(chǎn)品“保利租賃住房REITs ”在上交所獲批,，產(chǎn)品規(guī)模約50億人民幣，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層資產(chǎn),。作為該項(xiàng)目的參與方之一,，戴德梁行方面表示,，該項(xiàng)目對(duì)加快推進(jìn)租賃住房市場(chǎng)建設(shè)具有積極的示范效應(yīng)，既符合國(guó)家大力推進(jìn)租賃住房市場(chǎng)建設(shè)的宏觀導(dǎo)向,，也為資產(chǎn)證券化在各實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的廣泛,、縱深運(yùn)用進(jìn)行了新的嘗試和拓展。

戴德梁行的研報(bào)認(rèn)為,，住宅租賃市場(chǎng)未來(lái)大有可期,。近幾年，開發(fā)商,、中介機(jī)構(gòu),、酒店等紛紛進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，僅北京區(qū)域目前已經(jīng)開業(yè)的集中式長(zhǎng)租公寓品牌達(dá)到20個(gè)左右,，門店數(shù)量超過(guò)80家，平均每個(gè)品牌運(yùn)營(yíng)商以每年新開5至8家門店的速度快速擴(kuò)張,。

事實(shí)上,，從今年9月份以來(lái)，地方政府積極支持住房租賃市場(chǎng)的政策信號(hào)已經(jīng)傳遞到住宅價(jià)格方面,。第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可指出,，政府大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，9月份房?jī)r(jià)增速繼續(xù)放緩,。

該機(jī)構(gòu)還認(rèn)為,，“租購(gòu)并舉”的政策方針正在產(chǎn)生更為深遠(yuǎn)的影響。例如,，一二線城市加大出讓租賃住房用地,，緩解年輕一代的購(gòu)房經(jīng)濟(jì)壓力，并出臺(tái)相關(guān)政策以更好規(guī)范市場(chǎng),、提高透明度,。同時(shí),，開發(fā)商不斷向政府方針靠攏,，也開始大舉進(jìn)軍住宅租賃市場(chǎng)，在繼續(xù)增加資產(chǎn)自持比例的同時(shí)通過(guò)管理費(fèi)等途徑拓展收入流,。

在張大偉看來(lái),，在所有政策內(nèi)容中，最直接有效的政策依然是增加租賃類土地供應(yīng),。通過(guò)增加租賃類土地供應(yīng)從而增加房源供應(yīng),，對(duì)于穩(wěn)定租賃市場(chǎng)的影響將會(huì)越來(lái)越大。

記者 高偉