在北京不管是商品房還是二手房,，那都堪稱天價,，不是一般人能買的起的?？稍谝幌盗姓叱雠_之后大家對二手房的追崇度有所下降,。小編在北京雖然買不起二手房，但卻想要提醒大家在二手房買賣時應(yīng)注意防范風(fēng)險,。

北京二手房價連降6個月 90平方米以下的是市場的主力

本月7日開始,，不少小區(qū)已經(jīng)率先開始了供暖，然而,，冬日里的暖意明顯沒有傳達到冰冷的樓市里,。二手房方面,，調(diào)控政策經(jīng)過大半年的發(fā)酵,，作用愈加明顯，無論是西城,、海淀的學(xué)區(qū)房還是朝陽,、豐臺的改善盤，甚至昌平,、大興的剛需二手房,，都出現(xiàn)了明顯的降價。

根據(jù)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)顯示,，從今年4月份開始,，一直到10月末，北京二手房成交價格連續(xù)下跌,，從未上漲。北京青年報記者在走訪中也發(fā)現(xiàn),，尤其是一些核心區(qū)內(nèi)的房齡較大,、戶型較小的老舊房源,，降價幅度相比今年的成交高點，都超過了20%,。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，北京二手住宅10月的交易中，一居室占22.1%,，兩居室占55.3%,，三居及以上占22.6%，各戶型占比與9月的21.7%,、55.6%,、22.7%基本一致，整體結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定,。

10月北京交易的二手住宅中,，60平方米以下、60-90平方米,、90-140平方米,、140-200平方米及200平方米以上各占36.0%、37.9%,、20.3%,、4.9% 、0.9%,，除60-90平方米環(huán)比9月增加了1.1個百分點外,，其它各面積段占比與9月的差距都在1個百分點以內(nèi)，整體結(jié)構(gòu)同樣保持穩(wěn)定,。

胡景暉表示,，兩居室符合大部分家庭的居住空間要求，價格也更為合適,，所以一直是北京二手房市場的房源供應(yīng)主力和市場需求主力,，占北京二手房交易過一半以上。從面積上看,，非普通住宅總價高,，首付比例高，交易困難,，所以絕大部分的二手交易都是140平方米以下的非普通住宅,。

而在非普通住宅中,，60-90平方米的住房更符合大部分家庭的空間需求,，所以交易占比最高；60平方米以下由于總價較低,，有更多的人能夠承受,，所以交易占比基本與60-90平方米的一致；90-140平方米大多是改善型家庭所需求,，更高的總價對家庭經(jīng)濟實力也有一定需求,，所以交易占比最小。整體來看，90平方米以下的二手房仍會是市場的主力,，也是成交周期相對較短的熱門房源,。（中國新聞網(wǎng)）

二手房買賣中的風(fēng)險及防范

由于二手房的買賣雙方實務(wù)操作經(jīng)驗積累的不夠，作為標的額較大的不動產(chǎn)的買賣,，就會產(chǎn)生不容小視的法律風(fēng)險,。二手房的獨特性又導(dǎo)致在其交易當(dāng)中存在不同于房屋第一手交易的風(fēng)險，所以買賣雙方應(yīng)了解彼此的風(fēng)險并加以防范,。

（一）二手房買賣中存在的法律風(fēng)險

二手房交易中,，買賣雙方可能是不曾相識的兩人，雙方對房屋的信息了解也有差距,，在買賣中難免會因信息不對稱而產(chǎn)生各種風(fēng)險,。

1、房屋賣方的法律風(fēng)險

賣方一般在二手房屋交易中處于優(yōu)勢地位,，總體而言法律風(fēng)險不大,，但也不是絕對沒有風(fēng)險，主要風(fēng)險有：

（1）買方遲延付款,。從賣方的角度來看,。賣方主要是通過讓渡房屋所有權(quán)，轉(zhuǎn)移對房屋的占有,，從而獲取房屋的價款,。但買方如果沒有按時付款，賣方一般可以不交付房屋,、不轉(zhuǎn)移房屋占有權(quán)給買方作為抗辯,。

（2）買方不能足額付款。二手房交易時,，賣方一般會在買賣合同中約定買方將絕大部分房款支付給賣方后,，賣方才給買方辦理的房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，此類風(fēng)險也比較容易通過合同條款的設(shè)計予以防范,。

（3）房產(chǎn)市場下行時買方毀約,。二手房交易中，買賣雙方毀約的可能性大小一般取決于二手房交易市場的交易行情,。當(dāng)房產(chǎn)市場處于上行狀態(tài)時,，受房屋可能漲價預(yù)期的影響，受利益因素的驅(qū)動,，賣方毀約的可能性較大,。反之，當(dāng)房產(chǎn)市場下行時,，受買跌心理預(yù)期的影響,，在利益因素的驅(qū)動下,，買方反悔的可能性較大。

2,、房屋買方的法律風(fēng)險

相較于賣方而言,，買方的法律風(fēng)險就要大的多，也要復(fù)雜的多,。雙方的交易地位決定了在雙方達成書面交易合同到房屋實際交付,、過戶的過程中，買方往往處于先履行狀態(tài),，具有先履行的合同義務(wù)。只有在買方付款,，甚至是支付了絕大部分房款后才能要求賣方交房和辦理過戶登記手續(xù),，風(fēng)險就陡然增大。特別是,，很多暫時沒有辦理房產(chǎn)證的二手房,，雙方在交易后的幾年內(nèi)無法辦理過戶登記手續(xù)，若干年后市場行情又發(fā)生了天翻地覆的變化（一般表現(xiàn)為增值）,，賣方違約的風(fēng)險就進一步加大,。具體而言，買方的主要風(fēng)險有：

（1）賣方未按約交房,。二手房交易中,，賣方一般會利用其優(yōu)勢市場地位在合同中約定買方支付了大部分房款后才交付房屋給買方占有使用，但也有賣方在剛達成交易就喪失誠信,，拒絕交付房屋,。

（2）賣方不協(xié)助辦理過戶登記。此類風(fēng)險是所有二手房交易中最容易發(fā)生的風(fēng)險,，占到所有二手房買賣糾紛的80%左右,。特別是二手房交易時尚沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記的二手房、經(jīng)濟適用房等,。許多經(jīng)濟適用房的二手房交易中,，辦理過戶登記手續(xù)的時間一般在賣方取得所有權(quán)5年以后,，5年或者更長時間以后,，房屋作為價值較大不動產(chǎn),，一般會增值,，賣方以種種借口及理由拒絕,、推諉辦理房屋過戶登記手續(xù)的糾紛時有發(fā)生。有的賣方借機要挾買方要求增加房款作為辦理過戶登記的條件，有的賣方甚至毫無理由地拒絕履行協(xié)助過戶登記義務(wù),，導(dǎo)致買方無法獲得房屋所有權(quán),。

（3）買賣交易無效,。由于房產(chǎn)市場法律環(huán)境的復(fù)雜性,，我國目前存在不同性質(zhì)的諸如小產(chǎn)權(quán)房,、宅基地自建房,、廉租房、公租房,、經(jīng)濟適用房等法律不允許交易或者交易受到限制的二手房,。對于此類不允許交易或交易受到限制的二手房，許多社會公眾對其法律性質(zhì)和交易限制條件并不十分了解,，但這些房產(chǎn)中不乏物美價廉,，極具性價比或者極具居住使用價值的房屋。買方往往從自身條件,、居住使用的角度考慮仍然打算購買此類房屋,。此時雙方所簽訂的交易合同極有可能屬于效力待定的合同，甚至是無效合同,。一旦雙方為此發(fā)生糾紛,，常常會給買方帶來極大的法律風(fēng)險。值得一提的是,，效力待定,、甚至是合同無效，僅意味著買方無法按預(yù)期獲得房屋所有權(quán),，并不當(dāng)然意味著買方的利益絲毫得不到保障,。

（4）賣方配偶聲稱不知情。值得注意的是,，房產(chǎn)一般屬于成年人的重大財產(chǎn)權(quán)益,，并且大多屬于夫妻婚后財產(chǎn)。一些二手房直接登記在夫妻雙方名下,，但大部分二手房登記在夫妻一方名下,，但這些登記在一方名下的財產(chǎn)仍然屬于夫妻共同財產(chǎn)。在房屋增值后,，一些賣方為了達到毀約的目的,，往往以交易時另一方不知情為由提出合同無效，常常釀成大量法律糾紛,。因此,，專業(yè)法律人士在設(shè)計和辦理二手房交易事項時,，一定要充分了解待交易房產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)、出賣人的婚姻狀況,，必要時許由出賣人出具相應(yīng)的書面承諾,，對此設(shè)置必要的違約責(zé)任條款。如屬夫妻共同房產(chǎn),，務(wù)必由配偶親自到場一并簽署相關(guān)的法律文件,。

（5）賣方不遷出戶口。此類風(fēng)險雖所占比例不大,，但也較為常見,，且一旦因此發(fā)生糾紛，處理起來極為棘手,。大多二手房交易中交易雙方往往對此問題發(fā)生了疏忽,，有的房產(chǎn)中介合同中雖有提及賣方應(yīng)當(dāng)在房屋過戶后某日內(nèi)將其戶口遷出該已售出的房屋，但一旦賣方不按約定遷出,，法院往往不受理強制遷出戶口類糾紛,，導(dǎo)致買方極難有效維護自己的合法權(quán)益，糾紛難以有效解決,。

（二）二手房買賣中風(fēng)險防范

二手房的交易途徑,，大多是通過房產(chǎn)中介進行的。房產(chǎn)中介在二手房交易過程所使用的往往是印制好了的,，格式化的二手房交易合同,、二手房買賣居間合同，甚至是捆綁了二手房交易及中介居間性質(zhì)的三方合同,。此類合同的好處是省事省心,、方便使用,，但往往蘊含著巨大的法律風(fēng)險,。二手房交易實踐中70%以上的法律糾紛往往因此而發(fā),，主要原因在于許多房屋中介出于自身利益的考慮，往往追求交易的成功率而忽視了法律風(fēng)險,，甚至故意隱瞞了法律風(fēng)險,。更有甚者，有的房產(chǎn)中介故意設(shè)置許多交易陷阱,，未獲賣方授權(quán)私自代為簽署合同等種種違法,、違規(guī)操作行為，給買賣雙方（特別是買方）埋下了巨大的法律隱患,。另外,，部分沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記的二手房交易，公證機構(gòu)為了規(guī)避自身的法律風(fēng)險一般也不予辦理二手房交易合同的公證業(yè)務(wù),，導(dǎo)致交易困難,。有的二手房交易者根據(jù)自己的理解隨意自擬一份合同,，或者從網(wǎng)絡(luò)上下載一個所謂的交易范本應(yīng)付了事。

從二手房交易的情況來看,，一套房產(chǎn)價值少則幾十萬,，動輒上百萬甚至幾百萬,，面對其中蘊含的諸如前述（尚不完全）巨大繁多的法律風(fēng)險,，實在是過于草率。

二手房交易作為房地產(chǎn)交易的重要組成部分其存在的交易風(fēng)險很大程度上影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,。我們不僅要注意房地產(chǎn)開發(fā)階段和一手房買賣的風(fēng)險管理,，更要關(guān)注二手房交易風(fēng)險控制。